mondeling aanvaard bod, geen mondeling aanvaard compromis

[Vedua]

Is er een akkoord over een mondeling aanvaard bod maar geen enkel akkoord over inhoud van het compromis, noch mondeling akkoord, noch schriftelijk over inhoud.

het 100 jarig huis is een erfenis, hebben dit verhuurd, huurder zijn vertrokken en hebben dit te koop aangeboden.
Situatie
op zaterdag aanvaarden we het bod en zondag komen we bijeen om te tekenen.
We aanvaarden mondeling het bod, maar er is geen mondeling overeenkomst, noch schriftelijk akkoord van de kopers, kopers teken het compromis niet. Wij geven een compromis al getekend door mij maar niet getekend door mijn echtgenoot, zonder invulling van prijs en zonder invulling van hun gegevens mee. Opschortende voorwaarde werd door ons geweigerd, stond ook geschreven. reden: ga eerst na of je de financieren hebt en de kosten eer je koopt. Er is mondeling medegedeeld dat wij tot eerst volgende woensdag de woning houden, en medegedeeld niet getekend geen verkoop, en het verder konden verkopen. Getuigen 10 familieleden van de kopers (ouders, familie). Van onze kant geen enkel getuige.
Die betreffende woensdag: kopers geven mijn compromis die ze niet wilde tekenen aan hun notaris, en mijn notaris gecontacteerd, en werd medegedeel dat de koop niet doorgaat. De notaris van de kopers wenst dit het compromis te laten tekenen via de notaris. Nieuwe datum 7 dagen later dus nog een week later. Terwijl dit al de afspraak niet is.
Deze Notaris van de kopers (per toeval of niet, expres of niet) laat het woord "verborgen gebreken" uit onze compromis (dit wil zeggen dat de verkoper voor alle mogelijke verborgen gebreken moet opdraaien, ook al heeft hij hiervan geen weet dat deze er zijn) en zet er 5 verschillende opschortende voorwaarde in de compromis en nog andere wijzigingen. (Hier wouden wij al de verkoop afblazen, er was zeer veel aarzeling en zeer veel twijfels, ongerustheid, dit hebben we niet gewild, en of we hiermee wouden doorgaan met dit herschreven compromis, ik vond het toen al niet meer OK)

Dag van de vóór het te tekenen compromis.
Hebben we aan onze notaris gevraagd of die opschortende voorwaarde en wie dat er allemaal heeft er ingezet en of dit verplicht is, dat in ons compromis dat getekend door mij, opschortende voorwaarde niet kon en we niet akkoord konden zijn. Ook het opschortende voorwaarde voor lening bleef erin staan. De kopers hadden dus al ondertussen 10 dagen om te weten of ze konden lenen of niet.
De dag van de compromis dus 11 dagen later dan het bod.
hebben de kopers medegedeeld hiermee niet akkoord gingen om dit weg te laten uit het compromis. Wij hebben deze verkoop afgeblazen, als er geen akkoord is noch mondeling noch schriftelijk over het nog te tekenen herschreven compromis waar de verkoper niet achter kan staan, en de kopers niet achter onze compromis. hoe kan er dan een verkoop plaatsvinden?

Hebben wij fout gehandeld? kan men van een akkoord spreken, indien over een mondeling aanvaard bod maar geen enkel akkoord over inhoud van het compromis, noch mondeling, noch schriftelijk akkoord.

Mag de Notaris van de kopers het ondertekend blanco compromis van verkopers (waar de kopers niet achter staan) zomaar veranderen, en naast zich zetten? en hebben verkopers niets meer te zeggen, en moeten deze alles ondergaan en over zich laten heen gaan en gaan tekenen? dit is verkeerd afgelopen buiten onze wil om.

[dieke]

Rustig blijven. Vraag: wie is eigenaar van dat huis? Bent u dat alleen, of bent u dat samen met uw vrouw?

[mava105]

In feite ben jij in de fout gegaan door een blanco cheque te tekenen: een niet ingevuld compromis.
Het is normaal dat er opschortende voorwaarden in een compromis worden opgenomen. Laat ons een weten welke het zijn?

[Vedua]

Ik heb het getekende meegegeven aan mijn echtgenoot en hij heeft die zo meegegeven aan kopers, maar men kan verkoper toch niet akkoord gaan dat ze dit gaan wijzigen.
Zij gingen niet akkoord met ons compromis zij wouden ons compromis niet tekenen en hebben dit meegenomen.

in KI groot beschrijf zou worden of zijn, konden ze het contract opschorten (iets van herziening of zoiets op vraag kopers)
indien ze geen lening krijgen, en bij het bod ons verzekerd hadden dat ze naar de bank geweest waren (ondertussen al 10 dagen hebben gehad) terwijl ze wisten dat we hiermee niet akkoord gingen.
voor het bekomen van stedenbouwkundig uittreksel en een hele hoop dingen hierover, kunnen ze de opschorssing vragen.
indien er schuld of hypotheek of andere zaken rusten op dit pand, kunnen ze de opschrosing vragen
indien van het niet uitvoeren van het recht op voorkoop door verschillende instanties

Als verkoper is heb geen toelating gegeven, noch mijn akkoord om de compromis te wijzigen, en het vertrouwen was ook zoek geworden zeker met woordjes weg te laten of bij te voegen.

[Veebee]

En wie heeft uw compromis opgemaakt? Uzelf of uzelf in samenwerking met uw notaris?

[Turaki]

Het opnemen van de opschortende voorwaarde betreffende een lening vind ik normaal: je kan je natuurlijk op voorhand gaan informeren bij de bank, maar het hoofdkantoor zal de lening pas goedkeuren na het ontvangen van een ondertekend compromis, en de mogelijk bestaat altijd dat ze deze goedkeuring niet geven (kans is heel klein, maar als koper zal je het maar meemaken en 10% schadevergoeding moeten betalen hoewel je op de bank te horen had gekregen dat een lening geen probleem ging zijn).

De voorwaarde betreffende KI zou ik niet mee akkoord gaan, indien zij nog een woning hebben (en dat weet u niet) zou het sowieso groot beschrijf worden.
Stedenbouwkundig uittreksel? Moet gewoon niet vermeld worden of er bouwovertredingen zijn, iets dat de notaris opzoekt?
Schuld of hypotheek is ook niet hun probleem, enige dat kan gebeuren daar is dat u niet mag verkopen, waarbij de verkoop dus vanzelf niet doorgaat.
Voorkooprecht? Ook daar wordt de verkoop toch ontbonden indien enige instantie hier gebruik van maakt?

Deze laatste 4 zou ik laten schrappen, maar de voorwaarde betreffende de lening zou ik toch laten staan (beperkt in tijd weliswaar, tot 30 dagen na compromis is voldoende).

[bartvdv]

En waar is jullie eigen notaris?

[dieke]

Turaki: Ook die voorwaarde voor het verkrijgen van een lening, vind ik het goed recht van een verkoper om te weigeren. Zoals verkoper hier terecht schrijft, hebben kopers al ruimschoots de tijd gehad dit te onderzoeken. Derhalve hoeven verkopers hun handtekening niet te zetten onder een compromis die hen nogmaals een periode van onzekerheid biedt.

Aan verkoper: Is die compromis nu wel of niet gehandtekend door alle verkopende partijen? Als het huis eigendom is van beide echtgenoten, dienen ze beide te tekenen voor verkoop. Als dat dus niet is gebeurd, zit je echt wel safe volgens mij. Dat er een mondeling akkoord was, is denk ik echt niet bewijsbaar noch afdwingbaar door kopers, zeker aangezien zij degenen zijn die vanalles en nog wat aan de compromis willen wijzigen. Het feit dat jullie uit die onderhandelingen niet tot een vergelijk komen, is volgens mij voldoende bewijs voor het feit dat een akkoord tot op heden nog niet is bereikt.

Als jullie dus als verkoper onder deze onderhandelingen onderuit willen, stuur dan meteen een aangetekend schrijven naar de kopers waarin jullie melden dat jullie aanbod tot onderhandelen (belangrijk: noem het effectief zo: 'aanbod tot onderhandelen' en dus niet 'aanbod tot verkoop') niet meer geldt aangezien kopers niet tegemoet willen komen aan jullie eisen qua inhoud compromis. Dat jullie daardoor ervanuit gaan dat een akkoord niet zal kunnen worden bereikt, en dat jullie derhalve willen uitkijken naar andere kandidaat-kopers.

[dieke]

Aanvulling: Nu, zelfs als slechts 1 van de echtgenoten, gemachtigd is deze verkoop te voltrekken, en dat inderdaad de echtgenoot is die voorliggend compromis reeds tekende, heeft TS uiteraard gelijk: kopers kunnen niet zomaar eenzijdig de inhoud van die compromis wijzigen, de hele boel handtekenen en dan de verkoop als vertrokken beschouwen. Uiteraard is het niet slim geweest om eenzijdig een compromis te ondertekenen. Laat dat een les zijn: zulke belangrijke documenten onderteken je echt alleen maar als alle partijen aanwezig zijn en tegelijkertijd tekenen.

De wet zegt dat zodra er een akkoord is over de zaak en de prijs, een koop voltrokken is. Echter, dit mondelinge akkoord dat hier is geschied, houdt niet in dat kopers nog allerhande eisen kunnen gaan stellen. Het zijn m.a.w. de kopers die zich niks aantrekken van de mondelinge afspraken en niet de verkopers. Daarom vermoed ik dat dit mondelinge akkoord echt nul betekenis zal hebben. Kopers kunnen dit immers zelf niet inroepen als verweer, aangezien zij zelf duidelijk ook aangeven nood te voelen nog verder te onderhandelen alvorens de koop als gesloten te beschouwen. M.a.w. er is helemaal nog geen akkoord.

[Turaki]

Turaki: Ook die voorwaarde voor het verkrijgen van een lening, vind ik het goed recht van een verkoper om te weigeren. Zoals verkoper hier terecht schrijft, hebben kopers al ruimschoots de tijd gehad dit te onderzoeken. Derhalve hoeven verkopers hun handtekening niet te zetten onder een compromis die hen nogmaals een periode van onzekerheid biedt.

Zoals ik reeds zei, je bent pas echt zeker van je lening na akkoord van het hoofdkantoor, en dit kan pas na het tekenen van de compromis. Kans is wel klein dat dit geweigerd wordt, maar het moet je maar overkomen: 10% van je bod mogen betalen door de schuld van de bank. En dit kan je dus niet op voorhand weten.
Je kan trouwens deze voorwaarde trouwens gerust beperken in tijd: 30 dagen na tekenen van compromis.
Natuurlijk kan je beter als koper dit voorzien door deze voorwaarde reeds op te nemen is het schriftelijk bod. Geen discussie mogelijk achteraf.

Het tekenen van 1 van de partners bindt trouwens deze persoon tot de koop. Indien de andere partner niet wil tekenen, kunnen de verkopers evengoed een schadevergoeding eisen: het is niet aan hen om uit te zoeken wie er allemaal moet tekenen, en de handtekening is bindend.

[dieke]

Met alle respect, Turaki, maar dat akkoord van het hoofdkantoor is een pure formaliteit. Als koper is het je plicht ervoor te zorgen dat je geen verbintenis aangaat waarbij je twijfelt of je financiële situatie het je wel zal toelaten die verbintenis na te komen. Verder: 30 dagen, weet jij wel wat je zegt? Dat is onmenselijk lang! En nee, zolang duurt het echt niet vooraleer een bank je kan vertellen of je nu wel of niet een lening wordt toegestaan en nogmaals, dat moet je als koper gewoon zelf ook weten. Als het afhangt van een euro hier of daar, koop je gewoonweg niet. Respect komt langs 2 kanten en ik vind het respect vanwege de koper naar de verkoper toe, zeer ver te zoeken, wanneer een koper meent dat zijn eigen onzekerheid in verhouding staat tot 30 dagen voor de verkoper.

[Turaki]

Pure formaliteit? In de meeste gevallen wel ja, maar jammer genoeg niet altijd. Denk maar aan de plotse verstrenging van de voorwaarden voor leningen ten gevolge van de crisis, je moet maar juist pech hebben gehad, en de lening die zeker was, gaat opeens niet meer door. En dan zijn er nog de zaken waar je je niet op kunt voorzien, zoals een plots ontslag of sterfgeval, waardoor een lening plots onmogelijk word.
Een goede verkoper (met respect voor de koper) gaat in die gevallen zijn 10% schadevergoeding niet opeisen, maar ik zou daar toch maar niet op rekenen...

30 dagen (mag ook 20 dagen of zelfs minder, ik gaf maar een voorbeeld) voor iets waar je 30 jaar voor gaat betalen onmenselijk lang? Voor zulke bedragen vind ik dat er gerust wat tijd mag zijn om zeker te weten dat alles in orde is. Indien de TS trouwens op zoek moet naar een andere koper kan dit wel eens even lang duren (terug aankondigen, afspreken voor meerdere bezoeken, samenkomen om over de prijs te onderhandelen, bod rustig overdenken,...), en misschien voor een lagere prijs.

Als koper is het je plicht om ervoor te zorgen dat je kan betalen? Tuurlijk, maar pas nadat de koop voltrokken is. Vandaar ook deze voorwaarde: als je niet gaat kunnen voldoen aan je plicht, is er geen koop.

Respect? Het gaat over een zakelijke overeenkomst, die voor veel mensen de belangrijkste is van hun leven. Een vlotte verkoop is altijd leuker, maar je moet het jezelf niet moeilijker maken dan nodig, gewoon uit respect voor de tegenpartij.

[dieke]

Draai of keer het hoe je wil, Turaki, het is en blijft verkopers goed recht om die voorwaarde niet in een compromis te willen zien staan. Dat is alles wat ik wilde zeggen en al de rest gaat te zeer offtopic.

[Turaki]

Draai of keer het hoe je wil, Turaki, het is en blijft verkopers goed recht om die voorwaarde niet in een compromis te willen zien staan. Dat is alles wat ik wilde zeggen en al de rest gaat te zeer offtopic.

Dat is waar.

[Vedua]

Beste, Bedankt voor jullie antwoorden. Ik weet dat dit een discussie is, en meningen verschillen, maar kent je financiën eer dat je koop, bescherm jezelf en bespaar jezelf miserie en de verkoper. Je gaat geen BMW kopen, als je maar een 2PK kunt kopen. Naar welke prijsklasse ga je huizen bezichtigen als koper? Je moet effectief een minimum bedrag van de aankoop en notaris kosten voor die prijsklasse op je spaarrekening hebben, eer je een lening kunt aangaan.

Voorbeeld
Voorbeeld vorig jaar heeft mijn zoon een huis gekocht openbaar verkoop,
Voor wij een bod gedaan hebben in dit geval mijn zoon, zijn wij naar de bank geweest, met 2 loonbriefjes en belasting aangifte.
Er werden allerlei vragen te gesteld, wil je nog op reis gaan, wil je nog uitstapjes doen, het profiel van mijn zoon werd geanalyseerd. Er werd ook mede gedeeld dat wij zeker een minimum bedrag aan spaarcenten moesten hebben, voor die prijsklasse, alles werd nagezien. Aan de hand van heel die analyse en zijn loon en profiel werd een maximum bedrag naar vore gebracht, en hoeveel hij dan per maand moest betalen, en welke type van lening het beste paste. Dit heeft 2 à 3 uur geduurd.

Bij de openbaar verkoop heeft mijn zoon zich gehouden aan zijn beperkingen en zijn maximum bedrag die de bank heeft opgegeven, namelijk wat hij kon lenen en afbetalen, en gelukkig heeft niemand meer geboden. Mijn zoon moest direct tekenen, geen opschortenden voorwaarden, en niets te discussiëren, welgeteld één dag had hij om het voorschot 10% te betalen.

De dag nadien naar de bank, bankcheque, de lening aangegaan en dit hebben ze gedurende 10 dagen vastgezet om die %(intrest) te behouden. En s'avonds naar notaris de cheque gaan afgeven . Dit heeft ook een uurtje in beslag genomen, daar wij al op voorhand wisten welke type lening, wat het beste paste bij het profiel van mijn zoon en tot bedrag we konden gaan.

Er kwam geen hoger bod, en mijn zoon had het huis. Wij hadden juist één maand voor de ondertekening leningakte en om het saldo te betalen, anders zeer zware boetes.
Direct naar de bank geweest, lening definitief getekend, schatter, en alles was geregeld, datum ondertekening leningaktet en betaald binnen de maand en geen stress.
We hadden één dag om het voorschot te betalen + extra kosten volgens bedrag bod, en één maand om het saldo te betalen en er is geen enkel opschortende voorwaarde, ook niet als je bod hoger ligt dan de waarde van het huis, geen enkel opschortende voorwaarde worden toegelaten bij openbaar verkoop. Hier zal de notaris zeggen, je had alles eerst moeten nazien eer je een bod uitbrengt.
Ik ben van dezelfde mening.
Ook mijn dochter alleenstaande moeder met kind, is eerst gaan horen of ze in aanmerking kwam voor een sociale lening. Ook hier is eerst alles nagezien, alles was ook allemaal op voorhand berekend en beschreven volgens inkomsten en ze moest een minimum gespaard hebben, ze is niet over haar maximum gegaan. ze heeft uit de hand gekocht zonder opschortende voorwaarden bij een immokantoor die dit ook niet toeliet, ook geen stress gehad, daar alle nodige documenten voor een sociale lenig aan te gaan al op voorhand gekend waren.