verhuren valt niet mee! DRINGENDE vraag

[pechvogel]

We zijn pas eigenaar van het huis dat we vroeger zelf huurden en verhuren nu zelf een deel maar het is een regelrechte ramp. ze breken de boel af en we hebben geen moment rust meer.
mijn vraag is nu of we kunnen opzeggen zonder bijkomende kosten als je weet dat dit in het contract staat :

"“De huurovereenkomst wordt gesloten voor een periode van : 3 jaar ( zogenaamde huurovereenkomst van korte duur en ten hoogste 3 jaar) die ingaat op .......en verstrijkt op ......, opzegbaar bij het verstrijken van elke periode van 1 jaar door middel van een opzegging die ten minste 3 maanden tevoren wordt betekend.”

Volgens deze regel kunnen wij dus nu de opzeg doen zonder een reden te moeten opgeven en zonder bijkomende gevolgen zoals een vergoeding te betalen?

Waardoor ik nu twijfel en vrees dat er wel een boete kan volgen is dat er ook een deel van de huurwet in het contract staat namelijk :

“Indien de overeenkomst is gesloten voor een vaste periode van drie jaar , kan de huurder de overeenkomst beëindigen wegens buitengewone omstandigheden, met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden die aangetekend moet worden betekend en met de betaling, benevens de betaling van de vervallen en nog te vervallen huur , van een vergoeding gelijk aan drie, twee of één maand huur naargelang de overeenkomst verstrijkt tijdens het 1ste, 2de of 3 de jaar”

Geld onze overeenkomst als een overeenkomst van een vaste duur van 3 jaar en kan het zijn dat we een vergoeding gaan moeten betalen of kan het contract wel gewoon opgezegd worden door ons ,door wat de huurder ondertekend hebben ivm de duur vd overeenkomst?


kan iemand me helepen???

[float]

Algemeen: Art. 12 Woninghuurwet: "Behalve als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingen van deze afdeling van dwingend recht."

MAAR:

"Indien ervan uitgegaan wordt dat de regeling in verband met de woninghuur van korte duur een dwingend karakter ter bescherming van de belangen van de huurder vertoont, kan een opzeggingsbeding ten gunste van de huurder worden aanvaard. Indien de huurder zich daarop beroept en de verhuurder verzet er zich tegen, bestaan er tegen dit verzet twee argumenten. Het verzet van de verhuurder tegen de door de huurder gegeven opzegging en diens eis tot verdere uitvoering in natura of bij equivalent van de woninghuur van korte duur kan hetzij worden weerlegd door erop te wijzen dat het contractueel beding geldig is omdat de verhuurder de relatieve nietigheid niet kan inroepen, hetzij als een rechtsmisbruik worden gekwalificeerd, waarbij onder meer in vele gevallen kan worden ingeroepen dat de verhuurder het huurcontract heeft opgesteld.

Indien de huurder gebruik maakt van het in zijn voordeel bedongen opzeggingsrecht zal hij, indien dit eveneens werd overeengekomen, gehouden zijn een forfaitaire opzeggingsvergoeding te betalen; hij kan die vergoeding niet aanvechten of laten matigen onder het voorwendsel dat het een strafbeding betreft, aangezien de toegelaten vervroegde beeindiging van de woninghuur van korte duur geen wanprestatie is, zodat de rechter artikel 1231, § 1 van het Burgerlijk Wetboek niet kan toepassen.

Een opzeggingsbeding ten gunste van de verhuurder in geval van een woninghuurcontract van korte duur komt in strijd met dwingend recht en is bijgevolg relatief nietig. De huurder zal, zoals uit het geannoteerde vonnis van de vrederechter van het kanton Zomergem blijkt, met succes een
betwisting kunnen opwerpen met betrekking tot de opzegging gegeven door de verhuurder tegen een datum voor het einde van het woninghuurcontract van korte duur." (DAMBRE, M., De vervroegde beëindiging van de woninghuur van korte duur, TBBR 2009, afl. 7, 378-380.)

Dus:
- U kunt de huurovereenkomst, als verhuurder, niet opzeggen.
- Doet u dat toch, dan zal u een schadevergoeding moeten betalen.

P.S.:
"Een woninghuurcontract van 3 jaar waarbij een jaarlijkse opzeggingsmogelijkheid werd opgenomen, werd gekwalificeerd als een contract van één jaar dat bij gebreke van tijdige opzegging bij het verstrijken van het eerste jaar werd omgezet in een negenjarig contract." (Vred. Sint-Gillis 13 januari 1994, T.Vred. 1996, 70; Vred. Waremme 8 november 2001, JLMB 2002, 1801.) (het gaat wel om een minderheid in de rechtspraak!)

[Vandebos]

Het meest eenvoudige lijkt me, indien de huurder niet in samenspraak met jullie het pand wenst te verlaten, middels een verzoekschrift aan het lokale vredegerecht de verbreking van het contract te verzoeken ten nadele van de huurder aangezien deze nalaten het pand als een goed huisvader te beheren. Zorg voor een exhaustieve lijst van schades die werden toegebracht.

[float]

En vergeet niet de huurder (meermaals) in gebreke te stellen tezamen met de vermelde lijst van Vandebos.

[mava105]

Heb zo eens een gerechterlijke procedure voor mijn werkgever verloren. Een huurder van een handelspand brak de boel bijna af, en wij vroegen aan de vrederechter de vervroegde verbreking en de uitdrijving.
Kon niet. We moesten aan de huurder, de nog overblijvende jaren van de huurceel, de kans geven de schade zelf te herstellen. Pas op het einde van het huurcontract konden we eventueel aanspraak maken op een vergoeding voor de aangerichte huurschade. Maar deze was natuurlijk stukken groter dan de aanwezige huurwaarborg, waardoor mijn werkgever met een serieuse kater achterbleef natuurlijk.
Als ik mij nog goed herinner ging het destijds over iets meer dan 1.000.000 Bef. Kan al tellen als huurschade, terwijl er amper een kleine 90.000 bef als huurwaarborg stond. Spijtig dat we dat niet konden verhalep op de vrederechter die dergelijk vonnis destijds velde.
Gelukkig was mijn werkgever de huidige nummer 1 op wereldvlak in de brouwerswereld, en kon wel tegen een stootje.

[Vandebos]

Handelshuur is nog wat anders dan woninghuur. Heb al afbrekers buiten gekregen. (heb er ook ooit zelf verhuisd zonder vonnis... VRederechter had weinig gevoel voor humor toen dat voorkwam...)

[Franciscus]

In principe kan een handelshuurder de handelsruimte volledig 'renoveren' zonder toestemming van de eigenaar.
het is pas NA het einde van een contract dat de eigenaar kan eisen dat het pand terug in de oorspronkelijke staat terug afgeleverd worden.
(wat hoekjes afgesneden)

[mava105]

Het ging hier wel niet over de handelsruimte, maar over de privewoonst van de uitbater, met uitgebroken badkamer, vernielde keukenmeubels, CV ketel laten bevriezen, evenals diverse radiatoren, kapotte ruiten, en meer dan 3 containers vuil, en dat allemaal terwijl die mensen er nog leefden, en er op het gelijkvloers een horecauitbating was. Die huurders betaalden wel hun huur, en daardoor hadden we geen been om op te staan bij die vrederechter.

[Vandebos]

Art. 1728. De huurder is tot twee hoofdverplichtingen gehouden :
  1° Het gehuurde te gebruiken als een goed huisvader, en volgens de bestemming welke bij het huurcontract daaraan gegeven is, of volgens die welke, bij gebreke van overeenkomst daaromtrent, naar gelang van de omstandigheden vermoed wordt;
  2° De huurprijs op de bepaalde termijn te voldoen.

Misschien dat het privatieve gedeelte mee samen verhuurd werd met het handelsgedeelte?

Door het goede huisvadersbeding voor het regelmatig betalen van de huur te plaatsen stelt de wetgever het correct onderhouden van een pand boven het correct betalen van de huur.

Maar tussen de vrederechters zit er wel raar gepluimd gevogelte...

[pechvogel]

Alvast bedankt voor de reacties.

vandaag wat raad gaan vragen op het vredegerecht.
daar zeiden ze ook , stuur de opzegbrief op en wacht af naar de reactie.
Het stomme : in het contract staat opzeg 3 maanden op voorhand betekenen maar nu is naar het schijnt een opzegbrief pas geldig de maand NADAT je ze verstuurd dus :
ik dacht dan als ik nu voor 16 augustus de brief laat aankomen ( want het contract is vanaf 16 november 2009) dat het zo juist is maar als het een mand erna pas in werking gaat ben ik dus al te laat?
De mevrouw die ons raad gaf was zelf niet echt zeker want er staat gewoon : opzeg die ten minste 3 maanden op voorhand wordt betekend. Er staat niets bij van die extra maand .

Bij één van de reacties hieronder staat dan een 3 jaarlijkscontract , opzegbaar na het verstrijken van ieder jaar , wordt gezien als een jaarlijks contract.
Dus kunnen we opzeggen voor 16 augustus?

wat zouden jullie doen in deze situatie?

[Vandebos]

Klopt, in geval van een opzeg gaat de opzeg pas lopen van de eerste van de maand volgend op kennisname van de opzeg.

De jurisprudentie die float aanhaalt klopt eveneens. Een jaarlijks opzegbaar contract van drie jaar is een niet al te snuggere wijze om te trachten de garantie van bewoning die een contract van bepaalde duur wordt veronderstelt te bieden te omzeilen.

Ik zou het advies van de griffie volgen. de kans is bijzonder groot dat deze huurders reeds in aanraking zijn gekomen met het vredegerecht en dit in de toekomst wensen te voorkomen. kwestie van een gokje...

[pechvogel]

Wat kan het gevolg dan zijn door de opzeg nu juist 3 maanden op voorhand te doen?
Geld de opzeg dan helemaal niet?

[Vandebos]

Probleem is tweeledig:

- Wijze waarop het beding van bepaalde duur is opgesteld. ---> kan door vonnis vrederechter worden beschouwd als een 9 jarig contract met alle regels daaromtrent indien de tegenpartij het hierboven vermelde vonnis in zijn zijn argumentatie zou aanhalen.

- betreffende opzeg bij hoofdbewoning dient er gespecifieerd te worden:

Art 3 §9

§ 9. In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.)

de opzeg kan volgens het contract enkel op een specifiek moment ---> is dus niet te allen tijde.

Uw brief kan dus op tijd vertrekken. Wel niet de onnozelaar uithangen en deze op de allerlaatste dag verzenden. De post in België kennende verstuurt u deze minstens een week op voorhand AANGETKEND met bewijs van ontvangst. (Roze fiche)

[pechvogel]

Wel de brief is aangekomen.
resultaat : een brief ontvangen van hun advocaat dat ze niet akkoord gan met de opzeg en eisen om het 3jarig contract te respecteren.
Wat zijn nu onze opties?
Als we er mee verder gaan omdat in het contract staat: jaarlijks opzegbaar, maken we dan kans bij het vredegerecht?
Als we het dan verliezen is het waar dat dan al de gerechtskosten voor ons zijn?
OF
Als we het nu zo laten kunnen we dan wel een brief opmaken met eisen : zoiets als : we zullen de opzeg niet doorvoeren indien u akkoord gaat met volgende eisen : het gehuurde goed als een goede huisvader onderhouden zoals de huurwet verplicht , de te betalen huur ten laatste de 1ste van iedere maand te betalen zoals in het huurcontract staat, de nachtrust van de andere bewoners te respecteren,..

Kan een verhuurder ook eisen het uitzicht van het gebouw niet te bezoedelen ( er hangt geen raambekleding) en kan ik ook iets doen aan het feit dat er drugs wordt gebruikt en dat we telkens ( ook onze kinderen ) getuigen zijn van hun echtelijke ruzies met gevecht en al?

Weet er ook iemand of met een kortdurig contract de verhuurder ook de mogelijkheid heeft om op te zeggen voor eigen gebruik? Of kan dat alleen met een 9- jarig contract?

Ik hoop dat iemand raad weet


juist vond ik ook nog dit op internet ivm de huurwet.hier staat toch duidelijk dat indien het contract is opgenomen dat men vroegtijdig kan opzeggen dat het dan wel kan.

De wet van 13 april 1997 heeft het principe van de korte duur contracten gewijzigd.
Voor de korte duur contracten die gesloten worden vanaf 31 mei 1997 of vernieuwd of verlengd worden na deze datum, gelden de volgende bepalingen:
- het blijft mogelijk een - schriftelijke - overeenkomst te sluiten of opeenvolgende overeenkomsten voor een totale duur van niet meer dan 3 jaar;
- dergelijke contracten kunnen echter slechts één maal, schriftelijk, en onder dezelfde voorwaarden (o.m. dezelfde huurprijs) worden verlengd;
- de duur van deze opeenvolgende contracten mag, maar moet niet dezelfde zijn: zo is het mogelijk een contract van 1 jaar te sluiten, en dit te verlengen voor 2 jaar of een contract van 6 maand te sluiten, en dit te verlengen voor 6 maand; een verdere verlenging is dus niet mogelijk;
- noch de huurder, noch de verhuurder kunnen de overeenkomst vroegtijdig beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen;- de overeenkomst kan worden beëindigd mits een opzeggingstermijn van 3 maand te betekenen vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn;
!! Voor de lopende korte duur contracten die beëindigd worden vanaf 31 mei 1997 blijft de opzeggingstermijn van minimum 1 maand gelden !
- indien geen opzegging werd betekend 3 maand vóór de vervaldag of indien de huurder na de overeengekomen duur in het goed is blijven wonen zonder verzet van de verhuurder (zelfs met een nieuw contract), dan wordt de oorspronkelijke huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde voorwaarden (ook dezelfde huurprijs) maar wordt deze verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van 9 jaar.
Opgelet ! Deze bepaling is verplichtend: zij is van toepassing ook al voorziet het contract een andersluidend beding.