Kopers krabbelen terug net voor compromis

[bladez]

De kopers zijn reeds 2x ter plaatse gekomen, mondeling hadden we een akkoord over de prijs. Hierbij meldden ze mij dat ze van hun bank slechts tot een bepaald bedrag mochten gaan, we zijn de prijs dan ook overeengekomen aan dat bedrag.
Zij hebben schriftelijk hun bod bevestigd per mail, waarop ik reageerde met een akkoord.
Er volgde nog een conversatie van een 4-tal mails over de compromis en notaris, om alles af te spreken infeite.
Hierbij zijn onze 4 namen duidelijk zichtbaar, alsook de prijs + overeengekomen inbegrepen huishoudtoestellen.

Onze notaris heeft daarna een compromis opgemaakt dat goedgekeurd werd door hun notaris, waardoor het louter een kwestie was van een datum om de compromis te ondertekenen.
Alle attesten waren in orde.
Plotseling krijg ik dit weekend een heel korte email waarin staat dat men het huis niet kan kopen omdat men geen lening kan krijgen van de banken.

Ik geloof hier helemaal niets van, gezien het niet eens om zo een groot bedrag gaat, en die mensen allebei al een hele tijd fulltime gaan werken. Ondertussen huren ze een huis.
Het kan toch niet dat een koppel, zonder schulden, een lening geweigerd krijgt van 200.000€?
Volgens mij liegen ze hierover omdat ze zich bedacht hebben over het huis.
Als ik voorstel om naar mijn bank te gaan (ik ken de bediende redelijk goed) om daar eens te gaan luisteren voor een lening, krijg ik geen gehoor.

Hoe sterk sta ik in mijn schoenen als ik hiermee naar een advocaat ga, om de aankoop te eisen of een schadevergoeding van 10%?
Ik heb enkel een aankoopbelofte per email zonder opschortende voorwaarden, de compromis heeft men dus niet getekend.

[Veebee]

Heel sterk, er is een mondeling akkoord en er is een schriftelijke versie van en gekend en geweten door beide notarissen.

[Turaki]

Klopt. Koop is gesloten (en schriftelijk te bewijzen), er zijn geen voorwaarden gesteld door de kopers bij hun bod, dus bij verbreking kan u een schadevergoeding eisen (of uitvoering van de koop).

[bladez]

Kan ik de woning nog aan iemand anders verkopen na enkele weken, van zodra ik een dagvaarding heb laten uitvoeren?
Een gedwongen aankoop zie ik niet zitten, vermits een procedureslag jaren kan duren en ik op redelijke termijn toch een ander huis wil kopen (waarvoor ik nu plots de centen niet meer heb).
Ik zou dan voor de 10% schadevergoeding gaan indien men niet bijdraait.

Ik heb beide notarissen gecontacteerd, zij gingen dit onderling alsook met de kopers bespreken wat ze eigenlijk uitgestoken hebben.
Volgens mij beseffen de kopers niet goed hoe bindend een bod is, het is immers geen stofzuiger die je eventjes wil teruggeven met je kassaticket.

[Turaki]

Wachten tot de koop volledig ontbonden is, anders kunnen de kopers 'plots' beslissen om toch door te gaan met de koop, en kan u niet leveren, en moet u een schadevergoeding aan hen.

[dieke]

Even een beetje je proberen gerust te stellen: mijn man en ik hebben ooit in de rechtbank gestaan voor een gedwongen verkoop (wij waren de kopers) en dat heeft ons slechts 3 maanden extra gekost. Op die tijd vind je misschien niet eens nieuwe kopers. Echter wel deze kanttekening: als die mensen dit huis echt niet kunnen betalen, doe je er misschien zelfs beter aan de verkoop in der minne te ontbinden. Des te sneller kan ieder weer zijns weegs gaan en hou het gezegde "een kale kei kan je niet stropen" toch maar in je achterhoofd.

[Xastheron]

Als ze écht geen lening kunnen krijgen (en vooral als het een ontbindende voorwaarde is) kan je altijd vragen om dit te staven. Laat misschien al merken dat je een schadevergoeding verwacht indien ze er niet mee doorgaan, maar als ze een aantal (3 is blijkbaar een gangbaar getal) weigeringen van Belgische financiële instellingen voorleggen voor het 'realistische' bedrag dat gelijk staat aan de aankoopprijs, dat je dan bvb jouw schadevergoeding verlaagt naar 5% ipv 10%.

[bladez]

Men zou geen lening kunnen krijgen omdat ze allebei geen vast contract hebben op hun werk, ik geloof hier echter weinig van.

Het is dus voor mij geen probleem dat de compromis niet ondertekend werd? Ik heb enkel een aankoopbelofte waarin men akkoord gaat met de prijs, en het mondeling akkoord aan hun notaris om de compromis te regelen met onze notaris.

[Turaki]

Koop is gesloten want er is overeenkomst over goed en prijs (aankoopbelofte). Compromis en akte zijn hierna enkel nog formaliteiten.

[bladez]

OK bedankt, dan ga ik nu best eerst de notaris verwittigen dat de compromis niet doorgaat en ik een schadevergoeding zal eisen via de rechtbank?

[Kingfisher]

U kan niet kiezen, in eerste instantie moeten de verplichtingen van het contract doorgaan. Dus u zal de gedwongen verkoop moeten eisen, met een 10% schadevergoeding indien dit niet lukt (geen lening).

[Turaki]

U kan wel kiezen, en de overeenkomst minnelijk verbreken (eventueel onder de voorwaarde van een schadevergoeding). Laat dit wel tijdig weten aan uw notaris, zodat de registratierechten niet verschuldigd zijn.

[bartvdv]

Als er niets werd opgenomen over een schadevergoeding, dan zal hij zijn schade moeten aantonen voor de rechtbank. Er staat nog niet eens vast of de rechtbank wel 10% aanvaardt. Het kan een pak minder zijn.

[miezemuizeke]

Als er niks van verbrekingsvergoeding in de overeenkomst staat dan verval je op het gemeen recht. En het gemeen recht zegt dat je aan schadevergoeding kan krijgen maar dat je die moeten bewijzen dus met andere woorden je kan geen 10% eisen maar alleen de werkelijk geleden schade. Het probleem hier is dat je hen voor de rechtbank moet slepen en dus een advocaat onder handen moet nemen dus dat je meer kosten daaraan zal hebben dan de schade die zij u zullen moeten betalen. Ik zou met hen praten en proberen een minnelijke schikking te treffen (liever maar 3 à 4% dan misschien helemaal niks) en wel dreigen met een gedwongen verkoop.

[pieterverherstraeten]

Beste,

doordat U schriftelijk het bod heeft aanvaard, komt er een koop tot stand. Er was immers wilsovereenstemming omtrent voorwerp en prijs.

Indien zij thans niet tot aankoop wensen over te gaan heefft U wel degelijk de keuze tussen gedwongen aankoop dan wel ontbinding van de overeenkomsty met schadevergoeding.

Het bedrag van de schadevergoeding werd nog niet bepaald. In de meeste overeenkomsten wordt 10% van de verkoopprijs gehanteerd, zodat U dit bedrag kan vorderen. De rechtbank kan dit verminderen indien zij de mening is toegedaan dat dit bedrag niet overeenstemt met de werkelijk door U geleden schade. Uiteraard is uw werkelijke schade vaak moeilijk te bewijzen, zodat de rechtbank in vele gevallen 10% toekent.

Dat uw advocatenkosten meer zullen zijn dan het bedrag die de kopers moeten betalen als schadevergoeding is onjuist tenminste voor zover U goede afspraken maakt met uw advocaat.

Bovendien is het m.i. aan te bevelen dat U beroep doet op een advocaat zodat er geen fouten worden gemaakt.

mvg,

Pieter Verherstraeten