JuridischForum.be

In augustus 2009 verkocht ik een huis, volgens akte "in de staat waarin het zich bevindt" met alle zichtbare en verborgen gebreken, volgens de gangbare termen in compromis en akte. Het huis was toen 16 jaar oud.
De koper kreeg in de 4 maanden voordien, vanaf eind maart 2009 niet minder dan 8 maal de kans om het eigendom te bezoeken, in gezelschap van familie, vrienden en 3 keer van een (volgens de koper) aannemer/expert, omdat het in de bedoeling lag om de zolderruimte om te bouwen tot 2 slaapkamers, en de koper hiervoor een bestek of schatting van de kosten wilde.

Er werden toen ook enkele zichtbaar kleinere barsten in de voor- en achtergevel vastgesteld, die volgens de ene "aannemer" alleen dienden opgevoegd te worden, en volgens de andere aannemer diende er in de voorgevel enkele rijen bakstenen te worden verwijderd, en alles terug worden opgemetst.

De koper heeft voor deze gevelkosten een aanzienlijke som van de verkoopprijs afgedongen, en was uiteindelijk akkoord met de overeengekomen prijs.

Voor de rest werd het huis 8 maal van boven naar onder geïnspecteerd en goedbevonden.

Nu, 16 maanden later, krijg ik een schrijven van een advocaat van de verkoper, waarin ze over ernstige problemen spreken en allerhande barsten boven in de slaapkamers, de hal, de badkamer etc, en ze willen mij hiervoor verantwoordelijk houden.
Ik weet ook niet wat de koper inmiddels al in het eigendom heeft laten uitvoeren als werken die eventueel oorzaak zouden kunnen zijn van de problemen.

Ik zou binnen de 5 dagen moeten reageren op het schrijven van de advocaat en mij volledig akkoord moeten verklaren met de schadeloosstelling (wat die ook moge wezen), wat ik uiteraard niet van plan ben.

Heeft er iemand ervaring met dit probleem aub ?

Indien de koper daadwerkelijk de zolder heeft omgebouwd, zijn er misschien fouten door de aannemer gebeurd.
Ik zou de raadsman van tegenpartij aanschrijven (aangetekend) en zijn eisen afwijzen en wijzen op de bouwwerken die zijn kliênt in het pand heeft uitgevoerd.
Maar toch best misschiens eerst even bij de koper van uw huis binnenspringen om zelf te gaan zien wat het probleem is, en of er ook effectief werken zijn uitgevoerd.
Maar ik heb zo het vermoeden dat de huidige eigenaar u het probleem in deschoenen wil schuiven, en dan zal hij naar de rechtbank moeten, en omdat rechters van bouwen weinig of niets afweten, zal die rechter een expert aanstellen, die dan aan de aanleger van de procedure een fors voorschot zal vragen, en dan zal die expert er eerst een paar maanden over nadanken waar hij zou beginnen, om dan zijn schrijfblok te gaan zoeken en op zijn gemak aan de opdracht beginnen. Natuurlijk is hij rap moe, en dan blijft zijn werk gemakkelijk weer een paar maanden liggen, waarna hij nog eens zal moeten gaan kijken, om uiteindelijk na misschien jaren achter zijn PC te kruipen om zijn verslag te typen.
Vermits de rechtbank ook al een grote achterstand heeft zal de zaak misschien een uitspraak vinden binnen de 3 à 4 jaren, (als ge geluk hebt). Het is dan nog afwachten of die expert zijn werk goed heeft uitgevoerd en de werkelijke oorzaak heeft gevonden.
Maar indien er geen verborgen gebreken waren hoef je je waarschijnlijk geen zorgen te maken.

Dank voor de reactie, Mava,

Ik heb de koper/koopster niet meer gezien na het verlijden van de akte. Als er al problemen zouden zijn sinds oktober 2009 (wat ze me voorhouden in de brief van de advokaat), vraag ik me af waarom ze die problemen dan al niet eerder hadden gemeld, maar pas 14 maanden later.

Toendertijd (anderhalf jaar geleden) waren zij niet van plan om de zolder te verbouwen omdat de kosten voor een vaste trap, het oude luikgat dichtmaken, de zolder isoleren en inrichten, te hoog zouden oplopen volgens de schatting van de ter plaatse gekomen aannemer(s). Ik verkocht het huis NIET met een afgewerkte zolder, zoveel was duidelijk.
Ik heb geen idee of ze er inmiddels toch aan begonnen zijn. Zoja, zou dat wel eens de reden kunnen zijn dat er door de kap- en breekwerken voor een nieuwe zoldertoegang, de muren zijn gaan barsten. Maar daar kan ik me niet over uitspreken.

Omdat het allemaal raar is dat ze al 14 maanden wachten om "ernstige problemen" aan te klagen, is het ook moeilijk in te schatten wanneer de huidige problemen zijn vastgesteld of opgetreden.

Ik denk ook dat ze nu één en ander in mijn schoenen wil schuiven, maar omdat ze voor de verkoop 4 maanden de tijd hebben gehad, en effectief 8 keer ter plaatse zijn geweest vooraleer te tekenen, hebben ze ruimschoots de kans gehad om alle gebreken te noteren.
De immo-makelaar die er bij betrokken was heeft het ook meegemaakt : steeds weer uitstel om de compromis te tekenen, steeds weer nieuwe bezoeken om alles te keuren.
Vermits de woning slechts 16 jaar oud was, en ik er zelf na de bouw geen structurele werken heb aan gedaan, heb ik bij mijn weten ook geen "verborgen gebreken" afgeleverd. In de compromis/de akte staat trouwens dat de koper de woning koopt "in de staat dat zij zich bevindt", en daar was de koper mee akkoord.

Ik heb ook niet de behoefte om ter plaatse te gaan en me te laten overdonderen door een meute opgetrommelde familieleden of "would-be"-aannemers of experts. Er is nooit contact geweest na augustus 2009, en nu plots wel via een advokaat (die nota bene op 100 km van de koper/koopster woont). Precies ook niet zonder reden.

De brief van de advocaat is via de gewone post gekomen. Ze kunnen dus al veel dreigen, zonder dat ze weten of ik die brief wel ontvangen heb.

Nogmaals dank,

Baccara

informeer al eens bij uw rechtsbijstandsverzekering (via uw makelaar) of u hulp kan verwachten.
Hij die beweert moet bewijzen.

“Art.1116. Bedrog is een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst,wanneer de kunstgrepen,door een van de partijen gebezigd van dien aard zijn dat de andere partij zonder die kunstgrepen klaarblijkelijk het contract niet zou hebben aangegaan.Bedrog wordt niet vermoed,het moet worden bewezen”(Burgerlijk Wetboek).

‘Bedrog in de zin van art.1116 impliceert dat een contractant doelbewust listen gebruikt om de andere partij aan te sporen de overeenkomst te sluiten. Verzwijging bij het sluiten van een overeenkomst kan in bepaalde omstandigheden bedrog in de zin van deze bepaling uitmaken wanneer de partij die het verzwegen feit niet kende,niet gecontracteerd zou hebben indien zij dat feit zou hebben gekend‘[Cass. 30 juni 2005(S.C./R.G.),R.W.2007-08,1406,Noot].

[In augustus 2009 verkocht ik een huis, volgens akte "in de staat waarin het zich bevindt" met alle zichtbare en verborgen gebreken, volgens de gangbare termen in compromis en akte] is een geldig vrijstellingsbeding,tenzij in geval van bedrog,dat door de koper dient bewezen.