Regering plant verdubbeling belastbaar inkomen uit verhuur.

[bambipower]

Ik ken nog thans sommige eigenaars die huizen verhuren maar zelf gaan 'dopen'
Werk gaan zoeken doen ze niet want ze hebben teveel werk met hun huizen.

Ook ken ik veel eigenaars die via erven, en veel geluk, ... wat eigendommen hebben die ze dan zeer duur verhuren.
De sukkelaars die daar huren komen er meestal bedrogen uit.

Persoonlijk denk ik dat veel eigenaars trachten zonder kosten en met de meeste waarborgen hun huizen (appartementen) trachten te verhuren.
Onderhoud doen ze niet of weinig. En als ze al iets laten maken zal het steeds met de goedkoopste materialen zijn. Van isoleren, energieoplossingen, .... hebben de meeste niet gehoord.

De eigenaars die het goed menen met hun huurders kan ik op 1 hand tellen. En als die dan bedrogen worden door hun huurders is dat meestal zeer triestig.

Maar hoe komt men aan 33% kosten bij huurinkomsten? Zeker niet van het KI of grondbelastingen. Want dat is ook al lang niet aangepast.

Heb enkele jaren een volledig appartement gerenoveerd : kostprijs 40000€
Een simpele schuifraam kost al 2500€... Als je dan verhuurt aan 600€ (zoals ik), moet je al 67maand verhuren voor je die 40000€ terugziet (en dan hou ik geen rekening met grondlasten, leegstand, tijd, opmaak plaatsbeschrijving etc etc etc etc...

67 maand, is 5.5jaar... tegen die om zijn, zullen er wel weer kosten komen. Misschien niet zo veel... maar er gaat altijd wel iets stuk. En na 20jaar kan ik weer opnieuw beginnen. Huurhuizen worden gewoon veel sneller uitgeleefd. Jammer, maar het is zo. Er zijn nu eenmaal wel wat huurders, die niet omgaan met andersmans gerief, alsof het van zichzelf is. En dat is geen veralgemening, maar het is zo globaal gezien.

Voor huizen/appartementen die niet geschikt zijn voor verhuur, of in slechte staat zijn, worden huurders goed beschermd. Huurders die zoiets meemaken, kunnen altijd een onderzoek laten doen door wonen vlaanderen (gratis).
En als er goedkope ikea kastjes hangen, dan zie je dat als je gaat huren. Je weet het dus op voorhand... meestal trekt dit de huurprijs naar beneden. And if you pay peanuts, you get monkeys

[Gebruiker21]

Heb enkele jaren een volledig appartement gerenoveerd : kostprijs 40000€
Een simpele schuifraam kost al 2500€... Als je dan verhuurt aan 600€ (zoals ik), moet je al 67maand verhuren voor je die 40000€ terugziet (en dan hou ik geen rekening met grondlasten, leegstand, tijd, opmaak plaatsbeschrijving etc etc etc etc...

Tja, hoeveel mensen renoveren er geen huis om dat NOOIT te verhuren (er zelf in te gaan wonen)? Die verdienen die kosten NOOIT terug.

Je vergeet ook wel te vermelden dat door het renoveren het vastgoed normaal gezien ook serieus in waarde stijgt. Als je dit handig aanpakt kan het zelfs zo zijn dat het vastgoed meer in waarde stijgt dan dat jij er kosten aan gedaan hebt. Een schrijnwerker in mijn kenissenkring heeft een tijdje terug een rijhuisje op de kop getikt voor net geen €200.000. Hij heeft dit volledig gerenoveerd (het schrijnwerk zelf gedaan, weliswaar) en hij vertelde me dat hij alles bij elkaar een goeie 25.000 € kosten gemaakt had. Hij heeft het huis kunnen verkopen aan €260.000. Het is dus wel wat kort door de bocht om uw kosten voor renovatie als "verloren" te beschouwen...

Anyway... Het is iedereen zijn recht om iets te verhuren. Het is ook iedereen zijn recht om niet meer te verhuren als hij / zij denkt dat dit niet meer rendabel is. Een spaarboekje brengt nu ook véél minder op dan vroeger. Je kan daar ook over klagen, maar het veranderd weinig aan de zaak...

[bambipower]

wonen kost geld tom, ook als je een woning gekocht hebt voor jezelf.

Nochtans geef ik een duidelijke berekening. Enja, van verbouwen hebben wij ook zoveel mogelijk zelf gedaan. Maar niemand kan zelf ramen maken, gasbranders, of zelfs keukens. Ik denk dat veel mensen onderschatten wat de kostprijs is van bouwmaterialen. Laat staan, werkuren, indien je het niet zelf kan doen. En dat indien je het wel zelf doet, dat er ontzettend veel tijd weer inkruipt (niet alle verhuurders doppen of hebben tijd zat)

Enja, er zal wel iets meerwaarde zijn, als je verkoopt. Tot wanneer het weer afgeleefd is. En als je verhuurd kan dit snel gaan.

Klagen doe ik zeker niet. Wat ik gewoon wil aantonen, is dat een rendement van 2-5% echt niet super is, zeker voor het werk dat het vraagt. En als men van dat rendement nog wil afsnoepen aan extra belasten, dat verhuurders inderdaad zullen stoppen met verhuren OFWEL dat ze de huurprijzen zullen laten stijgen. En als huurprijzen stijgen, dat er nog meer wanbetalers komen.
En dat er in dit geval dan nog meer krapte op de huurmarkt komt. Dat vastgoedprijzen zullen sneller dalen, omdat de mensen sneller gaan verkopen, en dat daardoor het rendement op verhuren weer een duik neemt. Een cirkeltje dus.

[roharro]

Niettegenstaande dit een juridisch forum is maak ik toch enkele opmerkingen van economische aard. Ik lees hier enkele beweringen die nog dubieuzer zijn dan het economisch inzicht van een giraf:

Tja, hoeveel mensen renoveren er geen huis om dat NOOIT te verhuren (er zelf in te gaan wonen)? Die verdienen die kosten NOOIT terug. In dat geval is het rendement superhoog: men verdient de huishuur die men niet moet betalen en dat inkomen moet men zelfs niet aangeven in de belastingaangifte. En was het fiscale nu net niet het onderwerp dat TS aanbracht?

Een schrijnwerker in mijn kennissenkring heeft een tijdje terug een rijhuisje op de kop getikt voor net geen €200.000. Hij heeft dit volledig gerenoveerd (het schrijnwerk zelf gedaan, weliswaar) en hij vertelde me dat hij alles bij elkaar een goeie 25.000 € kosten gemaakt had. Hij heeft het huis kunnen verkopen aan €260.000. Het is dus wel wat kort door de bocht om uw kosten voor renovatie als "verloren" te beschouwen...

Dit heeft NIETS te maken met het verhuren van woningen. Het betreft inkomen gecreëerd door een renovatieactiviteit, dit is geen onroerende inkomst maar een beroepsinkomst. De tijd die deze professionele timmerman besteed heeft aan het renoveren van die woning noemt men in de economische wetenschap een "opportunity cost" aangezien de eraan bestede tijd niet kon gebruikt worden voor het genereren van zijn "normale" beroepsinkomsten.

[Vandebos]

Ter informatie:

Homans wordt strenger voor sociale leningen.

Bron: De Standaard.

[Gebruiker21]

Ik lees hier enkele beweringen die nog dubieuzer zijn dan het economisch inzicht van een giraf:

Beleefd zijn kost geen geld.

In dat geval is het rendement superhoog: men verdient de huishuur die men niet moet betalen en dat inkomen moet men zelfs niet aangeven in de belastingaangifte. En was het fiscale nu net niet het onderwerp dat TS aanbracht?

Sorry, maar dit slaat nergens op. U bent eigenaar van uw huis dat u verhuurd, de mensen in mijn voorbeeld zijn eigenaar van een huis dat ze niet verhuren. Uw stelling dat niet-huurders geld verdienen door niet te huren, is belachelijk. Als je het langs een bijzonder vreemde kant bekijkt zit er misschien ietsje van waarheid in, maar je beseft toch zelf dat uw giraf niet ver af is, hé?

Dit heeft NIETS te maken met het verhuren van woningen. Het betreft inkomen gecreëerd door een renovatieactiviteit, dit is geen onroerende inkomst maar een beroepsinkomst. De tijd die deze professionele timmerman besteed heeft aan het renoveren van die woning noemt men in de economische wetenschap een "opportunity cost" aangezien de eraan bestede tijd niet kon gebruikt worden voor het genereren van zijn "normale" beroepsinkomsten.

Ik heb het hier niet over de uren die de timmerman zelf besteed heeft, zelfs als hij dit werk niet zelf gedaan had, maar ALLES uitbesteed had, had hij nog winst gemaakt. Ik heb het over het feit dat renovatie meerwaarde geeft aan het vastgoed. Jij laat uitschijnen dat dit een verloren kost is, maar dit is alles behalve waar. Ofwel verhuurt u de gerenoveerde woning verder, en kan u meer uur vragen, ofwel verhuur je niet verder en verkoop je de woning voor een prijs die hoger is dan de waarde voor de renovatie.

Als jij je investering niet snel genoeg terugverdient naar jouw zin, waarom zou je ze dan nog doen? Laat dit dan over aan mensen zoals die timmerman die wel winst kunnen maken op een renovatie, en trek je terug uit de immo. Ik stroor me een beetje aan al het geklaag hier van verhuurders, maar ze houden de huizen wel om te verhuren. Het is een beetje als al die zelfstandigen die ik hoor klagen over hoe slecht het wel gaat, maar absoluut niet ergens in loondienst willen gaan. Zo slecht gaat het dus met die zelfstandigen... Idem dus voor de verhuurders. Beetje serieus blijven, hé... Als het echt niet meer de moeite loont, ga ik echt niemand tegenhouden om te verkopen, hoor, maar de overgrote meerderheid van de klagers zal niet verkopen, daar ben ik zeker van...

[roharro]

I rest my case ...pffft...Ik geef het op. Zo ingewikkeld is mijn uitleg toch niet.....

[bambipower]

In mijn geval was ik verplicht te renoveren, of ik was een huisjesmelker. Het appartement in zeer slechte staat gekocht, met iemand van 98j erin die huurde. De persoon die huurde betaalde 275€ voor iets dat echt niet meer door de beugel kon. De dame is nog blijven wonen, omdat je een oude boom niet verplant. Een jaartje later is die gestorven, en hebben we grote kosten gemaakt.

En nee, dat is geen geklaag. Het was een must.
En door het voortdurend veranderen van wetgevingen rond verhuren, en het alsmaar opleggen van hogere eisen aan huurwoningen... is renoveren een must. En dat gaat snel.

Al mijn huurders wonen in een betere woning dan ikzelf. En nee, daar klaag ik niet over. Meestal zijn het mijn huurders die klagen

[JPV]

Heb enkele jaren een volledig appartement gerenoveerd : kostprijs 40000€
Een simpele schuifraam kost al 2500€... Als je dan verhuurt aan 600€ (zoals ik), moet je al 67maand verhuren voor je die 40000€ terugziet (en dan hou ik geen rekening met grondlasten, leegstand, tijd, opmaak plaatsbeschrijving etc etc etc etc...

je verhuurde dus aan 275 (maar mocht eigenlijk bijna niet meer verhuren) en na 40k renovatie verhuurde je aan 600 euro. Niet altijd aan 600 euro zoals leek uit je tekst.

Dan is die 40k plots al véél interessanter.

[bambipower]

Ik verhuurde aan 275 omdat ik het huurcontract had overgenomen van vorige eigenaars. Gekocht van eigenaars die een pand hebben laten uitleven tot het onaanvaardbare. En daarom ook dat ze zo goedkoop verhuurden. Voor 275€ vind je bij ons in stad antwerpen zelfs geen parkeergarage meer
Zoals ik al zegde, hebben we er zelf ook veel werk ingestoken. Uren die niet in die prijs verrekend zitten. En dan heb je de aankoop nog van het appartement (KI 1075), grondlasten, plaatsbeschrijvingen, leegstand, etc etc etc

[MBM]

De enige eerlijke manier is het bezit van een huis belasten op de werkelijke inkomsten (ontvangsten min uitgaven).

Dezelfde redenering volgen als het indienen van de werkelijke beroepskosten.

Goochelen met alleen coëfficiënten is en blijft geknoei : mensen met een hoge huurinkomst/kostenverhouding worden altijd te weinig belast, mensen die bvb. een 2e verblijf hebben dat ze niet verhuren worden belast op inkomsten die ze niet hebben.

[JPV]

Ik verhuurde aan 275 omdat ik het huurcontract had overgenomen van vorige eigenaars. Gekocht van eigenaars die een pand hebben laten uitleven tot het onaanvaardbare. En daarom ook dat ze zo goedkoop verhuurden. Voor 275€ vind je bij ons in stad antwerpen zelfs geen parkeergarage meer

en dat je het natuurlijk ook goedkoop kon kopen. Je vergelijking blijft dus mank lopen.

Zoals ik al zegde, hebben we er zelf ook veel werk ingestoken. Uren die niet in die prijs verrekend zitten. En dan heb je de aankoop nog van het appartement (KI 1075), grondlasten, plaatsbeschrijvingen, leegstand, etc etc etc

grotendeels de gewone huurlasten dus

[Chaccamacca]

Ik moet toch ook roerende voorheffing betalen op mijn woning en ik woon erin. Roerende voorheffing is wat je moet betalen(belasting) op het huurgeld wat je krijgt als je je huis verhuurt maar ik verhuur het niet en toch moet ik roerende voorheffing betalen. En zoals in mijn geval zijn er veel in België. Volgens mij gewoon geld voor de staat en de staat heeft er op dit ogenblik veel nodig.

[roharro]

Ik moet toch ook roerende voorheffing betalen op mijn woning en ik woon erin. Roerende voorheffing is wat je moet betalen(belasting) op het huurgeld wat je krijgt als je je huis verhuurt maar ik verhuur het niet en toch moet ik roerende voorheffing betalen. En zoals in mijn geval zijn er veel in België. Volgens mij gewoon geld voor de staat en de staat heeft er op dit ogenblik veel nodig.

Ik denk dat je de enigste Belg bent die roerende voorheffing op zijn woning betaalt.

[CityBird]

De enige eerlijke manier is het bezit van een huis belasten op de werkelijke inkomsten (ontvangsten min uitgaven).

Zoiets blijft enkel realistisch als:
- Er een aanslagvoet van toepassing is die veel lager ligt als de huidige tarieven voor inkomsten uit arbeid.
- Een (relatief) informele boekhouding mag worden gevoerd.

anders is hier enkel de huurder de dupe van.