Verkoopscompromis verlopen, maar nog geen koop (Complex)

[E-Zy]

Ik zit in een relatief complexe situatie waar ik toch graag wat extra info/hulp bij zou willen.

Het zit zo. Ik was op zoek om een appartement te kopen. Via een zekere makelaar heb ik dit dan ook gevonden. Op voorhand is me duidelijk gemaakt dat de verkoper van dit appartement schulden had. De verkoper kon zijn laatste afbetalingen niet waar maken tov van de bouwpromotor. Let op het gaat hier dus om een nieuwbouwappartement.

De bouwpromotor heeft geen gerechtelijk stappen genomen tov van de verkoper. Hij heeft via via een makelaar aangesteld om dit appartement terug te verkopen zodat de verkoper zo zijn schulden zou kunnen afbetalen. Hiervoor is er dus in de verkoopscompromis een onderdeel dat dus zegt dat op datum van de notariële akte de verkoper een bepaald bedrag verschuldigd is aan de bouwpromotor (Dit zodat de bouwpromotor de eerste schuldeiser zou zijn die geld ziet)

Nu is de termijn van de compromis dus gepasseerd en net een dag voordat de akte getekend zou worden krijg ik te horen van mijn notaris dat de verkoper plotseling niet wilt tekenen. Dit omdat de bank zijn hypotheek niet wilt opheffen. Blijkbaar zijn de schulden te groot en wil de bank dus onderzoeken of de prijs die ik betaal wel fair is.

Ondertussen zijn we al 2 maanden verder. In het begin wou ik gewoon afwachten aangezien ik inderdaad een zeer goede prijs betaal en iets gelijkaardig niet zou vinden voor het zelfde budget. Het probleem is nu wel dat ik ondertussen al vele kosten heb gemaakt (Aankoop verf op maat van het appartement, gordijnen met bepaalde afmetingen, ...)
Geen extreme kosten maar toch onaangenaam.

Mijn vraag is dus. Kan ik hier iets aan doen ? Ik weet dat ik juridisch gezien de verkoper aansprakelijk kan stellen en 10 % van de aankoopprijs kan vorderen maar of dit veel uitmaakt is dan maar de vraag. Als de verkoper toch al in de schulden zit zal ik waarschijnlijk nooit veel geld zien.
En wat als ik het compromis zou laten verbreken, wat zou dit voor gevolgen hebben ?

Alvast bedankt voor jullie hulp

[j.demoor]

"Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper,zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is...."(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘Hiervoor is er dus in de verkoopscompromis een onderdeel...’ waaruit ik afleid dat beide partijen die ‘compromis’ tekenden

Dit ondertekenen houdt in dat de koop voltrokken is. De authentieke akte maakt deze koop enkel tegenwerpbaar aan derden krachtens art.1 Hypotheekwet 16 december 1851.

In die ‘compromis’ kan echter bedongen zijn dat de eigendomsverkrijging later plaatsheeft. Onderzoek daartoe zorgvuldig uw ‘compromis’

“Art.1605.De verplichting om onroerende goederen te leveren is door de verkoper vervuld, wanneer hij de sleutels heeft afgegeven, indien het een gebouw betreft...Art.1610.Wanneer de verkoper in gebreke blijft de levering te doen binnen de tussen partijen bedongen tijd, heeft de koper de keus om ontbinding van de koop ofwel inbezitstelling te vorderen, indien de vertraging alleen aan de verkoper te wijten is.Art.1611.In elk geval moet de verkoper tot schadevergoeding veroordeeld worden, indien de koper schade lijdt doordat de levering niet op het bedongen tijdstip heeft plaatsgehad.”(B.W.).

P.S.:
Het ontbreken van de authentieke akte ontheft u niet van :
“Art.32.Moeten binnen de bij artikel 32 gestelde termijnen geregistreerd worden:...2°.de akten(ook al zijn ze onderhands) waarbij de eigendom...van in België gelegen onroerende goederen overgedragen...wordt...Art.32.De termijnen,binnen welke de aanbieding ter registratie moet plaatshebben...zijn:4° voor akten waarbij de eigendom...van in België gelegen onroerende goederen overgedragen...wordt,vier maand...”(30 november 1939 Wetboek Registratierechten)
Ga volledigheidshalve naar http://www.fisconet.fgov.be/" onclick="window.open(this.href);return false;

[Diogenes]

Het compromis is in principe bindend (onder voorbehoud van eventuele nietigheden).

Dit houdt in dat U via een procedure een gerechtelijke beslissing in de plaats kan laten stellen van de authentieke akte.

Probleem is natuurlijk dat in dit geval de hypotheek niet gelost wordt door de bank, zodat het overdragen van de eigendom zéér precair is.

Mij lijkt het best het onderzoek van de bank af te wachten om te kijken of de hypotheek toch niet opgeheven kan worden.

Indien U de compromis wenst te verbreken, zal U veiligheidshalve eerst de verkoper in gebreke moeten stellen.

Ik kan enkel maar benadrukken dat U zich hier beter laat bijstaan, aangezien er toch aanzienlijke risico's schuilen hierachter.