schade n.a.v. aanpalende nieuwbouw

[Stijnley]

Beste kenners,

Reeds een jaar zitten wij met de handen in het haar, hopelijk kunnen jullie ons wat advies geven.

Na een jaar in ons nieuwbouw-appartement is men een nieuwbouw gaan plaatsen tegen ons gebouw. Door de grote van de werken (en het gebouw) is er enorm veel schade veroorzaakt aan ons gebouw. Hierbij denken we aan geblokkeerde ruiten, scheuren van +2cm waardoor we de buitenlucht zien (zowel ruwbouw als binnenmuren), klemmende deuren, beschadigde parketvloeren en tegels, vochtproblemen, enzoverder. Bij de aanvang van de werken werden helemaal geen preventieve maatregelen genomen...met als gevolg dat ons hele gebouw dus 2cm is verzakt richting de nieuwbouw.

Vóór de aanvang van deze werken werd een vlekkeloze "staat van opmaak" afgeleverd door een onafhankelijk studiebureau. Uit veiligheid hebben wij dit nogmaals laten bevestigen door een tweede expert.

Zoals gevraagd door onze syndicus, hebben wij steeds elke nieuwe schade gemeld aan onze syndicus en de tegenpartij via mail, met data en foto's. Jammer genoeg bleef een antwoord steeds lang uit, waardoor de schade enkel groter werd. De enige maatregelen die men tot nu toe heeft getroffen, is het stutten van ruiten of het dichten van enkele scheuren met silicone om de wind buiten te houden. Die maatregelen konden we enkel bekomen toen we de stadsingenieurs inschakelenden wanneer we dachten dat ons gebouw ging instorten...

Binnenkort ontvangen wij de eerste totaalofferte van alle schade, die wij voorzien op +/- 60.000 euro zonder persoonlijke schade.

Wat wij verwachten van deze gehele situatie is dat wij het bedrag voor de volledige herstellingswerken krijgen uitbetaald, vermeerderd met verdere onkosten (vb. energieverlies, onmogelijkheid om een maand gebruik te maken van het appartement, ...).

Tijdens de algemene vergadering kregen wij toch schrikwekkend nieuws te horen van onze syndicus. Vooreerst wens ik te melden dat onze syndicus (én onze verzekering) in vele andere gebouwen ook samenwerkt met de (grote) tegenpartij, waardoor wij schrik hebben voor zijn onpartijdigheid. Ons gebouw heeft dus een brandverzekering en een aparte rechtsbijstandverzekering.

Onze syndicus wist ons deze week te melden dat het van cruciaal belang is dat de tegenpartij de clausule "artikel 544" (burenhinder?) opgenomen heeft in hun polis. Als dit er niet in opgenomen zou zijn, dan zouden we zeker moeten gaan procederen!
Voor ons is dit allemaal chinees, wij willen helemaal niet procederen want dan zijn we duizenden euro's armer en vele jaren verder. Wij willen enkel terug naar ons nieuw appartement zonder daar 1 euro verlies aan te lijden. Onze syndicus wist ook te melden dat de rechtsbijstand van onze verzekering onvoldoende is en dat wij dus (op eigen kosten) een advocaat moeten inschakelen. Maar waarom dient dan een verzekering?

Wij hebben enorm slecht contact met onze syndicus, onze verzekering en de tegenpartij. Mails, telefoontjes en zelfs aangetekende brieven blijven onbeantwoord...
Wij weten niet wat we moeten doen, het voelt alsof we afstevenen op een rampscenario! Het maakt ons allen ziek. Stabiliteitsingenieurs en experten zijn hier verschillende keren gepasseerd, nooit eerder hebben ze dergelijke schade gezien, ze beloven steeds veel maar er komt NIETS van in huis, ondanks ons herhaaldelijk aandringen!

Wat advies kunnen jullie hierover verder geven?
Wij gaan er van uit dat de tegenpartij alle nadeel MOET vergoeden, ongeacht wat er in hun polis staat? Dit is toch hun probleem, niet het onze?
Ons gebouw zal nooit meer hetzelfde zijn, maar zij kunnen toch op z'n minst alles doen om de schade te herstellen?

Wat zijn onze opties hier?
Klopt het dat de afwezigheid van artikel 544 een probleem zal vormen voor ons waardoor we direct moeten procederen?
Het oorzakelijk verband is nochtans heel duidelijk, proces-verbaal voor de schade en foto's van de schade/veroorzakers zelf...

Is het nog mogelijk om nu van verzekering te veranderen als we een andere maatschappij vinden die dit op zich wil nemen?
Of zijn we verplicht om de verzekering te nemen waarbij we waren aangesloten bij het ontdekken van de schade?

U merkt dat we 1000 vragen hebben, elk advies zou ons misschien helpen tijdens de slapeloze nachten.
De ruwbouw van de aanpalende blok is amper halfweg, maar we hopen dat we niet in de problemen geraken door niets te doen en de "verhaaltjes" van onze syndicus te slikken...

Hopelijk is deze situatie voldoende duidelijk geschetst. Alle advies of doorverwijzingen worden zeker enorm geapprecieerd!

Bedankt!

[mava105]

Momenteel zijn het maar tussenexpertises, en zal er geen herstelleingswerken beuren, tenzij de meest noodzakelijke. De eindexpertise zal pas plaatsvinden nadat het gebouw is afgewerkt, of toch allezins de ruwbouw. Dit om te voorkomen dat reeds herstelde delen terug schade zouden oplopen. Je zal dus nog even geduld moeten hebben.

[Stijnley]

bedankt voor je bericht mava105. Uiteraard zullen de herstellingswerken en goedkeuring pas van start kunnen gaan eens de ruwbouw volledig staat.

Kan iemand misschien dat befaamde artikel 544 toelichten? Is dit een probleem als de tebenpartij die niet in zijn polis heeft opgenomen?
Moet ik tevens, via mijn rechtsbijstand, geen gratis advocaat krijgen die dit voor mij kan opvolgen?

[Pedro]

Beste kenners,

Reeds een jaar zitten wij met de handen in het haar, hopelijk kunnen jullie ons wat advies geven.

Na een jaar in ons nieuwbouw-appartement is men een nieuwbouw gaan plaatsen tegen ons gebouw. Door de grote van de werken (en het gebouw) is er enorm veel schade veroorzaakt aan ons gebouw. Hierbij denken we aan geblokkeerde ruiten, scheuren van +2cm waardoor we de buitenlucht zien (zowel ruwbouw als binnenmuren), klemmende deuren, beschadigde parketvloeren en tegels, vochtproblemen, enzoverder. Bij de aanvang van de werken werden helemaal geen preventieve maatregelen genomen...met als gevolg dat ons hele gebouw dus 2cm is verzakt richting de nieuwbouw.

Vóór de aanvang van deze werken werd een vlekkeloze "staat van opmaak" afgeleverd door een onafhankelijk studiebureau. Uit veiligheid hebben wij dit nogmaals laten bevestigen door een tweede expert.

Zoals gevraagd door onze syndicus, hebben wij steeds elke nieuwe schade gemeld aan onze syndicus en de tegenpartij via mail, met data en foto's. Jammer genoeg bleef een antwoord steeds lang uit, waardoor de schade enkel groter werd. De enige maatregelen die men tot nu toe heeft getroffen, is het stutten van ruiten of het dichten van enkele scheuren met silicone om de wind buiten te houden. Die maatregelen konden we enkel bekomen toen we de stadsingenieurs inschakelenden wanneer we dachten dat ons gebouw ging instorten...

Binnenkort ontvangen wij de eerste totaalofferte van alle schade, die wij voorzien op +/- 60.000 euro zonder persoonlijke schade.

Wat wij verwachten van deze gehele situatie is dat wij het bedrag voor de volledige herstellingswerken krijgen uitbetaald, vermeerderd met verdere onkosten (vb. energieverlies, onmogelijkheid om een maand gebruik te maken van het appartement, ...).

Tijdens de algemene vergadering kregen wij toch schrikwekkend nieuws te horen van onze syndicus. Vooreerst wens ik te melden dat onze syndicus (én onze verzekering) in vele andere gebouwen ook samenwerkt met de (grote) tegenpartij, waardoor wij schrik hebben voor zijn onpartijdigheid. Ons gebouw heeft dus een brandverzekering en een aparte rechtsbijstandverzekering.

Onze syndicus wist ons deze week te melden dat het van cruciaal belang is dat de tegenpartij de clausule "artikel 544" (burenhinder?) opgenomen heeft in hun polis. Als dit er niet in opgenomen zou zijn, dan zouden we zeker moeten gaan procederen!
Voor ons is dit allemaal chinees, wij willen helemaal niet procederen want dan zijn we duizenden euro's armer en vele jaren verder. Wij willen enkel terug naar ons nieuw appartement zonder daar 1 euro verlies aan te lijden. Onze syndicus wist ook te melden dat de rechtsbijstand van onze verzekering onvoldoende is en dat wij dus (op eigen kosten) een advocaat moeten inschakelen. Maar waarom dient dan een verzekering?

Wij hebben enorm slecht contact met onze syndicus, onze verzekering en de tegenpartij. Mails, telefoontjes en zelfs aangetekende brieven blijven onbeantwoord...
Wij weten niet wat we moeten doen, het voelt alsof we afstevenen op een rampscenario! Het maakt ons allen ziek. Stabiliteitsingenieurs en experten zijn hier verschillende keren gepasseerd, nooit eerder hebben ze dergelijke schade gezien, ze beloven steeds veel maar er komt NIETS van in huis, ondanks ons herhaaldelijk aandringen!

Wat advies kunnen jullie hierover verder geven?
Wij gaan er van uit dat de tegenpartij alle nadeel MOET vergoeden, ongeacht wat er in hun polis staat? Dit is toch hun probleem, niet het onze?
Ons gebouw zal nooit meer hetzelfde zijn, maar zij kunnen toch op z'n minst alles doen om de schade te herstellen?

Wat zijn onze opties hier?
Klopt het dat de afwezigheid van artikel 544 een probleem zal vormen voor ons waardoor we direct moeten procederen?
Het oorzakelijk verband is nochtans heel duidelijk, proces-verbaal voor de schade en foto's van de schade/veroorzakers zelf...

Is het nog mogelijk om nu van verzekering te veranderen als we een andere maatschappij vinden die dit op zich wil nemen?
Of zijn we verplicht om de verzekering te nemen waarbij we waren aangesloten bij het ontdekken van de schade?

U merkt dat we 1000 vragen hebben, elk advies zou ons misschien helpen tijdens de slapeloze nachten.
De ruwbouw van de aanpalende blok is amper halfweg, maar we hopen dat we niet in de problemen geraken door niets te doen en de "verhaaltjes" van onze syndicus te slikken...

Hopelijk is deze situatie voldoende duidelijk geschetst. Alle advies of doorverwijzingen worden zeker enorm geapprecieerd!

Bedankt!

Geachte,
Het is onmogelijk om een sluitend antwoord te geven zonder dat het volledige dossier en de historiek werd doorgelezen.
Er spelen veel factoren. O.a. lezing in de overeenkomsten, werden de privatieve en de gemeenschappelijke delen voorlopig opgeleverd, m.a.w. is er reeds een risico overdacht gebeurd, enz...

Wel wil ik u al meegeven dat de melding aangaande artikel 544 Burg. Wb. larie en apekool is .

Vooreerst betreft dit het instellen van een vordering op basis van abnormale burenhinder, van waaruit de vereniging van mede-eigenaars voor de gemeenschappelijke delen geen vorderingsrecht heeft. Dit artikel kan alleen door de individuele mede-eigenaars worden aangewend.

Dit neemt evenwel niet weg dat de VME een vordering kan instellen op basis van o.a. artikel 1382 Burg. Wb. (op basis van de aquiliaanse aansprakelijkheid waarbij cumulatief volgende zaken moeten worden aangetoond: fout, schade en oorzakelijk verband).

Maar zoals aangehaald, een en ander hangt af van tal van andere zaken. Zo er nog geen voorlopige oplevering heeft plaats gevonden en/of de werken werden niet voltooid waardoor de V.O. werd geweigerd, dan is het risico nog niet overgegaan wat maakt dat het zolang tot de verantwoordelijkheid van de bouwheer (verkoper/aannemer/promotor) blijft , enz....

Ik kan u alleen maar adviseren om juridisch advies in te winnen en u/jullie ASAP te laten bijstaan want m.i. gaan jullie er 'minnelijk' niet écht uitgeraken en tijd is inzake een zeer benlangrijke factor. M.i. was er beter al beslist geworden om de werken die de schade veroorzaken via een kortgeding procedure te laten stil leggen, enz....

Als u dit wenst en u geeft mij via pb de ligging van het gebouw mee, dan kan ik u misschien verder helpen/doorverwijzen naar een gespecialiseerd iemand. Uiteraard is het tevens van groot belang om een onderscheid te maken tussen de schade aan privatieve delen en deze aan de gemeenschappelijke delen.



Graag ook de gegevens van jullie syndicus .

[Stijnley]

bedankt voor jullie bijdrage, ik bekijk de info even naderbij en hou jullie op de hoogte!

[scorpioen]

Vooreerst betreft dit het instellen van een vordering op basis van abnormale burenhinder, van waaruit de vereniging van mede-eigenaars voor de gemeenschappelijke delen geen vorderingsrecht heeft. Dit artikel kan alleen door de individuele mede-eigenaars worden aangewend.

Dit begrijp ik niet. Waarom zou een vereniging van mede-eigenaars geen schadevergoeding kunnen vorderen op grond van art. 544 BW?
Wel is het uiteraard aan te raden te vorderen zowel op grond van art. 544 BW als art. 1382 BW. Bij een vordering op grond van art 544 BW loopt men het risico dat niet alle schade vergoed wordt.

Heeft de vraag van Stijnley geen betrekking op de verzekering van de tegenpartij? Als die enkel verzekerd is voor schade op grond van art. 1382 BW en niet 544 BW zal de verzekeringsmaatschappij misschien niet betalen en moet de buur zelf betalen.

[Stijnley]

beste

Bedankt voor het meedenken. Ik vernam reeds dat de tegenpartij een ABR-polis heeft waarin 1382 en 544 zijn opgenomen, dat wordt ons toch wijsgemaakt.

Blijkbaar werd onze rechtsbijstand enkele maanden geleden aangesproken, een expert (architect) werd aangesteld maar we hebben hier nog niemand gezien of gehoord.
Volgens onze brandverzekering is ons dossier zoals het moet zijn en is het opmaken van offertes de volgende stap, maar enkele vragen blijven toch nog onduidelijk.

Beste Pedro, ik vroeg mij nog 2 zaken af ivm uw antwoord:

* u maakt onderscheid tussen publieke en private delen. Ons gebouw is onderverdeeld in 3 appartementen, dus 3 eigenaars. Wij kregen de opdracht om 1 grote totaalofferte op te laten maken, met daarin alle schade aan ruwbouw, traphal, dak, maar ook alle schade in de private delen. Is dit de correcte manier van werken? Kan u toelichten waarom het van groot belang is om onderscheid te maken tussen privaat en gedeelde ruimtes?

* op welk moment kunnen we starten met de definitieve onderhandeling? U spreekt van oplevering van de private en gemeenschappelijke delen. Bedoelt u de delen van de nieuwbouw of de delen van ons gebouw? Kan u dit verder toelichten?

Volgens onze verzekering werd dus enkel een expert aangesteld, maar (nog) geen advocaat die alles opvolgt. Is het aangewezen om hier een advocaat bij te vragen of is dit nog te vroeg? Volgens de rechtsbijstand hebben wij recht op een bedrag van 12500 voor experten, advocaten e.d.

alvast bedankt voor jullie info!

[Pedro]

Dit begrijp ik niet. Waarom zou een vereniging van mede-eigenaars geen schadevergoeding kunnen vorderen op grond van art. 544 BW?
Wel is het uiteraard aan te raden te vorderen zowel op grond van art. 544 BW als art. 1382 BW. Bij een vordering op grond van art 544 BW loopt men het risico dat niet alle schade vergoed wordt.

Heeft de vraag van Stijnley geen betrekking op de verzekering van de tegenpartij? Als die enkel verzekerd is voor schade op grond van art. 1382 BW en niet 544 BW zal de verzekeringsmaatschappij misschien niet betalen en moet de buur zelf betalen.

Een vordering wegens hinder uit nabuurschap onderstelt dat de 'buur' die de vordering (op basis van art. 544 of 1382 B.W.) instelt, beschikt over een attribuut van het eigendomsrecht. De vereniging van mede-eigenaars mag niet worden beschouwd als eigenaar, noch als titularis van een zakelijk recht betreffende het appartementsgebouw en kan daarom geen vordering wegens hinder uit nabuurschap instellen.

[Stijnley]

Bedankt Pedro, dit maakt het duidelijker.

Kan er iemand meer informatie geven omtrent een eventuele schadevergoeding voor de geleden ongemakken en kosten door de schade?
Wij leven sedert maart 2011 met o.a. grote scheuren, onbruikbare ruiten, afval,... . Hierdoor boeten wij dus sedert maart 2011 in aan comfort, maar ook aan energieverlies.
Tijdens de renovatiewerken zullen wij ook niet kunnen verblijven in ons appartement.
En als grootste nadeel spreken we dan van de waardevermindering van ons (nieuwbouw)gebouw, die nu altijd 1,5cm blijft overhellen en volledig losgerukt is van de buren.

Tot welke wet moeten wij ons richten om deze ongemakken/nadeel te laten vergoeden? Hoe moeten wij dergelijke kosten gaan ramen? Het is bvb. niet geweten hoeveel energieverlies we opdeden t.o.v. vorig jaar.

Wij vernamen dat er bij de verzekeringsmaatschappijen tabellen bestaan waaruit deze kosten kunnen geraamd worden, maar zij weigeren dit vrij te geven omdat dit een intern document zou betreffen.

Iemand meer info hieromtrent?

Bedankt!