JuridischForum.be

Voorlopig enkel Franstalige berichtgeving.

http://www.sudinfo.be/1112955/article/2 ... e-par-deux" onclick="window.open(this.href);return false;

Kort samengevat:

Een verhuurder brengt op dit ogenblik het KI van zijn verhuurde pand in op zijn belastingen. Dit KI wordt vervolgens vermenigvuldigt met 1.69 (index) en met 1.4. Dit product vormt het belastbaar inkomen dat wordt bijgeteld bij de belastbare inkomsten.
Het voorstel van de CD&V omhelst de indexering en meerwaarde coëfficient te vervangen door een vlakke coëfficient van 4.73, hetgeen neerkomt op een exacte verdubbeling. Verwacht wordt een meeropbrengst van € 600 miljoen hieruit te halen.

Ik was al min of meer overtuigd mijn vastgoed van de hand te doen, gelet op de beruchte regelneverij van het Vlaams Gewest ... deze maatregel, mocht men hem in praktijk brengen, maakt de beslissing er enkel maar eenvoudiger op.

Tu quoque, Brute ?

Is het dit resultaat dat opeenvolgende ministers, verantwoordelijk (?) voor Wonen, beoogden?

Nu, de soep wordt niet altijd zo heet gegeten als ze opgediend wordt, maar ik verwacht toch een aantal maatregelen in de positieve richting. Of denk ik toch te positief?

Zoniet zal de huurmarkt nog meer inkrimpen, ondanks alle regeltjes en zo.

om een beetje te stoken : waarom dient een verhuurder enkel het ki aan te geven in plaats van de werkelijke huur ( eventueel te verminderen en eventuele kosten)
ik betaal toch ook belastingen op mijn werkelijk ontvangen loon ( min eventuele kosten) of pensioen
de overheid heeft nu éénmaal geld nodig, ik stel voor dat de huisbazen ook bijpassen ( of inderdaad zoals aangegeven werd hun eigendom verkopen

Wel als je kijkt naar de opbrengst van een huurpand of tweede woonst en de heffingen via grondbelasting, federale belastingen en diverse gemeentelijke taksen... wel dan ben je een equivalent van minstens 33% van je opbrengst kwijt. 33% is het percentage dat overeenstemt met de belasting op winsten voor bedrijven... voor notionele aftrek, kosten, diverse constructies of regelrechte alledaagse fraude... Maar traditiegetrouw wordt er bij de hoofdsponsors van de partijen niet ingegrepen....

om een beetje te stoken : waarom dient een verhuurder enkel het ki aan te geven in plaats van de werkelijke huur ( eventueel te verminderen en eventuele kosten)
ik betaal toch ook belastingen op mijn werkelijk ontvangen loon ( min eventuele kosten) of pensioen
de overheid heeft nu éénmaal geld nodig, ik stel voor dat de huisbazen ook bijpassen ( of inderdaad zoals aangegeven werd hun eigendom verkopen

Ik wil best belasting betalen op de werkelijke inkomsten van mijn verhuur.
Let wel: ik schrijf INKOMSTEN en niet ontvangen huur. Het verschil tussen huur en inkomsten is immers enorm groot.

Het klopt dat men belastingen betaalt op zijn werkelijk loon of pensioen. Dat doe ik ook.
Maar de bedrijfsvoorheffing op de lonen wordt wel verrekend bij de jaarlijkse belastingsaanslag.
De onroerende voorheffing daarentegen verdwijnt in de diepe zakken van de overheid en wordt niet meer in aanmerking genomen voor het vaststellen van de eindbelasting. Hetzelfde inkomen wordt dus tweemaal belast niettegenstaande het rechtsprincipe "non bis in idem".
Als het een vakantiewoning is dan geldt nog een derde belasting (tweede verblijf) en dan nog in twee versies: de gemeentelijke en de provinciale.
Doet men zo voort dan spreken we niet meer van "bis in idem" maar wel van "multiplex in idem" oftewel belasting "ad fundum".

Op basis van de cijfers die VdB vermeld heeft heb ik de berekening gemaakt voor een ouder appartement dat ik verhuur (aan een "sociale" huur) en dan kom ik tot de vaststelling dat het een verlieslatende onderneming zou worden. Indien ik voor dat appartement zou belast worden op het werkelijke netto-huurinkomen dan zou ik er nog wel iets aan overhouden!

het doet mij plezier dat we min of meer op dezelfde lijn zitten

En hoe zal men dat de niet ontvangen huur verrekenen van een slechte huurder met huurachterstand? Zelfs met een vonnis wordt niet elke huur betaald. Dat zal helemaal een knoeiboel worden, en mijn mede landgenoten kennende weer een mogelijkheid om te foefelen. (door de huur deels in het zwart te ontvangen)

Als die met terugwerkende kracht kon inbrengen.... De niet betaalde huurgelden... Dan was ik gedurende een paar jaar verlost van het betalen van belastingen...

Vennootschap oprichten?
Maar dan heft men weer die taks van 25% van Di Rupo.

Vennootschap oprichten?
Maar dan heft men weer die taks van 25% van Di Rupo.

Was tot voor kort perfect mogelijk, doch nu 'fronst' de overheid de wenkbrauwen naar nieuwe kleine vastgoedvennootschappen en beschouwt deze in regel bijna altijd als 'belastingsontduikers'. De gevestigde vennootschappen natuurlijk niet... Noblesse oblige etc etc...

Ik ken nog thans sommige eigenaars die huizen verhuren maar zelf gaan 'dopen'
Werk gaan zoeken doen ze niet want ze hebben teveel werk met hun huizen.

Ook ken ik veel eigenaars die via erven, en veel geluk, ... wat eigendommen hebben die ze dan zeer duur verhuren.
De sukkelaars die daar huren komen er meestal bedrogen uit.

Persoonlijk denk ik dat veel eigenaars trachten zonder kosten en met de meeste waarborgen hun huizen (appartementen) trachten te verhuren.
Onderhoud doen ze niet of weinig. En als ze al iets laten maken zal het steeds met de goedkoopste materialen zijn. Van isoleren, energieoplossingen, .... hebben de meeste niet gehoord.

De eigenaars die het goed menen met hun huurders kan ik op 1 hand tellen. En als die dan bedrogen worden door hun huurders is dat meestal zeer triestig.

Maar hoe komt men aan 33% kosten bij huurinkomsten? Zeker niet van het KI of grondbelastingen. Want dat is ook al lang niet aangepast.

Natuurlijk Rene, we zijn allemaal afzetters en tuig van de richel dat niets anders op het oog heeft dan van de arme huurder te profiteren en de laatste cent uit zijn portefeuille te jagen, dat weten we al heel lang... Nog een geluk dat niet alle verhuurders Hitler, Stalin, Ivan de Verschrikkelijke en de antichrist in hun stamboom hebben staan... er zullen er toch wel een paar zijn van een andere familie nietwaar?

*zucht*

Nogmaals maar eens een voorbeeld (op basis van het huidige beleid):

(cijfers bij benadering, in grootsteden zal de huur hoger liggen, in gehuchten lager. Als parameter wordt een gemeente van 25- tot 35.000 inwoners genomen.)

Een gemiddeld appartement dat verhuurd wordt aan € 650 heeft een niet geïndexeerd KI van € 1.000. de eigenaar betaalt hierop uiteindelijk een grondbelasting van ongeveer € 800.
Gemiddeld zal de aankoop van een dergelijk appartement schommelen tussen € 190.000 en € 225.000 (aankoopprijs, notariskosten, beschrijf etc etc inc..). Laten we het eenvoudig houden en zeggen € 215.000.

Op zijn belastingen dient hij het niet-geïndexeerd KI apart in te brengen. Dit wordt voor het boekjaar 2014 vermenigvuldigd met 1.69 (index) en met 1.40 (meerwaarde). Wat uiteindelijk betekend dat er € 2. 366 bij de belastbare inkomsten wordt opgeteld. afhankelijk van de gemeentelijke opcentiemen en de belastingsklasse waar de eigenaar in valt komt dit neer op een extra aanslag van €1.100 tot € 1.250.

Laten we het erop houden dat beiden samen het ronde bedrag van € 2.000 vertegenwoordigen.

Vervolgens gaan we even naar de inkomsten kijken, deze zijn relatief eenvoudig (ten minste bij de traditionele alomtegenwoordige huurder die zich het droge brood uit de mond haalt om zijn huur correct te betalen)

12* € 650 --> € 7.800

Indien er verder geen kosten zijn heeft de verhuurder op het einde van het jaar een overschot € 5.800 ofwel 75%. (of een rendement van 2.69% op zijn investering van € 215.000)

Driewerf helaas, er zijn steeds kosten die enkel gedragen worden door de eigenaar en niet de bewoner. Deze zijn onder te verdelen in twee groepen:

- onderhoud privatief gedeelte: na honderd jaar is er wel eens nieuw behangpapier nodig, de keukenmeubels en bevloering houden het een half millennium uit, de dubbele beglazing warempel slechts tot het einde van het universum.... kort gesteld, een eigenaar die een beetje om zijn pand geeft heeft in het privatieve gedeelte tussen de € 500 en en € 750 kosten per jaar als men kijkt naar de kosten die erin worden gepompt op 30 jaar en dan gebruik ik nog zeer minimale bedragen (een geluk dat ze slechts op één hand te tellen vallen...).
Laten we zeggen € 600/jaar.

Indien de verhuurder pech heeft en die bedreigde soort huurder tegenkomt die het kot half afbreekt (gelukkig dat die ook op één hand te tellen zijn...) is het een geheel ander verhaal.

- Onderhoud en kosten gemeenschappelijk gedeelte: alhoewel de doodeerlijke huurder natuurlijk alles betaalt, zelfs wanneer de rechtspleging anders stelt, komt het nu en dan toch eens voor dat de verhuurder totaal onverwacht (en volstrekt onrechtvaardig) geconfronteerd wordt met een aantal kosten van die vermaledijde gemeenschappelijke delen. Dit gaat van een brandverzekering/blokpolis (volstrekt onnodig in Vlaanderen met 600 dagen regen per week maar ja...), syndicuskosten (profiteurs zijn het), vergaderkosten (voor mij nog ne Westmalle en laat die bak maar staan), vervanging lift (de veer is gebroken), schilderwerken, vervanging waterverzachter, terrassen, balustrades, dak, nieuwe postbussen (ook voor postduiven, tamtam op aanvraag), etc, etc, etc.
Reken weer maar eens op een goede conservatieve € 500 tot € 750 jaar.
Laten voor dit voorbeeld nog maar eens zeggen € 600/jaar.

Na dit kleine gezellige interludium dient die bloedzuiger dus van zijn resterende € 5.800 nog ocharme een kleine € 1.200 af te houden en rest er hem € 4.600 of 61.5% van zijn jaarinkomsten (of 2.13% op zijn investering)

Nu is het zo dat in een totaal ander universum genaamd "realiteit" er jaarlijks in een land genoemd België 900.000 woningen verhuurd zijn en dat de lokale vredegerechten jaarlijks ongeveer 24.000 uitzettingen vonnissen (of 65 per dag) en dat de gemiddelde verhuurder hier eens in de 15 jaar mee wordt geconfronteerd. De gemiddelde uitzetting kost die rijke stinkerd van een verhuurder doorgaans 3-6 maanden geen huur (de zaak kan 2-3 maand aanslepen, er wordt pas na de tweede maand niet-betaling naar de rechtbank gestapt en uitzetting kan pas 30 dagen na betekening), € 1.000 - € 2.000 advocaat (ik weet het, diegenen die betaling vragen voor hun diensten kan je ook op één hand tellen, de meesten doen het voor de glimlach van hun cliënt), € 2.000 aan gerechtsdeurwaarders en hun trawanten (om die arme huurder uit het pand te zwieren en voor de deur standrechtelijk te executeren). kort samengevat € 3.900 huur, € 3.000 advocaat en deurwaarderskosten, en nog een maandje huurverlies voor te huur stellen, opkuisen, kandidaat vinden etc etc... een totaalkost van € 7.500 waar gelukkig de huurwaarborg (hallejulla!) van € 1.200 kan vanaf gehouden worden. wat dus neerkomt op een totaal van € 6.300.
Laten we zeggen, nog eens € 400 per jaar.

Van die € 4.600 blijft er dan nog € 4.200 over of 53.8% (of een rendement van 1.95% op de investering)

En nu even serieus. Ik daag eender welke verhuurder op dit forum uit naar voren te stappen en te bewijzen dat de bedragen hierboven gehanteerd te hoog zijn, de investering te laag en er met meer dan het uiterste absolute minimum aan kosten rekening werd gehouden.

Ter vergelijking: in deze tijd van woekerrentes brengt een kasbon op 10 jaar een nettorendement van 2.18% op, kan je voldoende volksleningen of termijnrekeningen met garantie vinden met een netto rendement van 2.4 tot 2.25% op jaarbasis. (verifieer maar even op http://www.spaargids.be" onclick="window.open(this.href);return false;)

Andere vormen van beleggingen die verhoudingsgewijs, met de betrouwbaarheid van huurders en de woordvastheid van een graaigraag beleid dat diegenen die de eigen vetpotten spijst niet wenst te verontrusten, een vergelijkbaar risico bieden levert een veelvoud op van die 2.18%.

Conclusie: indien CD&V zijn plannen doorzet zijn er twee scenario's:

- je moet mesjogge zijn om je panden niet te verkopen en de overheid zelf haar huisvestingsbeleid te laten oplossen.
- de huurprijzen in 2015 zullen drastisch stijgen en het zal semi onmogelijk worden voor huurders om nog een negenjarig contract te kunnen afsluiten.

Werk gaan zoeken doen ze niet want ze hebben teveel werk met hun huizen (A).

Onderhoud doen ze niet of weinig(B).

Wat is het nu feitelijk? A of B. Beiden samen kan toch niet?

Of gaan die verhuurders-doppers mischien de vrouwen van de huurders versieren terwijl hun mannen zijn gaan werken?

Hoeveel eigenaars zijn er niet die oude huizen opkopen, er weinig of niets aan veranderen OF ze onderverdelen in kleine duivenhokken om er meerdere huurders in te kunnen stoppen.
Die huizen (appartementen) kosten geen € 215.000. KI is ook veel kleiner. Als er nu 2 of 3 verhuurplaatsen inzitten a pakweg € 450/maand is de opbrengst ook totaal iets anders dan wat Vandebos hierboven neerschreef.
Meestal zijn de eigenaars welstellende mensen die weinig verdienen omdat de firma alles regelt. Dus belastingen betalen ze ook al niet te veel.

Ander voorbeeld: Iemand bouwt een appartementsblok in eigen beheer met vb 4 mooie appartementen.
Zou het dan '4x € 215.000 kosten? Denk het niet. En qua ontvangsten 4x € 650 inkomsten, hoogstwaarschijnlijk wel.
En met wat geluk hebben ze ook een kleine garage. Maar ik ken bouwprojecten waar ze enkel maar een gedeelde fietsplaats hebben voor die prijs.

Wat Vandebos schreef, daar is weinig aan toe te voegen. Maar niet iedereen koop een mooi appartement van +/- € 215.000 met als doel te verhuren.
Ook is de aangehaalde € 650 huur wel weinig in dit voorbeeld.
Misschien ook nog vermelden dat bij wisseling huurders, en als alles correct verloopt, er ook extra inkomsten KUNNEN bijkomen. vb opzegvergoeding.
Ook de huurwaarborg bij Korfina, die opgedrongen wordt door veel makelaars, daar zit een deel garantie huurinkomsten in. Huurder betaald dit.

U spreekt over een kleine groep van verhuurders die niet hard genoeg aangepakt kunnen worden. De overgrote meerderheid verhuurders zijn echter personen die 1-3 panden te huur hebben. Je beleid en kritiek formuleren op een minderheid en dit vervolgens willen generaliseren naar een geheel segment is op zijn zachtst gezegd tendentieus.

Wat betreft de huurprijs heb ik, zoals reeds vermeld, een gemiddelde genomen, een gemiddelde dat ondersteund wordt door het NIS en diverse eigenaars én huurdersverenigingen.

Wat betreft de prijs van een pand is aan welk bedrag je het verworven hebt niet echt significant, de waarde waaraan het van de hand kan worden gedaan vergelijken met de reële en potentiële opbrengst van een vergelijkbaar bedrag daarentegen wel. Dit toont immers aan wat men in bezit heeft en de rentabiliteit ervan. Anders kon men even goed argumenteren dat de bouwheer die een pand na het neerpoten ervan in bezit houdt dom is aangezien hij de onmiddellijke meerwaarde bij verkoop niet realiseert.