Kosten rechtbank bij toevallige onverdeeldheid schenking

[GBTB]

Is er iemand die tips kan geven in verband met volgende schenkingsproblematiek:
- wij kregen 2 onroerende goederen geschonken aan 4 personen (broers en zussen)
- 1 van de 4 valt onder het traditionele "ruzie stoken om extra geld te ontvangen" en blokkeert al 2 jaar enige vooruitgang en medewerking
- bij overlijden van de schenker, hebben wij een schatting van het eerste goed op papier gezet met erbij het akkoord voor de aan te stellen notaris (de notaris die het dossier reeds behandeld heeft voor de schenker). Dit akkoord is door de 4 begunstigden ondertekend. De overeen gekomen schatting is gebaseerd op de verkoopprijzen van verkopen van appartementen in hetzelfde gebouw en met dezelfde oppervlakte, dus veel correcter kan eigenlijk niet.

De 4e begunstigde stelde een advocaat aan en verbreekt zijn akkoord:
- hij wil een andere notaris. Wij stemden onmiddellijk in om vooruit te kunnen. Echter, de 4e begunstigde maakte geen afspraak met de notaris die hij voorgesteld heeft en stuurde ons nu een dagvaarding om een notaris te laten aanstellen door de rechtbank. De kosten daarvoor verhaalt hij op ons. Kan dit zomaar? Volgens de wet kan je niet verplicht worden om in onverdeeldheid te blijven, wat bij ons nooit betwist is. Wij willen eveneens zo snel mogelijk overgaan tot verdeling. Het stoort ons enorm dat wij opdraaien voor kosten die eigen zijn aan het dwarsliggen en de kwade wil van de 4e partij die akkoord had om een andere notaris naar zijn keuze aan te stellen. Onze advocaat stelt bovendien in twijfel dat het ondertekend akkoord rechtsgeldig zou zijn. Kan dit effectief betwist worden?
- voor het tweede goed willen er 2 begunstigden een bod doen bij de notaris (niet op voorhand, want nummer 4 staat onder druk van zijn schoonfamilie die in alles hun zeg hebben). Zijn advocaat liet weten dat hij dat niet wil en wil overgaan tot openbare verkoop. Kan hij een openbare verkoop eisen zonder eerst het bod te kennen? Een vereffening-verdeling houdt toch enkel in dat je kan eisen om uit onverdeeldheid te treden, maar niet dat je een verkoop kan afdwingen als er een andere optie is?

[iota]

Bottom line is, dat dwarsligger 4 niet kan worden gedwongen om gelijk welke regeling aan te nemen en dat het sws een gerechtelijke verdeling wordt als hij nergens mee akkoord gaat. Uiteindelijk stelt het gerecht dan een notaris aan voor de verdeling. Maar die moet bij mijn weten door iedereen worden betaald. De kosten daarvoor op de anderen afwentelen, gaat niet.

Dat hij niet meer akkoord gaat met wat eerder op papier is gezet, dat kan. Maar ging dat toen niet om een schatting ivm de aangifte van nalatenschap?
Dat is nog iets anders dan de verdeling.

4 mocht altijd een eigen notaris aanstellen als hij die van de 3 anderen niet betrouwde. Daar heeft hij geen toestemming van mede-erfgenamen voor nodig.
De kosten blijven gelijk, want de notarissen delen die dan.

Een openbare verkoop afdwingen als er een andere optie is, kan, wel degelijk. 4 hoeft die andere opties niet te aanvaarden en ook de rechtbank kan anders beslissen en toch voor een openbare verkoop gaan.

Maar het is natuurlijk helemaal niet gezegd dat 4 beter af is na een gerechtelijke verdeling met openbare verkoop. Heel waarschijnlijk in tegendeel, want er komen minstens al de gerechtskosten bij. Wil 4 daar echt naartoe of wordt dit enkel als drukkingsmiddel gebruikt om iets te bekomen?

[GBTB]

Dank voor je antwoord.
Er is ook geen discussie over het betalen van de notaris, dat is inderdaad ieder zijn aandeel. De vraag gaat specifiek of nummer 4 ons kan laten opdraaien voor de kosten van de rechtbank, gezien hij daar gaat vragen om een notaris aan te stellen, terwijl hij zelf carte blanche heeft gekregen om een notaris aan te stellen. Maw: de andere 3 hebben nooit de uit onverdeeldheidtreding geweigerd of verhinderd.

Punt 2 ging effectief over de vraagprijs voor verkoop. Gezien het hier om schenking ging, waren de schenkingsrechten reeds betaald.

Jammer genoeg zal 4 nooit met iets instemmen. Zijn hele schoonfamilie is er bij betrokken en hij heeft liever verlies dan een goed compromis, want dan is hij bij de schoonfamilie niet "de stoere" die "zijn gelijk" heeft gehaald. De andere 3 kunnen daar niets tegen doen, en wij kunnen alleen maar mee verliezen.

[iota]

Bij een gerechtelijke verdeling worden de kosten verdeeld, ongeacht wie van de erfgenamen de verdeling aanvroeg. Er wordt immers niemand in het ongelijk gesteld.

[iota]

Punt 2: Als ik het goed begrijp, heeft de notaris 2 j geleden een schatting gemaakt van de appartementen, gebaseerd op de prijs van gelijkaardige appartementen in hetzelfde gebouw. Dat is toen als vraagprijs op papier gezet. Daarbij hebben jullie dan getekend om die notaris aan te stellen voor de verkoop van de appartementen, of zie ik dat verkeerd?
En dat is dan niet doorgegaan omdat 4 plots een andere notaris wou?

[GBTB]

We hebben de schatting voor de vraagprijs zelf gemaakt, gebaseerd op de verkoopprijs van andere appartementen in hetzelfde gebouw. Met vermelding van de notaris die zou uitvoeren (de notaris die het hele dossier al had opgevolgd van de schenking tot na het overlijden. Overeenkomst getekend door de 4 partijen.
En 4 wil nu een andere notaris. Hebben we onmiddellijk in toegegeven om verder te kunnen, maar 4 heeft geen afspraak gemaakt en laat die nu dus op onze kosten maken door de rechtbank.

[iota]

Echter, de 4e begunstigde maakte geen afspraak met de notaris die hij voorgesteld heeft en stuurde ons nu een dagvaarding om een notaris te laten aanstellen door de rechtbank. De kosten daarvoor verhaalt hij op ons.

Hoezo verhaalt hij de kosten op de 3 anderen? Elk van de 4 mag de rechtbank vragen om een notaris-vereffenaar aan te stellen. De kosten zijn voor alle 4 samen. De aanvrager betaalt even veel mee.

Een notaris vereffenaar wordt aangesteld als de verdeling muurvast zit. Wat op zich wel het geval lijkt bij jullie. Deze houdt zich niet bezig met discussies tussen de partijen en gaat niet onderhandelen of tussen hen onderling bemiddelen, maar kijkt enkel naar de wettelijke kant.
Het voordeel is, dat onredelijke eisen van partijen gecounterd worden. Het nadeel, dat deze notaris er niet naar zal streven om maximale winst te behalen voor alle betrokkenen.
Pas als één of meerdere betrokkenen niet akkoord gaan met wat hi/zij oplegt, komt de rechter er aan te pas.
Het is wel altijd mogelijk om uit de procedure te stappen en toch tot een onderling akkoord te komen.

[GBTB]

in de dagvaarding staat: "zich te horen veroordelen tot de kosten" ... En zelfs de kosten door 4 delen is niet correct, gezien er geen verplichte in onverdeeldheid is. Aan alle eisen qua keuze notaris is tegemoet gekomen, 4 heeft daarvoor carte blanche gekregen.

[iota]

Veroordelen? Waarvoor dagvaardt hij jullie dan?
Ik dacht dat hij aan de rechtbank de aanstelling van een notaris-vereffenaar had gevraagd ivm de verdeling. Er wordt daarbij niemand berecht, dus ook geen schuldige aangeduid en niemand veroordeeld.
Dus moet hier toch iets anders aan de hand zijn?

[GBTB]

Dit is wat er in de dagvaarding staat. 4 beroept zich op art. 815 van het BW (is dat trouwens nog rechtsgeldig, want dat is sinds september 2021 art. 3.75 van het nieuwe BW geworden) om te stellen dat hij niet verplicht kan worden om in onverdeeldheid te blijven. Dit klopt al niet, want er is geen van de andere die in onverdeeldheid wil blijven of tegenwerkt. Dus dagvaarding met vraag om een notaris aan te stellen (zodat hij zelf niet de afspraak moet vastleggen) en wij veroordeeld tot het betalen van de kosten (wss ziet 4 zijn kans nu om te doen alsof wij de verdeling verhinderen en zal hij hierop volgend de verkoop eisen, om te vermijden dat er begunstigden het goed kunnen kopen).
.

[Thomas Morus]

"Nummer 4" gaat niet akkoord met een onderhandse verkoop aan een bepaalde prijs. Daarom eist hij een openbare verkoop.
Wat zijn recht is.
Waarom de feiten niet ineens duidelijk meedelen in de vraagstelling???

[GBTB]

Wat bedoel je met de feiten mee te delen in de vraagstelling?
Btw: nummer 4 wil zelfs geen bod ontvangen. Op wat baseert hij zich dan om een openbare verkoop op te eisen. De wet stelt dat je niet in onverdeeldheid moet blijven als je dat niet wil, de wet stelt nergens dat dan alles verkocht moet worden.

[Thomas Morus]

"nummer 4 wil zelfs geen bod ontvangen"

Inderdaad, nr 4 wil geen onderhands bod.
Hij wil een openbare verkoop en dat is hij nu aan het afdwingen.
Wat hij doet kan perfect, Hij hoeft niet akkoord te gaan met een onderhands bod
(ik vermoed dat het een bod betreft uitgebracht door een mede-eigenaar of familielid).

[GBTB]

Tnx voor de info. Dan kunnen we alleen hopen dat de openbare verkoop minder opbrengt dan 4 verwacht zodat het toch kan ingekocht worden.

[Thomas_A]

U kan het ook anders bekijken.

Als de woning meer opbrengt bij een openbare verkoop, was die prijs blijkbaar eerder de echte waarde dan die van het bod.

Dan zouden de 3 andere begunstigden (en niet alleen de’moeilijke’) benadeeld geweest zijn bij een onderhandse verkoop ten opzichte van hun broer.

Alleen jammer van de extra kosten.

Verder akkoord met de opmerkingen van collega’s hierboven.