JuridischForum.be

In verschillende topics van dit forum werden vragen gesteld over de rechtsgeldigheid van impliciete verlenging van het syndicuscontract op basis van bepalingen in zijn contract.

1. In mijn VME is dat het geval sinds enkele weken. De betrokken syndicus firma, behorende tot een grote groep, heeft impliciet het contract verlengd, op basis van een standaardbepaling in zijn contract. Dit contract werd door mij al betwist, maar er is nog geen rechtsgeldig vonnis.

2. Twee groepen van mede-eigenaars (groep A en groep B) hebben elk afzonderlijk een verzoekschrift neergelegd. Persoonlijk behoor ik tot de groep B.

3. Het verzoekschrift op tegenspraak van groep B werd eergisteren (dinsdag) neergelegd, op basis van de volgende wettelijke bepaling:

Art. 577-8. § 7. BW
Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen.
De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen.

Volgens groep B is de syndicus 2012-2013 in gebreke gebleven om volgende redenen:

- Niet-voorleggen aan de AV van het punt “(her-)verkiezing van de syndicus” voor het einde van zijn lopend mandaat.

- Doorgeven van het mandaat aan een zusterfirma, in tegenspraak de volgende wettelijke bepaling:

Art. 577-8. § 5. BW
De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.

- Zonder een beslissing van de AV (Art. 577-8 §4. 3° BW) noch informatie van de AV (Art. 577-8. §4. 4° BW) op verdoken wijze begin vorig jaar een andere verzekeringsmakelaar te hebben aangesteld, met de verzwarende omstandigheid dat enerzijds de statutaire bepalingen niet werden gevolgd (expliciete en voorafgaandelijke toelating van de AV noodzakelijk) en dat anderzijds de bestuurders van de nieuwe verzekeringsmakelaar ook bestuurder zijn van de syndicusfirma (belangenvermenging).

- De voorliggende inbreuken op de beroepsreglementering (Art. 10 van de vastgoedwet van 2013, … ) werden niet voorgelegd (Vrederechter is niet bevoegd)

- De voorliggende inbreuken op Art. 577-8. §4. 10° BW werd (nog) niet vermeld omdat een procedure bij het BIV aanhangig is sinds midden 2013 over de beroepsverzekering van de betrokken erkende vastgoedmakelaar; er bestaat een zweem van vermoeden van belangenvermenging van een mandataris van het BIV, waardoor die procedure nog niet is afgehandeld; uit de voorgelegde stukken blijkt dat betrokken vastgoedmakelaar in persoon correct, maar minimaal, verzekerd is; daarentegen blijkt uit niets dat de volgende wettelijke bepaling werd toegepast voor wat betreft de syndicusfirma tegenover de VME:

Art. 577-8. §4. 10° BW
een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; … ;

4. Bijkomend blijkt uit het door hem aan het BIV in 2013 voorgelegde verzekeringsattest dat de volgende bepaling van de deontologische richtlijn vermoedelijk niet werd toegepast door de erkende vastgoedmakelaar:

Deontologische richtlijn … .
Art. 1 … Eveneens moet de polis de burgerlijke beroepsaansprakelijkheid en borgstelling dekken van de rechtspersoon of rechtspersonen binnen het kader dewelke deze personen het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen of de leiding waarnemen van de dienst waar het beroep wordt uitgeoefend;

5. Er werd de dag zelf (vorige vrijdag) van neerlegging van het eenzijdig verzoekschrift door groep A op basis van Art. 577-8 § 1 BW, een vonnis geveld (ordonnantie). Deze is uitvoerbaar bij voorraad en werd gisteren genotifieerd door de griffie aan de groep A per gerechtsbrief.
Gezien het gaat om een eenzijdig verzoekschrift heeft de erin vermelde syndicusfirma (en enkel deze) 30 dagen de tijd om verzet aan te tekenen, zodra de ordonnantie aan hem werd genotifieerd.
De vorige syndicus dient de volgende wettelijke bepaling strikt uit te voeren:

Art. 577-8. §4. 9° BW
indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is;

6. Bijkomend heeft de vorige syndicus “vergeten” te melden aan de AV dat enerzijds de voorzitter van de laatste AV (BAV in november) niet de hoedanigheid bezit van mede-eigenaar en dat anderzijds enkele dagen na de JAV 2013 drie van vier leden van de raad van mede-eigendom ontslag hebben genomen. Er werd sinds 12 maanden geen verslag van de RvME opgesteld.

7. Beide procedures verlopen in het Frans, daar de meerderheid van de verzoekers Franstalig is (Brusselse gemeente). De andere procedures door mij geïnitieerd verlopen in het Nederlands.

8. Dit alles ter informatie. Niet vergeten dat het hier gaat om een lopende procedure en dat het vermelde beslissing nog niet definitief is (verzet mogelijk). Zodra deze definitief zijn zullen de relevante uittreksels gepubliceerd worden in een juridisch tijdschrift.

9. Voor wie in een analoog geval verkeert, raad ik met aandrang aan om vooraleer over te gaan tot actie, eNews 213 dd. 03.02.2014 van vzw NICM grondig te lezen, zijn bijlagen en vooral deze tekst:

Het NICM raadt VME’s aan om hun syndicuskantoor waarmee zij samenwerken grondig te onderzoeken op het rechtmatig uitoefenen van de syndicusfunctie door gemandateerden van de vennootschap. … .
In ieder geval is het sterk aangewezen dat VME’s die twijfels hebben hun syndicus onmiddellijk ter verantwoording oproepen op een algemene vergadering(*) waar de syndicus de nodige bewijsstukken dient voor te leggen zowel van zijn mandaat als van zijn aandelen die hij binnen de vennootschap heeft.
Laten we trouwens niet vergeten dat de syndicus in geval van wijziging van aandeelhoudersschap ertoe gehouden is onmiddellijk een algemene vergadering bijeen te roepen bij elke VME teneinde een goedkeuring te krijgen van de mede-eigenaars.

(*) Eigen commentaar: kan enkel zo het mandaat, expliciet toegekend door de AV, nog loopt. Anders rest enkel de mogelijkheid van het verzoekschrift op tegenspraak of het eenzijdig verzoekschrift. Persoonlijk meen ik dat het verzoekschrift op tegenspraak ten gronde betere kansen heeft op slagen, wanneer slechts één verzoekschrift wordt ingediend.

Dat is een hele brok, Luc. Ik wens jouw sterkte.

Heb ik de volgende vraag:

Kent iemand een Syndicus die “tracht” zijn taak “overwegend” conform de wet te verrichten?

Volgens Forumregels namen alleen per PB.

Blijkbaar zijn de "ervaringen" met de betwistbare werking (sic) van sommige syndici, schering en inslag!?

Boeiend om de evolutie in de aangehaalde situatie te volgen!
Een èchte toetssteen voor onze eigen, analoge ervaringen!

Dank je, Luc!

Luc, zie mijn problemen met de syndicus hier vroeger gepost en de klacht hiertegen.
Ondertussen is er niets veranderd.
In de postings hier en elders zijn er veel klachten over syndici. Heb jij ooit al officiële reacties gelezen of gehoord?
Mijn antwoord lost natuurlijk je zaak niet op. Sterkte je zal het nodig hebben.

@Boregard

Ik heb een vermoeden dat er véél méér ontevrenheid heerst over de attitude en werking van syndici dan voldoening over legaal en correct handelen!?

Ik kan me natuurlijk vergissen, maar ook wij hebben nare ervaringen met hun prestaties!

En ja, blijkbaar schijnen ze te beschikken over véél ... lef en ...beschermers!???

@Goliard , @Boregard en andere lezers

Het zijn de 85% ME's waarvan de Syndicus “gebruik” maakt.

ref. Basilia:
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 61#p292161" onclick="window.open(this.href);return false;

“Ik zou wel durven zeggen dat meer dan 85 % van de eigenaars NIETS BEGREPEN HEEFT van de ter zake geldende wet op de mede-eigendom. Van de 15 % eigenaars die het wel begrepen hebben zijn er :
- 2 of 3 % die deze situatie en dit gegeven willen uitbuiten om er zelf winst uit te trekken;
- de overige 12 % willen niet aan de schandpaal genageld worden en verkopen hun appartement zo snel mogelijk, soms zelfs met grote verliezen (dwz zonder hun oorspronkelijke investering terug te vinden). “

@hajo

Zijn we dan met .."zo weinigen" ???
An acting (very) small) minority???

Goed dat we mekaar kunnen steunen in onze ontgoochelingen...
Maar soms toch ook, in onze minieme succesjes?
(Mits véél geduld en uitermate langdurige inzet!)

De meeste aanwezigen durven niet tegenstemmen.
--Naderhand komen vragen heb jij tegen gestemd? Ik dacht dit ook te doen, maar ja...
--iemand anders "ik was tegen ,aar ik maak deel uit van het bestuur en dan kan ik toch niet tegenstemmen"
--Uit het verslag van de AV: op de 15 appartementen zijn er 7 vertegenwoordigd (wie ??) dit is 83% ?????
Nergens reactie behalve op straat.
IK klacht neerleggen, waar ook (vereniging, rechtbank, enz...)? Ik niet meer.