Vrederechter omzeilt een vordering tot aanpassing basisakte
Geplaatst: 10 okt 2024 07:49
In het geschil 23A579 stelt de vrederechter in haar vonnis van 8 oktober 2024 dat alle vorderingen ongegrond zijn. Dat wij - de eisers - onze vorderingen nog exacter hadden kunnen bewijzen dan dat we gedaan hebben, klopt. Maar de vrederechter laat na om de vorderingen volledig te beantwoorden (wat toch een wet is, al ik vind de verwijzing niet direct meer terug).
Onze eerste vordering was: "Met toepassing van Art. 3.92 §7 - Te zeggen dat Notaris xxx wordt aangesteld met de opdracht om de basisakte van de VME RRR ..., in deze met afbakening en toekenning van aandelen voor al de kavels. Door de reële situatie, de reeds bestaande berging 78 en 9 erin op te nemen. ...".
De vrederechter vermeldt in haar motivering: "... De eisende partijen menen enerzijds dat de aandelenverdeling inderdaad foutief gebeurde, en anderzijds dat de feitelijke situatie van de bergings moet worden geregulariseerd. ..."
Losstaand van de stelling dat wij - de eisers - hebben nagelaten sluitend bewijslast rond de incorrect opgestelde aandelenverdeling voor te leggen, werd er door de vrederechter geen antwoord gegeven op het verzoek van regularisatie van de extra gemetste garagebergingen dewelke nu niet in de basisakte van 2014 staan opgenomen.
De vrederechter stelt: "... De kelderbergings, niet tot de privatieve kavels van bepaalde mede-eigenaars behorend, maar tot de gemene delen - en aldus toebehoren aan de vereniging van mede-eigenaars. ...". is helemaal correct en dus nu bewijslast van aanwezigheid van die later bijgemetste bergingen 78 en 9.
Maar vervolgens neemt de vrederechter volgende stelling aan: "Zolang de vereniging van mede-eigenaars niet beslist om de kelderbergings te verkopen en aldus te incorporeren bij een bepaalde kavel, is er geen reden om aan te nemen dat de quotiteiten moeten worden aangepast.". Toch raar, dus de vrederechter stelt zich mijns inziens hier boven de wet van mede-eigendom. Want per Art. 3.85 § 1 stelt: "De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte. De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, ....". Losstaand van het eventueel toekennen van het aandeel aan elk nieuw VME kavel, dient mijns inziens elk kavel - ook deze VME-bergings - correct beschreven te staan, niet?
En als de vrederechter dan toch "advies" geeft, had ze dan wel kunnen toelichten dat het verhuren van een VME-kavel, het toekennen van een persoonlijk recht, welk geen daad van beschikking is, ook dient opgenomen te worden in het reglement van mede-eigendom van de basisakte, dus sowieso een aanpassing dus.
Mijn vragen nu:
- Ben ik correct dat elke wijziging o.a. het samenvoegen van 2 appartementkavels en het metsen van 2 extra brandveilige garagebergingen (basisakte is van 2013, wijzigingen in 2014) in de basisakte diende te worden opgenomen?
- Of is de vrederechter correct te stellen dat pas bij verkoop van de bijgemetste van de VME naar een rechtspersoon, er aandelen aan deze bergingen dienen voorgelegd worden?
- De huidige verhuring (nu zonder enig huurcontract) wel degelijk ook in de basisakte dient opgenomen te worden?
Met vriendelijke groet,
Dirk Verjans
Onze eerste vordering was: "Met toepassing van Art. 3.92 §7 - Te zeggen dat Notaris xxx wordt aangesteld met de opdracht om de basisakte van de VME RRR ..., in deze met afbakening en toekenning van aandelen voor al de kavels. Door de reële situatie, de reeds bestaande berging 78 en 9 erin op te nemen. ...".
De vrederechter vermeldt in haar motivering: "... De eisende partijen menen enerzijds dat de aandelenverdeling inderdaad foutief gebeurde, en anderzijds dat de feitelijke situatie van de bergings moet worden geregulariseerd. ..."
Losstaand van de stelling dat wij - de eisers - hebben nagelaten sluitend bewijslast rond de incorrect opgestelde aandelenverdeling voor te leggen, werd er door de vrederechter geen antwoord gegeven op het verzoek van regularisatie van de extra gemetste garagebergingen dewelke nu niet in de basisakte van 2014 staan opgenomen.
De vrederechter stelt: "... De kelderbergings, niet tot de privatieve kavels van bepaalde mede-eigenaars behorend, maar tot de gemene delen - en aldus toebehoren aan de vereniging van mede-eigenaars. ...". is helemaal correct en dus nu bewijslast van aanwezigheid van die later bijgemetste bergingen 78 en 9.
Maar vervolgens neemt de vrederechter volgende stelling aan: "Zolang de vereniging van mede-eigenaars niet beslist om de kelderbergings te verkopen en aldus te incorporeren bij een bepaalde kavel, is er geen reden om aan te nemen dat de quotiteiten moeten worden aangepast.". Toch raar, dus de vrederechter stelt zich mijns inziens hier boven de wet van mede-eigendom. Want per Art. 3.85 § 1 stelt: "De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte. De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, ....". Losstaand van het eventueel toekennen van het aandeel aan elk nieuw VME kavel, dient mijns inziens elk kavel - ook deze VME-bergings - correct beschreven te staan, niet?En als de vrederechter dan toch "advies" geeft, had ze dan wel kunnen toelichten dat het verhuren van een VME-kavel, het toekennen van een persoonlijk recht, welk geen daad van beschikking is, ook dient opgenomen te worden in het reglement van mede-eigendom van de basisakte, dus sowieso een aanpassing dus.
Mijn vragen nu:
- Ben ik correct dat elke wijziging o.a. het samenvoegen van 2 appartementkavels en het metsen van 2 extra brandveilige garagebergingen (basisakte is van 2013, wijzigingen in 2014) in de basisakte diende te worden opgenomen?
- Of is de vrederechter correct te stellen dat pas bij verkoop van de bijgemetste van de VME naar een rechtspersoon, er aandelen aan deze bergingen dienen voorgelegd worden?
- De huidige verhuring (nu zonder enig huurcontract) wel degelijk ook in de basisakte dient opgenomen te worden?
Met vriendelijke groet,
Dirk Verjans