verkoop huis: probleem ontvanger

[buddy07]

Volgende situatie doet zich voor:
Het kind van de nicht van een tante koopt het huis van die tante op het moment dat ze naar het bejaardentehuis vertrekt. De verkoop dateert van midden 2008. De ontvanger komt hierop terug en stelt dat het huis tegen een te laag geschat bedrag (geschat door de notaris) werd verkocht. Odnertussen is de tante eind vorig jaar gestorven. Welke boete kan hier verwacht worden en kan men nog hieronderuit komen want uiteindelijk is dit niet de verantwoordelijkheid van de notaris om de juiste prijs in te schatten? Is hier ook sprake van ontlopen van successierechten?

Alvast bedankt

[roharro]

Notaris is niet verantwoordelijk.
Waarom boete voor sucessierechten? Huis is toch gekocht en niet geërfd?

[buddy07]

Inderdaad het huis werd verkocht maar waarschijnlijk tegen een lagere prijs dan de toenmalige marktprijs... Kan hier enigszins een boete worden verwacht van de overheid (ontvanger) wegens verminderde registratierechten enz?

[wanton]

De Registratie heeft twee jaar de tijd om al dan niet akkoord te gaan met de verkoopwaarde van een onroerend goed. Met de verkoopprijs als dusdanig moeit zij zich niet , maar zij wenst wel een correcte waarde voor de bepaling van de registratierechten. Indien U geen schatter heeft gecontacteerd , had de notaris U toch kunnen helpen.
U kan bepaalde zaken aanhalen die een invloed hebben gehad op uw waardebepaling : slechte staat in het algemeen , te vernieuwen dak , electriciteit niet in orde , sanitair versleten. De ligging kan ook een negatief element zijn. Misschien heeft U een verkoopprijs van gelijkaardige woningen in de omgeving, waarop U zich kan gebaseerd hebben. Probeer tot een vergelijk te komen.
U zal desgevallend bijkomende rechten moeten betalen , daarboven komt nog eens een boete die afhankelijk is van de mate van onderschatting.


Als de tekortschatting :
- niet hoger is dan 1/4 van de aangegeven waarde is de boete 1/10 van de bijkomende rechten
- hoger is dan 1/4 zonder 1/2 van de aangegeven waarde te overschrijden : boete is 1/5 van de bijkomende rechten
- hoger is dan 1/2 zonder de geheelheid van de aangegeven waarde te overschrijden : boete is 1/4 van de bijkomende rechten
- hoger is dan de aangegeven waarde,: boete is 1/3 van de bijkomende rechten

[buddy07]

Voor de registratie heeft hij al een bedrag van 640 € wegens te lage schatting moeten betalen. Maar nu komt de ontvanger langs die begint over successierechten... Maar volgens mij hebben die successierechten hier geen verhaal aangezien het goed verkocht is geweest en is er geen enkel deel van de woning geschonken geweest. Of kunnen andere partijen (broers en zusters van nicht) hier moeilijk over doen?

[scorpioen]

Zou het kunnen dat de successierechten het gemunt heeft op de verkoopprijs die tante ontvangen heeft en die zich normaal in het actief van de nalatenschap moet bevinden?

scorpioen

[wanton]

Nu gaat het ook over de successierechten. Dan is art 7 van toepassing :

Artikel 7


De goederen, waarover, naar het door het bestuur geleverd bewijs, de afgestorvene kosteloos beschikte gedurende de drie jaar vóór zijn overlijden, worden geacht deel uit te maken van zijn nalatenschap, indien de bevoordeling niet onderworpen werd aan het registratierecht gevestigd voor de schenkingen, behoudens verhaal van de erfgenamen of legatarissen op de begiftigde voor de wegens die goederen gekweten successierechten.

Wanneer er door het bestuur of door de erfgenamen en legatarissen bewezen wordt dat de bevoordeling een bepaalde persoon gold, wordt deze voor legataris van de geschonken zaak gehouden.

Alle gelden waarvan bewezen is dat de overledene ze had binnen de drie jaar voor het overlijden , worden verondersteld aanwezig te zijn in de nalatenschap. Tenzij ze op een ander manier kunnen verantwoord worden : aanwezig onder andere vorm, bepaalde kosten.
Dus de gelden van de verkoop moeten aangegeven worden. De erfgenamen , de wettelijke of die aangeduid via testament , moeten die gelden aangeven en er successierechten op betalen. Eventuele extra kosten kunnen verantwoord worden zoals rusthuiskosten. Indien zij kunnen bewijzen dat iemans anders die gelden heeft , zal die belast worden.

Het heeft dus geen zin een huis te verkopen aan iemand om daarna dat geld (onder tafel) terug te geven.
Weet dat de tarieven successierechten voor tante-nicht vrij prijzig zijn : 45-55-65 %. In voorkomend geval doet men een notariële schenking terug van de gelden en betaalt 7 %. En hiermee is men er vanaf.

[buddy07]

Het huis werd dus verkocht aan een dochter van de nicht in kwestie maar ik veronderstel dat de gelden dan via notariële schenking werd verdeeld onder de andere nichten en neven.
Maar kan de ontvanger dan nog iets verhalen op de aankoop van het huis van de dochter van de nicht?
Kan hij bijvoorbeeld zeggen dat, omwille van het feit dat volgens hem de verkoopsprijs van het huis te laag werd ingeschat, een deel van de successierechten werden ontlopen ook al werd het huis geschat door een notaris die ons verzekerde dat de eventuele koper geen problemen gingen krijgen met die verkoopsprijs?
En wat indien het huis niet verkocht werd aan verre familie maar aan buitenstaanders aan diezelfde prijs?

[scorpioen]

Als u van "ontvanger" spreekt moet u duidelijk maken of het gaat om de registratierechten, dan wel de successierechten.

De koper die geen erfgenaam is kan aangesproken worden voor het tekort aan registratierechten omdat de woning aan een te lage prijs verkocht werd. Deze koper kan niet aangesproken worden voor de successierechten. Dat laatste is enkel voor de erfgenamen.

De erfgenamen kunnen ook aangesproken worden voor het tekort aan registratierechten. Dit tekort is immers verschuldigd door de koper èn de verkoper. In de mate dat de ene betaalt moet de andere niet betalen. Er moet maar één maal betaald worden.

scorpioen

[wanton]

ik veronderstel dat de gelden dan via notariële schenking werd verdeeld onder de andere nichten en neven.

U veronderstelt : als dat waar is , zal de ontvanger geen successierechten meer opeisen.

Wat betreft registratierechten , zal eerst de koper aangesproken worden. Desgevaleend de verkoper , in casu zijn erfgenamen.

[buddy07]

De ontvanger is idd de man voor de successierechten.
Blijkbaar eist hij inderdaad 65% van de tekort geschatte waarde... Is dit mogelijk? Hij verwijst hierbij voortdurend naar artikel 11 van successierecht.
Registratierechten zijn al betaald dus dat is opgelost.