situatie :
- appartementsgebouw 4 wooneenheden
- één waterteller voor de 4 wooneenheden
- één van de eigenaars van een appartement renoveert zijn eigendom
- hij weigert voor de periode van de renovatie zijn aandeel voor het water te betalen
vraag :
wat kan er hier tegen in gebracht worden ? Kan pleisterwerk en een renovatie gebeuren zonder water ?
Peter
Peter, het antwoord op je vraag is vrij eenvoudig maar de gevolgen zouden wel verder kunnen reiken dan vermoed. Ik verduidelijk. Op basis van wat je hierboven meldt, ga ik er van uit dat in het gebouw door de watervoorzieningsmaatschappij aan de hoofdleiding één gemeenschappelijke waterteller werd geplaatst. In de appartementen zijn waarschijnlijk geen indivduele watertellers voorzien, waardoor het verbruik op basis van de individuele aandelen, of nog op basis van een oude tarificatiestaat of in gelijke delen wordt aangerekend.
In se heeft de betreffende eigenaar geen enkele rechtsgeldige reden om niet in de watervoorziening te betalen. Het is zijn beslissing om renovaties uit te voeren doch dit stelt hem geenszins vrij om niet (zelfs niet tijdelijk) bij te dragen in de gemeenschapelijke lasten. Hij baseert zich waarschijnlijk op het feit dat je vroeger (nu niet meer) bij leegstand (bv. vertrek voor maanden naar buitenland) een vermindering/vrijstelling kon krijgen (opgelet dit geldde bij AWW, van andere maatschappijen ken ik de vwdn niet).
De verdeelsleutels worden wettelijk door de statuten bepaald. Tenzij een beslissing door de algemene vergadering of middels een vonnis van de rechtbank, zijn het de verdeelsleutels in de statuten (in se het reglement van mede-eigendom) naar waar alle eigenaars zich dienen te gedragen.
Het probleem welk zich hier zou kunnen stellen, is het gegeven dat thans het waterverbruik misschien volgens een andere verdeelsleutel wordt verdeeld dan deze voorzien in de statuten. In veel gebouwen was het vroeger de regel dat de waterverdeling volgens een tarificatiestaat (per kraan)gebeurde. Maar door het verplicht aanbrengen van een gem. waterteller, gebeurt de verdeling thans op een andere manier. Wanneer deze wijziging nooit door de vergadering werd goedgekeurd, dan zou de bewuste eigenaar zich natuurlijk kunnen beroepen op het feit dat de syndicus de lasten foutief berekent. In principe worden lasten volgens 2 principes verdeeld. 1/ Waardecriterium en 2/ nuttigheidscriterium. De verdeling van het water valt eigenlijk onder het tweede. Wanneer de eigenaar dus zou kunnen aantonen dat de syndicus een foutieve verdeelsleutel hanteert en hij daardoor eigenlijk teveel betaalt in verhouding met zijn reëel verbruik (bv. zijn gezin bestaat uit 2 leden en in de andere gezinnen betreft het 4 personen), dan zou hij zich hierop kunnen beroepen. Een en ander blijft natuurlijk een feitenkwestie en ik denk dat de kans dat de betrokkene hieruit zijn argumenten zal halen misschien klein is doch wel bestaande.
Maar zoals gezegd hij kan zich in principe niet aan zijn verplichting tot bijdrage onttrekken.
Mijn besluit; wanneer je als syndicus 100% zeker bent dat de kosten correct worden verdeeld, indien nodig invorderen. Ben je niet zeker, dan zou ik toch wat wikken en wegen en trachten tot een vergelijk te komen. Je zou natuurlijk ook de bal in het kamp van de andere eigenaars kunnen leggen en een (bijzondere)vergadering kunnen bijeen roepen. De BAV zou kunnen beslissen om de betreffende eigenaar een "vrijstelling" te laten genieten maar dan schep je naar de toekomst toe natuurlijk wel een precedent.