JuridischForum.be

In 2016 verkochten we onze woning. Enkele weken terug krijgen we een schadeclaim van de kopers in de bus wegens verborgen gebreken en lekken in het dak.

Volgens onze huidige verzekeraar moesten we contact opnemen met vorige verzekeraar (andere firma voor nieuwe woning) om onze kosten van advocaat en dergelijke te kunnen recupereren via onze verzekering die we tot op moment van verkoop nog hadden.

Nu reageert deze verzekeraar op geen enkele mail, meer nog mails worden gewist zonder te lezen (melding via outlook). Zijn zij verplicht om ons via onze toenmalige verzekering waarin BA en rechtsbijstand zat bij te staan in deze zaak?

Maw kunnen we onze advocaatskosten en eventuele boete bij uitspraak rechter verhalen op onze brand/familiale verzekering of kan verzekeraar zeggen dat ze hier geen zaken meer hebben omdat verzekering gestopt is bij verlijden van de authentieke akte?

Een verzekering die gestopt is vorig jaar kun je niet meer inroepen voor een feit dat zich eerst dit jaar heeft voorgedaan.
Een rechtsbijstandsverzekering geldt immers enkel voor zaken die op de proppen komen tijdens de looptijd van de verzekering,
niet ervoor en niet erna.

Als ik het goed begrijp zou het gaan over schade die zou ontstaan zijn nog voor de verkoop, dus als het nog verzekerd was door TS, bij de maatschappij die nu geen teken van leven meer wil geven.

Allemaal erg voorwaardelijk, maar als zij tijdig verwittigd zijn van de claim tegen hun vroegere cliënt voor schade ontstaan tijdens de verzekerde periode, moeten zij dan niet tussenkomen. Zij het eventueel om de claim te verwerpen? Verborgen gebrek wijst toch op het vermeende verzwijgen van een bestaand gebrek?

Het gaat over advocaatkosten. Dus rechtsbijstand. Het conflict is eerst ontstaan na de verzekerde periode.
Als TS een andere rechtsbijstandverzekekering had op ogenblik dat conflict ontstond moet hij die inschakelen en niet
een verzekering die geen dekking meer geeft wegens opgezegd.

Inderdaad, ingewikkelde situatie en dito vraagstelling.

TS vraagt terugbetaling voor advocaatkosten e.d, voor een conflict dat ontstaan is na de verzekeringsperiode, maar waarvan de oorzaak ligt (of zou liggen) in de verzekerde periode. Kan hier geen dekking zijn?

En dan nog iets eigenaardig : TS spreekt wel over advocaatkosten, maar niet over het probleem zelf (lek in dak??? of zoiets), dat aan de oorsprong ligt. Moet hier niet de brandverzekering aangesproken worden, of tenminste op de hoogte gebracht worden ? Als er sprake is van een verborgen gebrek dat dus bestaat van voor de authentieke akte, lijkt me dit mogelijk gedekt door de vroeger brandpolis.

Wanneer hebben de kopers trouwens die schade vastgesteld?

Een verborgen gebrek is een gebrek dat de verkoper (jij dus) bewust verborgen heeft (bv vochtige muren net vliesbehangen en geschilderd of een kapot dak rap-rap onprofessioneel hersteld of de toegang naar een kruipzolder rap-rap dichtgemaakt. Waren de lekken al zichtbaar bij de verkoop ?

Welke argumenten gebruikt de koper om een "verborgen" gebrek (=gebrek door u verborgen) te claimen ?

Als hij procedeert en jij een advocaat wil zal je die zelf moeten betalen tenzij je een rechtsbijstandsverzekering hebt die bouwgeschillen ondersteunt of een rechtsbijstandsverzekering die tussenkomt als je gedagvaard wordt door een tegenpartij.

Het is de brandverzekering van de koper die de vervolgschade zal vergoeden (en zich tegen derden - jij dus) kan keren via het gerecht als de bewezen verantwoordelijkheid bij u ligt.

meer details

compromis via immo getekend in juni 2016
authentieke akte in october 20161
lekken in dak volgens rapport expert in november 2016
claim gemaakt in april 2017

we hebben in 2015 een lek gehad in een kamer achteraan de woning en hebben het achterste gedeelte hersteld/vervangen. Hierop beroepen zij zich nu omdat ze een lek hebben aan de voorkant van de woning en omdat wij bij verkoop een factuur van de gebruikte materialen van het achterste gedeelte bij in de overgedragen map hadden gestoken, net zoals alle informatie met betrekking tot het huis dat werd doorgegeven.

mvg

davy

Lek is vastgesteld / opgetreden na de aktedatum en je bent eerlijk geweest mbt het lek aan de voorkant en de herstellingswijze (cfr bijgevoegde factueren). Dit gaf de koper inzicht in de (verouderde) staat van het dak en t feit dat je geen gebreken hebt proberen verbergen.

Laat ze maar dagvaarden. M.i. Is hun winkans nihil. Als ze je aangetekznd in gebreke stellen droogweg antwoorden dat dit geen gebrek was dat door u verborgen werd en dat je geen verdere communicatie hieromtrent wil. Laat die brief desnoods dan door een advocaat schrijven. Kost je 100€ of zo maar maakt wel indruk.

Ook wel op te merken : rechtsbijstand in een schadeverzekering is enkel geldig bij gedekte waarborgen (maw als de schade ontstaat door bvb brabd, storm, waterschade enz) . Een verborgen gebrek is geen gedekte waarborg en zal derhalve zelden in rechtsbijstand gedekt worden. Enkel als u een algemene rechtsbijstand heeft zou dat kunnen.