JuridischForum.be

Beste allen,

Mijn nieuwe vriendin beschikt momenteel over een eigen huis. Omwille van kinderen uit een vorige relatie en werk, zouden we echter moeten verhuizen. Echter ... de moeder van mijn vriendin geeft hier haar akkoord niet voor.

Mijn vriendins ouder hebben haar +/- 10 jaar geleden geholpen met de aankoop van de woning in kwestie: 1 deel heeft ze zelf geleend, haar ouders hebben bijdgedragen middels een handgift + een lening.
De constructie is ietwat vreemd - in onze ogen - omdat mijn partner de woning dan wel mocht bewonen, het vruchtgebruik was voor de ouders en strikt volgens het contract zou mijn vriendin haar ouders zelfs huur moeten betalen - wat vanzelfsprekend niet gebeurd is.

Deze constructie was opgezet door haar vader die goed thuis was in de financiële wereld. De man is helaas intussen overleden en haar moeder is mentaal niet meer bij haar hoofd (combi van een aanslepende depressie waar ze niet voor geholpen wil worden, borderline, emotionele chantage, ze zou het liefst van al direct doodvallen en dreigt dan ook al jaren met zelfmoord ...).

Aangezien moeder het vruchtgebruik heeft, moet zij akkoord gaan met de verkoop van de huidige woning. Eerst wilde ze dat niet, vervolgens weer wel ...

Nadat ze akkoord was gegaan, hebben we haar meegenomen naar het huis dat we op het oog hadden. Ze was er bij én akkoord dat we een bindend bod deden.
De dag erop kwam ze echter terug op haar beslissing en mocht er van haar niet langer verkocht worden ... We zijn dan wederom met haar gaan praten, waarna ze opnieuw akkoord was met de verkoop. Ze heeft zelfs een - door mijn vriendin opgesteld document - ondertekend mét gelezen en goedgekeurd, waarin ze haar akkoord voor verkoop gaf.

Daar kwam ze 2 dagen later weer op terug: er werd niets verkocht tenzij zij €100000 van de opbrengst zou verkrijgen. Nu kunnen we haar gerust 10 - 20000€ van de opbrengst beloven; met €1000000 krijgen wij onze lening niet langer rond. Het is ook niet dat ze het geld nodig heeft; ze doet het enkel om macht uit te oefenen over haar dochter/ons.

We hebben snel (we hebben immers met ons bod bevestigd dat we de nieuwe woning kopen) een oplossing nodig.

Dus:
* Bestaat er een mogelijkheid om de woning toch te verkopen of gewoon haar deel te vorderen van haar moeder?
* Mijn vriendin heeft ook recht op 25% van moeders woning (na overlijden van haar vader). Kan ze die (snel) opeisen?
* Wat als ze onbekwaam wordt verklaard? Kan de woning dan verkocht worden? Mogelijk wordt mijn vriendin (enige dochter) dan aangeduid als voogd maar heeft zij dan wel de toestemming om te verkopen? -> we hebben ergens opgevangen dat ze dat niet zou mogen zolang moeder leeft, aangezien ze dan de kans heeft er zelf voordeel uit te halen ...
* Heeft het door haar ondertekende formulier enige waarde? Of hebben we hier niets aan aangezien het niet bij de notaris is gebeurd?
* Maken we kans (verkopen van de woning) als we dit voor de rechtbank trekken? Ze blokkeert momenteel namelijk heel ons leven en dat terwijl zij geen zier meer geeft om het hare

Het ergste is:
* we hebben haar gevraagd wat haar gelukkig zou kunnen maken. -> ter plekke doodvallen
* we hebben haar het voorstel gedaan om 10 - 20 - 30000 van de verkoop aan haar over te maken zodat ze zichzelf niets meer moet ontzeggen. -> Ze wil niet moeten bedelen om geld ... maar ze eist dan wel €100000 op (terwijl ze geen cent opdoet).
* Als we hier moeten blijven wonen, zit er voor haar geen euro in. Bij een verkoop kunnen we haar een zéér mooi bedrag overmaken; win-win lijkt ons maar zij verliest liever ons (de laatste personen die ze nog heeft in haar leven) én het geld. Begrijpe wie begrijpe kan.
* ....

We zijn ten einde raad en elke hulp zou dan ook zéér op prijs worden gesteld!!

Alvast bedankt!

Kleine bijvraag:
Als we het goed hebben, heeft mijn vriendin recht op:
* 25% in moeders huis (stel verkoopprijs = 200000) => 50000
* De waarde van haar huidige huis - de waarde van het vruchtgebruik (stel verkoopprijs = 250000; +/- 15% vruchtgebruik) => 250000 - 37500 = 212500

Hiervan gaan vast ook nog successierechten af ... 3%? => 254000

Kloppen deze berekeningen min of meer?

En kan zij die bedragen verkrijgen/opeisen van haar moeder? Of kan haar moeder ons gewoonweg helemaal blokkeren?

Alvast bedankt!

Indien de moeder het vruchtgebruik heeft, kan uw vriendin daar eigenlijk enkel tegen ageren door de omzetting van het vruchtgebruik te vragen. Dit zou wel met zich meebrengen dat u de waarde van het vruchtgebruik moet vergoeden. De omzetting van het VG wordt belast als een verdeling (hoewel het geen verdeling is) (dat is @ 2,5%). De moeder kan zich daar niet tegen verzetten vermits het niet om de gezinswoning gaat. De rechter heeft wel beoordelingsvrijheid en kan dus weigeren. De kans is evenwel klein dat hij dat doet. Dit veronderstelt wel dat het een erfrechtelijk of testamentair VG is en indien u spreekt over een 'rare constructie' dan zou het wel eens goed om een conventioneel VG gaan (gesplitste aankoop bv.) wat de zaken bemoeilijkt. Dan moet het omzettingsrecht conventioneel bepaald worden. Voor de waardebepaling VG zie: http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/be ... 863/justel

Indien u de moeder onder bewind zou laten stellen, wat geen sinecure is, maar wel kan, dan zal u nog steeds met een machtigingsvereiste af te rekenen krijgen. De vrederechter dient machtiging te verlenen voor de vervreemding van de goederen van de beschermde persoon. Ik denk wel dat bepleit kan worden dat deze verkoop haar belangen dienen, zeker omdat ze gewoon zelf nog een woning heeft en ze de middelen misschien wel kan gebruiken voor haar levensonderhoud.

De waarde van het VG wordt bij een verkoop berekend in functie van de leeftijd van de vruchtgebruiker overeenkomstig art. 2.9.3.0.4, § 1 VCF. Deze waarde wordt van de waarde van verkoop of marktwaarde afgehouden om de waarde van de blote eigendom te bepalen. Maar bij een verkoop betaalt de koper de belasting, niet de verkopers...

Op de uitdoving van het vruchtgebruik naar aanleiding van het overlijden van het hoofd is geen erfbelasting verschuldigd. Uw vriendin wordt van rechtswege volle eigenaar (van haar deel in de onverdeeldheid) van de woning van de moeder en haar eigen woning (was dit een gesplitste aankoop?).

Alvast bedankt voor de snelle reactie!

Het gaat hier inderdaad over een gesplitste aankoop.
Gesteld dat de woning destijds €250000 gekost heeft en moeder intussen 76 is; kom ik volgens de omzettingstabel op 12,13 % en 1 % interest... Hoeveel zou haar vruchtgebruik dan waard zijn? Telt hiervoor de huidige prijs of de prijs destijds?

Als ik het goed heb, moet dit eveneens bij de vrederechter worden geregeld?

Procedure voor de familierechtbank (art. 745sexies BW) bij verzoekschrift. Omrekeningskoers @ 12,13% op de huidige normale aankoopwaarde.

Problematisch dat het een gesplitste aankoop betreft. Dan kan u op bovenstaande procedure geen beroep doen (enkel bij VG uit erfenis of testament) omdat u vriendin het vruchtgebruik via een derde heeft verworven (de toenmalige verkoper). Ik zou zeer goed de oorsprong van de aanspraken van uw vriendin en haar moeder op het goed proberen bepalen. Indien u zeker bent dat de VG-BE-verhouding tot stand is gekomen door een overeenkomst, moet u de titel nakijken en de beëindigingsmodaliteiten vaststellen. Vaak bedingt men ontbindende voorwaarden voor het geval de relatie verzuurd zou zijn of zelfs een conventioneel omzettingsrecht. In elk ander geval dient u het contract in principe te respecteren.

Anders resteert u de optie van het bewind, maar let op want als iemand nota neemt van de aanvraag (ik weet niet of er onvrede heerst in de familie) en u het leven probeert lastig te maken gelet op de precaire bezetting ter bede (geen huurovereenkomst - gebruiksrecht ligt principieel bij vruchtgebruiker - stilzwijgend tot stand gekomen gebruiksrecht is te allen tijde opzegbaar) die u aanhaalt dan bent u nog verder van huis.

Ik zou haar proberen te overtuigen om afstand onder bezwarende titel te doen van het vruchtgebruik. Biedt haar in der minne een mooie vergoeding aan, leg uit dat dit volgens wettelijke maatstaven is vastgesteld (evt via bovenstaande tabel) en laat dit beschrijven bij de notaris.

Het wordt hier lichtjes hallucinant ...
* Moeder gaf dus eerst mondeling akkoord voor de verkoop van het huis - voor aankoop nieuwe woonst.
* Moeder gaat mee potentiële nieuwe woonst bezichtigen en is akkoord met het bod (in optie zodat we ons krediet kunnen checken) dat we doen.
* Moeder keert haar kar en verbiedt de verkoop van het huis (zij heeft het vruchtgebruik (twv +/- 35000) - doch woont in haar eigen huis.
* We gaan wederom met haar praten (argumenteren waarom we moeten verhuizen en waarom dat voor iedereen win-win is) waarna ze opnieuw akkoord is en zelfs een door ons opgesteld document ondertekend (+ gelezen en goedgekeurd) waarmee ze instemt met de verkoop 'zonder tegeneisen/voorwaarden). -> moeder komt goed rond van haar pensioen en laat weten dat ze nog verder spaart voor ons.
* Moeder keert haar kar opnieuw en eist opeens 100000 euro op, of er wordt helemaal geen huis verkocht. -> pure chantage
* Het gaat hier echt wel om ons 'droomhuis' dus we overwegen dit zelfs ... Haar op andere gedachten brengen (schappelijker bedrag) lukt niet en als we nu zouden terugkrabbelen hangt er ons een boete van 10% van de nieuwe aankoop boven het huis én weg droomhuis.
* Op dit moment is het zelfs hopen en afwachten of ze wel tekent en niet weer van gedachten verandert.

-> Waar we initieel erg veel marge hadden ingebouwd om nog goed te kunnen leven, gaan we nu tot het uiterste moeten gaan om de lening rond te krijgen.

--> Door die 100000 terug te eisen (mijn vriendin heeft haar huis deels zelf betaald, deels geschonken gekregen van haar ouders) zet ze de slechte moeder-dochter relatie natuurlijk helemaal op losse schroeven. Het lijkt wel alsof we die 100000 betalen om ons vrij te kopen.

Mijn vraag nu:
-> Als gevolg van moeders handelen (alsof het een spelletje is) zitten wij nu in veel minder rooskleurige wateren.
Kunnen wij op 1 of andere manier (verzoeningsprocedure, vrederechter, rechtbank, ...) een deel van die 1000000 terug krijgen? Zij heeft woordbreuk gepleegd en komt nu dus zelfs terug op door haar ondertekende documenten - waain geen voorwaarden voor verkoop waren vervat; ze moest 'niets' hebben van de verkoop?

Alvast bedankt!

Rechtbank zal de enige optie zijn, vrees ik

Als er origineel geen beëindigingsvoorwaarden waren afgesproken sta je mijn inziens zwak in jullie schoenen. De wet voorziet twee tabellen voor de omzetting die door de rechtbank zonder uitzonderlijke omstandigheden (kortere levensverwachting door ziekte, e.d.) gevolgd worden. Echter is het nergens bindend dat deze tabellen moeten gebruikt worden voor de omzetting van het vruchtgebruik. Als u schoonmoeder 100.000 € blijft eisen en er zijn geen andere beëindigingsmodaliteiten zal dit jullie enige optie zijn. Hiervan een deel terugeisen is m.i. niet mogelijk.

Aangezien het hier over een gesplitste aankoop gaat en NIET over een erfenis geef ik uw vriendin geen schijn van kans.

Betekent dat dan dat zij naar believen kan terugkomen op haar beslissingen en zelfs op door haar ondertekende documenten??
Als zij het ene moment ondertekent dat de hele som naar de dochter mag, wij vervolgens op basis van die info een woning aankopen waarop zij opeens een wel zéér fors bedrag opeist, heeft dat een hele impact op ons.
-> We hadden ons budget opgemaakt om nog comfortabel te kunnen leven. Gesteld dat we het benodigde bedrag nog kunnen lenen (geen zekerheid meer) zal dat er bij inschieten.
-> als we geen lening meer kunnen krijgen hangt er ons een boete van 10% boven het hoofd ...

Eigenlijk zouden we nu (ipv achteraf) naar de rechtbank willen stappen maar de beslissing die daaruit voort komt zal nooit meer op tijd komen ...

We worden er helemaal radeloos van ...