Is er koop/verkoopverplichting na email zonder compromis?

[regvergalen]

Met een kandidaat-koper zijn wij via email overeengekomen over verkoop van appartement en de prijs. Maar een compromis (of zelfs aankoop/verkoopbelofte) is niet ondertekend. Nu komen er strubbelingen omdat enkele vergunningen niet in orde zijn, hetgeen de deal op de langere baan schuift. Kunnen wij als verkopers ons alsnog terugtrekken en na de vergunningen later mogelijk aan een andere koper verkopen (de markt kan immers gewijzigd zijn over 3, 4 of 5 maand). Met andere woorden: kan de kandidaat-koper voor de vrederechter de verkoop vorderen (of schadevergoeding vragen) alleen op basis van een email, zonder enig ondertekend stuk? Of andersom, stel dat de prijzen over 2 maand kelderen, en de vergunningen komen pas over 3 maand binnen, kunnen wij dan de kandidaat-koper alsnog dwingen tot koop aan de originele prijs, alleen op grond van een email?

[LeenW]

Indien u akkoord bent gegaan met een bod via mail, is dat in principe rechtsgeldig en kan de koper de uitvoering van de koop eisen.

[naicwill]

Bieden op een huis is bindend

Ook voor een kandidaat-koper is het bindend als hij een concreet bod uitbrengt. Laat de verkoper weten dat hij ingaat op het bod, dan is de overeenkomst een feit en is de bieder verplicht om het pand te kopen tegen de geboden prijs. Bied daarom nooit lichtzinnig op een huis en verbind ook altijd een termijn aan uw bod (zoals bij een optie). Zo blijft u niet te lang gebonden als de verkoper niet meteen de knoop doorhakt. Dat zou lastig kunnen zijn als u ondertussen op een andere woning botst die u interesseert. Bovendien zet u de verkoper zo onder druk om snel te beslissen.

Ook een e-mail of sms kan bindend zijn

Toezeggingen die niet op papier staan, kunnen moeilijk bewezen worden. Bevestig gemaakte afspraken daarom altijd meteen schriftelijk. Dat hoeft niet noodzakelijk met pen en papier, maar kan ook via e-mail of sms. Dat werd vorig jaar bevestigd door de Gentse rechtbank, naar aanleiding van een geschil dat ingespannen werd door een koppel dat geboden had op een huis en daarna via sms van de verkoper had vernomen dat de deal rond was. Ondanks de sms had de verkoper het huis later toch nog toegezegd aan een hogere bieder. De rechter gaf het eisende paar echter gelijk en verplichtte de verkoper om de oorspronkelijke kopers te laten voorgaan.
http://m.standaard.be/cnt/dmf20130906_00728838

[regvergalen]

Indien u akkoord bent gegaan met een bod via mail, is dat in principe rechtsgeldig en kan de koper de uitvoering van de koop eisen.

Bieden op een huis is bindend

Opletten dus, bedankt voor de waarschuwing, al is een mail dus niet automatisch in alle omstandigheden bindend, begrijp ik ook.

[asperger]

Tegenwoordig worden e-mails in 99 percent van de gevallen als geldig beschouwd.

[naicwill]

8 Ik heb een bod voor een onroerend goed aanvaard via een SMS, in welke mate ben ik nu gebonden?


Bij deze vraag moet je een goed onderscheid maken tussen verschillende zaken: de overeenkomst, het bewijs van de overeenkomst en de precontractuele aansprakelijkheid.

Een verkoopovereenkomst kan op verschillende manieren tot stand komen. Éenmaal je een akkoord hebt bereikt over de zaak en de prijs heb je al een verkoopsovereenkomst. In principe kunnen mondelinge afspraken dus ook een overeenkomst uitmaken.
Een overeenkomst moet je echter ook nog kunnen bewijzen. Er geldt een regel die voorschrijft dat je boven de 375 euro een geschrift moet opstellen als bewijs van de overeenkomst. Indien je bijvoorbeeld een huis koopt, zal je automatisch een schriftelijke overeenkomst moeten opstellen met oog op het bewijs. “Geschrift” wordt echter nergens door de wetgever gedefinieerd. Terecht zouden mensen zich dus kunnen afvragen of e-mails, sms’en en andere virtuele middelen “geschriften” uitmaken.

Een geschrift bestaat niet noodzakelijk uit een papier, maar hoe dan ook veronderstelt het wel een handtekening van de partijen. Dit kan met een mail (elektronische handtekeningen), maar niet met een sms. Bovendien kan je met een sms ook niet evenveel exemplaren opstellen als er partijen zijn, wat een essentieel element is. Een sms maakt volgens de rechtspraak dus geen geschrift uit.

Is daarmee de kous af? Nee, niet helemaal. Een sms alleen mag dan wel geen volwaardig bewijs uitmaken, het kan wel een “begin van bewijs” uitmaken. Wat is een “begin van bewijs”? Het woord zegt het zelf: het is een element dat, aangevuld met andere elementen, een sterk vermoeden doet ontstaan dat de overeenkomst bestaat. Nakoming van de overeenkomst zal dan toch gevorderd kunnen worden.

Een andere weg die je kunt volgen in de redenering, is deze van de precontractuele aansprakelijkheid. Iemand die, nog vóór een afdwingbare overeenkomst ontstaat, zonder geldige reden de onderhandelingen stopzet, riskeert de betaling van een schadevergoeding. Opgepast, de lijn tussen een geldige of ongeldige reden is soms vaag. Vaak zal aanvaard worden dat een verkoper mag ingaan op een hoger bod van een andere koper tijdens de onderhandelingsfase.

Moraal van het verhaal: laat je niet te vlug verleiden om snel toe te happen via een e-mail of een sms en laat een SMS of een mail van een verkoper snel bevestigen via een geldig geschrift. Twijfel je? Neem dan het zekere voor het onzekere: stap naar de notaris. Hij zal je helpen bij het opstellen van een aangepaste verkoopovereenkomst.
https://www.notaris.be/faq/verkopen-kop ... u-gebonden