JuridischForum.be

Hallo,

In sep 2009 kocht ik met mijn zuur verdiende centjes een studentenwoning gelegen in Kortrijk, een goede investering dacht ik...
De woning heb ik van een bekende gekocht. Uiteraard heb ik gevraagd of alles conform was inzake vergunning en brandveiligheid, dit was allemaal ok. Ik heb toch nog eens naar huisvesting van de stad Kortrijk gebeld en ook daar wist men mij te vertellen dat het huis gekend stond als studentenhuis, geen probleem dus.

In mei 2011 krijg ik een schrijven van dienst huisvesting stad Kortijk met een lijst van attesten die ik diende af te leveren. Ik kon zo goed als alles voorleggen, behalve een brandattest, van geen kwaad bewust (dit was immers in orde) contacteer ik de brandweer voor een plaatsbezoek.

Zowel de brandweer als een technisch medewerker van de stad komen ter plaatse. Nu blijken er toch nog heel wat puntjes te zijn die ik in orde moest brengen (nieuwe, strengere regelgevingen ondertussen). Ik krijg de opdracht mijn studentenhuis volledig brandveilig te maken, want zonder brandattest, geen conformiteitsattest en dus ook geen uitbatingsvergunning... Veel nieuwigheden...
Ik ga een extra lening aan en maak 40 000 euro kosten (brandcentrale, rookdetectie, aanpassing brandladders, muren extra brandvertragend maken, eliminatie van mezzanine, overal brandvrije deuren, CV, vernieuwing elektriciteit, ...)
Brandattest werd afgeleverd, hoera!
Nu blijkt dat 4 kamers niet voldoen qua opp volgens huidig woondecreet... Geen paniek: een woning die vanaf sep 1998 in gebruik genomen is en waar tegen sep 2001 een conformiteitsattest voor aangevraagd werd, valt onder het oudere decreet (min. 8 m²).
Nu vertelt men me doodleuk dat er nooit een conformiteitsattest is geweest of is aangevraagd ( wie had ik aan de lijn in sep 2009???), dus dien ik te voldoen aan de nieuwe normen. Dit is echter onmogelijk, ik kan geen steunmuren insmijten ed en financieel nog minder haalbaar.

1. Kan men mij zomaar zo in kosten jagen om een brandattest te verkrijgen, zonder dat men eerst even kijkt of de kamers wel voldoen aan eisen huisvesting? (op de dienst huisvesting zei men dat ze ondertussen 'uit hun fouten geleerd hadden') Om dan nadien terug te komen en te concluderen dat meer dan de helft van de kamer niet voldoen qua opp?
2. Wat is het verschil tussen een woning die in hetzelfde jaar als studentenwoning in gebruik werd genomen, maar waar de eigenaar weet had van de nieuwe regelgeving en een aanvraag tot conformiteit heeft ingediend mét kamers van 8 m² en een studentenwoning met kamers van 11,5m² zonder aanvraag in 2001??? Is dit dan rechtvaardig?
3. verder staat in mijn compromis en akte gestipuleerd dat de verkoper het goed verkoopt met de vereiste vergunningen nodig voor huidige bestemming van het goed. Verder staat nog een vermelding van studentenkamers mt overname lopende contracten. kan ik hiermee iets aanvangen?

De vorige eigenaar (ex-schoonbroer) heeft het pand als studenten woning gekocht in 2004, daarvoor heeft hij het gekocht van iemand die op de bovenste verdieping inwoonde en de rest verhuurde als studentenkamers.
Indien ik kan staven dat de woning reeds van 1998 als studentenwoning werd verhuurd en dit bekend was bij de stad (evenwel zonder conformiteitsattest) kan dit dan niet voldoende zijn om te laten regulariseren?

Tot slot begrijp ik de maatregel, er moet ergens een lijn getrokken worden, dit is de schuld van de wildgroei aan huisjesmelkers in de jaren '70, maar dit is een brug te ver. Mijn woning is netjes en comfortabel. ik ben blij en gerust dat ze volledig tot in de puntjes brandveilig is, tenslotte is verhuren -vooral aan studenten- een heel grote verantwoordelijkheid . Indien de woning wordt afgekeurd, zit ik met een financiële kater voor de komende 20 jaren...
Ik hoop dat er mij iemand hier een sprankeltje hoop of goed advies kan geven...

Bedankt alvast.
Mvg
Janis

Heb jij die brandbeveiliging en andere verbouwingen laten uitvoeren met een architekt? Deze had u meer dan waarschijnlijk op de vastgestelde tekortkominge kunnen wijzen.
Ook is het zeer onvoorzichtig geweest de verkoper zomaar te geloven. Bij en dergelijke investering moet jejezelf beter informeren, en niet zomaar afgaan op wat men zegt.

Hallo,

Dit is mss wel zo, maar in de eerste plaats, ga je geen extra kosten maken voor een architect wanneer er geen vergunning of zelfs meldingsplicht vereist is toch?
Verder ga ik ervan uit wanneer in de aankoopakte gestipuleerd staat dat alle vereiste vergunningen aanwezig zijn, dat dit ook effectief zo is. Ik meen dat een notaris de taak heeft om alles te controleren en op te vragen? Of zie ik dat verkeerd?
Mvg
Janis

hallo,

ik kan er over meespreken, wij hebben ook studentenkamers in Kortrijk. Enkele jaren geleden hebben we een pand volledig heringericht, alles was naar de normen, brandladders, alarm, maar dan ook alles, tot er een nieuwe kwam op de dienst brandvoorkoming. Hij begon zowat iedereen op kosten te jagen, waarom weet ik niet. Plots moet er een valbescherming aan de brandladders komen, wat vroeger niet mocht van zijn voorganger, ik begrijp dat de veiligheid op de eerste plaat komt, maar deze moeten dan ook verantwoord blijven. Geruime tijd geleden heeft mij een gewezen brandweerman mij iets verteld en dat is pas erg, meer wil ik daar echter niet over kwijt, want ik weet ook niet wie dit allemaal leest. Er komt altijd een persoon ter plaatse kijken en wanneer deze beslist zo moet het, dan ben je gezien, want bij een andere is het weer anders. Ik ken zo gevallen waar deze zei "als ik zeg dat het goed is, dan is het ok", misschien moeten ze met twee komen zoals bij de politie.
Jammer dat de verhuurders van studentenkamers niet aan een zeil trekken, het is ieder voor zich. Misschien moet een vereniging komen van verhuurders.
Hierbij hoop ik u een hart onder de riem te steken, u bent niet alleen

Mvg
Robbe

Jangele,

Ik herken jouw verhaal helemaal, het mijne speelt zich enkel af in Antwerpen en het gaat niet over studentenkamers maar over studio's en kamers.

Het enige (andere) echt grote verschil is de strengheid die men in Kortrijk blijkbaar aan de dag legt voor uw pand, ik dacht namelijk dat Antwerpen-Stad tot de strengste behoorde.
Niet dus, want jouw verhaaltje over de concrete maatregelen die men eist doet me nog meer huiveren dan het nieuws dat ik enkele jaren geleden kreeg over wat ik allemaal moest in orde brengen.

Jij moet bijvoorbeeld je muren brandvertragend maken en de mezzanine afbreken, man man man, waartoe dient dat allemaal, pffff.

Ergerlijk dat de overheid mensen zo onnodig op kosten jaagt, en dat allemaal onder het pseudo-beschaafde mom van veiligheid...!?

Basisveiligheid, hygiëne, wooncomfort, eerlijke huurcontracten, enz., helemaal akkoord dat dit de prioriteiten moeten zijn, maar vele andere (bouw)verplichtingen die men verhuurders oplegt stroken vaak niet met de realiteit.
De regelneverij waarmee men mensen lastigvalt die alles correct willen doen, is soms echt wraakroepend.

Veeg maar eens aan al die dingen je kloten, zoals nogal wat mensen doen (ik zal er wijselijk maar geen kleur of geur op plakken), er zal je niks in de weg worden gelegd.
Maar dat doen wij als eerlijke burgers dus niet, en zo hoort het ook voor alle duidelijkheid...!!
Maar het is wel een oneerlijke/dure strijd!!

Zelfde ervaring met absurde controles voor brandveiligheid en woonkwaliteit studenten.
Ik heb een studentenhuis in Antwerpen. Volledig gerenoveerd, maar een herenhuis middenin de stad. Dus omgeven door drie gebouwen. Volledige benedenverdieping afgekeurd, want geen raam met buitenzicht. En dan klagen ze van leegstand in de stad. Mijn studenten vinden het spijtig dat ze niet meer in de kamers mogen.
De regelgeving omtrent de oppervlakte geeft bedenkingen. Zij met een conformiteitsattest mogen tot 8 m2 verhuren. Mijn kamers van 11,80 m2 worden afgekeurd. Weer leegstand. Wie kan mij de rechtvaardigheid hiervan uitleggen? En wat dan met de woonkwaliteit voor de studenten? Zijn de kamers van 8m2 met attest dan plots wel goed genoeg voor de studenten? Het zijn namelijk de grote immokantoren die over zo'n attest beschikken.
En de brandladders: ja hoor ik heb nu drie brandladders hangen op 1 achtergevel, want elke studentenkamer moet zijn eigen brandladder hebben!
Brandveiligheid akkoord, maar de willekeur eindigt niet. Bij de eerste drie verslagen werden mijn optische rookmelders goedgekeurd. Bij een vierde controle door dezelfde inspecteur waren ze plots niet goed, hij had een foutje gemaakt. Ze moesten elektrisch bedraad op de brandcentrale aangesloten worden, oeps, nog eens 2000 €. En graag zo snel mogelijk. En pas op want als de brandweer komt, die hebben dan nog eens andere normen. In Gent volstaan optische. 20.000 € Investeren binnen de 'ruime' termijn die de eigenaar krijgt, 6 maanden. Misschien zijn de inspecteurs van de stad Antwerpen gewoon om met belastinggeld de nodige aanpassingen te doen, wij moeten ze maand na maand bijeen sprokkelen.
Kortom, leegstand en regelrechte broodroof, dat is het resultaat van de geweldige wooncode 2011.
Sensibiliseren van de studenten om led kaarsen te gebruiken, buiten te roken, geen tweedehandse elektrische toestellen aan te sluiten, zich niet in een kast te verstoppen bij brand... nee dat vind je niet terug in de wooncode.