Voorgelogen bij koop huis

[redceder]

Hallo,

Wij hebben een huis bezocht en hebben een bod gedaan op het huis. Nu hebben wij nog niets getekend, maar we een bod via mail gedaan en dit is aanvaard.
Nu blijkt dat de immo gelogen heeft over de achterliggende garage, bij de bezichtiging en op de website bij de beschrijving van de woning, staat dat er een garage bij de woning hoort.
Bij navragen van ons blijkt dat de garage toch niet hoort bij de woning, en de makelaar geeft dit ook toe dat hij hierin fout is geweest.
Wij willen het huis nog wel graag hebben, maar willen compensatie hebben omdat we dus een bod hebben gedaan op een woning waar een garage bij zou zitten. (dit hebben we besproken met onze notaris, en die is het met ons eens, maar hij kan verder hier niets aan doen, zegt dat dit onderhandelt moet worden tussen ons en verkoper.)
Ook is de oppervlakte officieel niet opgemeten, maar er is wel een kadastraalplan. Maar heb begrepen dat dit alleen informatief is. Dus kan zijn dat de echte oppervlakte misschien ook veel kan afwijken van wat op het kadastraalplan staat?
Verder heeft hij niet serieus gereageerd op de vraag voor compensatie omdat garage ontbreekt. En nu zegt hij dat het bijgebouw (waar geen auto in kan) eigenlijk de garage is. Erg raar en heb hem de definitie van garage opgestuurd.
Veel vertrouwen hebben we niet meer in de makelaar want die zit alleen maar te zeggen dat we het compromis moeten tekenen. Toch willen we het huis wel hebben als er compensatie word gegeven voor de niet bestaande garage en dat we precies en officieel te weten te krijgen hoeveel de opppervlakte bedraagt van de woning en tuin.
Maar heb er geen goed gevoel meer bij, dus stel dat we niet meer willen kopen, wat dan? Kunnen we hier nog onder uit, aangezien we niets getekend hebben?
Please help!!

[Franciscus]

Hebt u in uw bod voorwaarden gesteld?
Of gewoon een bod gedaan voor het huis + garage.. zoals voorzien in advertentie?
Hebt u makelaar al in gebreke gesteld en een 'printscreen' gemaakt van de advertentie

U hebt wel blijkbaar een bod gedaan ... en blijkbaar zonder dat u voorwaarden hebt aangegeven.
Als makelaar/verkoper het bod aanvaard dan is de koop gesloten.

[redceder]

we hebben een bod gedaan zoals voorzien in advertentie.
je moet toch iets ondertekenen voordat iets officieel is lijkt mij. (ik dacht dat emailcontact alleen niet officeel is en dat er toch ergens een handtekening gezet moet worden, want anders heeft een compromis toch ook geen meerwaarde?)
printsceen is gemaakt. En heb op papier staan dat de makelaar toegeeft niet goed op de hoogte te zijn geweest van het te verkopen goed en gezegt heeft dat garage er bij hoorde terwijl dit dus niet het geval was.

[roharro]

Als u een bod doet en dat bod wordt aanvaard dan is de verkoop gesloten.
Echter: in dit geval heeft de verkoper iets verkocht dat hij niet kan leveren, nml een woning MET garage.
Voor zover u dit kunt bewijzen kan het een reden zijn om de koop te ontbinden, hetzij in der minne, hetzij via gerechtelijke weg.

[Diogenes]

Het is goed om zo veel mogelijk bewijzen te verzamelen dat de woning werd aangeboden met de garage, bv. advertenties uitprinten met datum erbij + foto's, voor dit weg is.

Op basis daarvan kan je dan verder kijken welke stappen je neemt. Op zich is de koop inderdaad gesloten, dus er zal op één of andere manier een oplossing moeten komen (ontbinding of lagere prijs).

[AnthonyV]

Beste,

Ik heb hierover al enkele malen geadviseerd op dit forum. Het lijkt mij dat uw zaak (u bent geen handelaar en hebt geen bewijsovereenkomst getekend) eveneens kan worden toegepast op onderstaande verdediging. Ik heb het momenteel bijzonder druk en beperkt mij tot een copy / paste van mijn eerdere argumentatie.

Kort samengevat: u bent volgens mij NIET gebonden (onder alle voorbehoud - ik ken de details van uw zaak niet en ben bijgevolg niet bij machte op bindend juridisch advies af te leveren). Het volstaat volgens mij om onderstaande argumentatie in geval van nood op te werpen bij de makelaar (de ervaring leert mij dat makelaars niet graag advocatenkosten maken en geneigd zullen zijn de zaak te laten vallen)

Het spijt mij dat ik mij beperkt tot een copy / paste maar ik wens wel te benadrukken dat ik vanaf maandag uw verdere vragen kan beantwoorden, indien nodig.

***

Als ik het goed heb, heeft u enkel e-mail correspondentie gehad in dit verband en geen compromis of andere onderhandse akten ondertekend.

In geval van elektronische contracten (zoals contracten per e-mail) voorziet de wet expliciet uitzonderingen; namelijk contracten waarvoor een onderhandse akte vereist is om te spreken van een geldige overeenkomst. De aankoop van onroerende goederen is dergelijke uitzondering (artikel XII.16 Wetboek Economisch Recht).

U dient hiervoor gewoon te kijken naar het burgerlijk bewijsrecht (1341 & 1322 B.W.) en de artikelen XII.15-16 Wetboek Economisch Recht (ik citeer uit het hoofd - heb geen Codex bij de hand dus de juridische verwijzingen kunnen niet 100% accuraat zijn). Ik bespaar u de volledige techniciteit van de onderliggende redenering, maar indien u geen handelaar bent en geen bewijsovereenkomst hebt ondertekend, bent u (volgens mij) niet gebonden om een huis te (ver)kopen op basis van wat e-mailverkeer.

Deze redenering werd bv. aanvaard door Hof van Beroep Antwerpen (24 januari 2011).

***

Het betreft een verdediging op basis van het bewijs van de overeenkomst (en dus niet op basis van de geldigheid van de overeenkomst, gelet op het principe van het consensualisme). Samengevat dient de verkoper momenteel niets te doen, en indien dagvaarding, op te werpen dat er geen geldige rechten kunnen ontstaan mbt onroerende goederen op basis van elektronische contracten (boven 375 EUR).

Ons Burgerlijk Wetboek stelt dat een onderhandse akte, tussen partijen, dezelfde bewijskracht heeft als een authentieke akte door middel van de handtekening (artikel 1322, eerste lid B.W.)

In casu is er geen (geschreven) handtekening.

Echter, artikel 1322 B.W. en artikel XII.15 Wetboek Economisch Recht introduceren in ons bewijsrecht de zgn. functionele equivalentie van elektronische contracten en de elektronische handtekening.

Echter, deze functionele equivalentie geldt niet (op heden, met dien verstande dat deze uitzonderingen weldra zullen verdwijnen) voor de contracten opgesomd in artikel XII.16 Wetboek Economisch Recht. De contracten mbt onroerende goederen (met uitzondering van huurcontracten) worden hier expliciet vermeld.

Dit betekent, vanuit een bewijsrechtelijk perspectief, dat alle vormvereisten van het Burgerlijk Wetboek (of ingevolge andere bijzondere wetgeving) dienen te worden gerespecteerd. Het volstaat eenvoudigweg om in dit verband te verwijzen naar 1341 B.W., op basis waarvan een geschrift vereist in voor alle verbintenissen boven 375 EUR.

Nogmaals, ik laat een heleboel technische elementen achterwege wegens niet relevant (i.e. de drie soorten elektronische handtekening, de Wet Elektronische Handel, de nieuwe Europese richtlijn in dit verband, het verweer op basis van 1347 B.W.) maar u zal zien dat de rechtsleer deze redenering meermaals heeft bevestigd (zie bv. Professor R. STEENNOT of Dr. P. VAN EECKE, wiens proefschrift handelt over deze materie).

Laat gerust iets weten als u hierbij nog verdere vragen of opmerkingen heeft.

[Diogenes]

Nogal gevaarlijk advies om te geven. De koop bestaat hoe dan ook als er overeenstemming was, los van het bewijs. De bewijsregeling is dan inderdaad een andere zaak, waar overigens niet elke rechtbank dezelfde mening deelt op het vlak van begin van bewijs door geschrift. Dit heeft niets te maken met een elektronisch contract of niet en staat volledig los van een eventuele handtekening.

Bovendien hoeven de gevolgen niet louter contractueel van aard te zijn, dit kan ook precontractueel. Met even verstrekkende gevolgen, m.n. bij het terugtrekken van één van de partijen het toekennen van een schadevergoeding, en dat was precies de vraag.