Restgrond wordt bouwgrond, extra vergoeding aan verkoper?

[graaginfo]

Hallo graag info/ situatie: (de akte wordt in het kort verleden)
Moeder verkoopt 1 stuk grond,met overlaten verkavelingskosten à 2 kopers. al voorschot betaald door beide partijen;
2 percelen dus: 1 aan immo-kantoor; 1 aan familielid (X), gekocht als 'restgrond' (véél lagere prijs), beweert niet te zullen bouwen)Maar: restgrond paalt aan 2 percelen (A en B), al inbezit van X.
Moeder bekwam nu verkavelingsstatuut vd notaris tussen haar en X,voor een pv van splitsing.X voegt restgrond dus samen met een deel van A en B en bekomt alzo 1 stuk (bouw)grond,waarvoor stadsbestuur verkav.verg. heeft afgeleverd lees ik in dit verk.statuut. Op A, nu nog magazijntje, X beweert niet af te breken,maar ik voel me in de luren gelegd.Want X kocht in à lage waarde en bekomt nu duurdere grond, zonder betalen.
Vraag: hoe diplomatisch aanpakken met familie?Kan koper wettelijk verplicht worden,bij bebouwing op dit nieuw perceel (ex-restgrond+bestaand deel)alsnog moeder(verkoper) te vergoeden?Kan hij een boete krijgen?Moet/kan notaris iets doen?Kan ik vragen clausule in te lassen in definitieve akte, bvb, dat koper , de ex-verkoper moet vergoeden,zodra hij bouwt, of zo?Kan ik bouwplannen inkijken (voor doel X),andere diensten raadplegen? Geldt bouwverplichting (binnen 5 jaar)overal?Familieruzie zit er natuurlijk wel in,maar het gaat toch over geld he. Beste dank

[roharro]

Aangezien de verkoop reeds heeft plaatsgevonden zie ik niet in hoe van de koper nog een extra vergoeding kan worden geeist in functie van het al of niet afbreken van een gebouwtje op een grond die reeds eigendom was van de koper.

[graaginfo]

Hallo, ik val niet over het al dan niet afbreken van dat gebouwtje.
Maar over feit, dat hij grond inkocht als restgrond en dit samenvoegt tot één stuk bouwgrond, die een veel hogere waarde heeft. Als hij wil bouwen,moet hij natuurlijk dat magazijntje afbreken;

[roharro]

Hallo, ik val niet over het al dan niet afbreken van dat gebouwtje.
Maar over feit, dat hij grond inkocht als restgrond en dit samenvoegt tot één stuk bouwgrond, die een veel hogere waarde heeft. Als hij wil bouwen,moet hij natuurlijk dat magazijntje afbreken;

In de verkoopakte moet de notaris vermelden over wat soort grondperceel het gaat, hetzij bouwgrond, hetzij restgrond.
Als de akte "restgrond" vermeldt dan is het dus geen bouwgrond en kan het ook niet al dusdanig verkocht worden.
De koper zal in dat geval op de restgrond geen gebouw mogen oprichten, maar bijvoorbeeld wel gebruiken als tuin.
Als het statuut van een grond in de toekomst verandert (tov wat er in de aan/verkoopakte staat), dan kunnen voormalige eigenaars daar geen vergoeding voor eisen.

[graaginfo]

Nu hebben we ontvangen (voorlopig, want nog niet verleden): akte 'verkoop vd grond', die inderdaad als restgrond wordt omschreven en zo wordt verkocht.

Ook ontvangen: (voorlopig) verkavelingsstatuut, waarin melding van verkaveling van 1stuk grond, waaronder dus dat deel met het magazijn en dat stuk,ingekocht als restgrond. het perceel krijgt een nieuwe bestemming:nl.'perceel voor open bebouwing', en is al opgemeten door een landmeter, en heeft een verkavelingsvergunning bekomen.
Geldt hier nog, dat er binnen de 5 jaar moet gebouwd worden? Kan men dit uitstellen?

Had hij niet zo snel willen zijn om zijn verkavelingsakte geregeld te krijgen, (die zou nu dezelfde dag verleden worden als de verkoop vd restgrond) gingen wij niet direct gealarmeerd zijn, dat hij van restgrond
bouwgrond maakt.De akten zijn nog niet definitief verleden, dus kan ik in principe de notaris verzoeken om ze aan te passen?
Of is de enige poging tot oplossing hieromtrent, om mijn familielid er op aan te spreken, dat hij restgrond niet kocht, als 'tuingrond (wat hij blijft beweren),maar om er op te bouwen en meer geld te eisen??

[roharro]

Nu hebben we ontvangen (voorlopig, want nog niet verleden): akte 'verkoop vd grond', die inderdaad als restgrond wordt omschreven en zo wordt verkocht.

Ook ontvangen: (voorlopig) verkavelingsstatuut, waarin melding van verkaveling van 1stuk grond, waaronder dus dat deel met het magazijn en dat stuk,ingekocht als restgrond. het perceel krijgt een nieuwe bestemming:nl.'perceel voor open bebouwing', en is al opgemeten door een landmeter, en heeft een verkavelingsvergunning bekomen.
Geldt hier nog, dat er binnen de 5 jaar moet gebouwd worden? Kan men dit uitstellen?

Had hij niet zo snel willen zijn om zijn verkavelingsakte geregeld te krijgen, (die zou nu dezelfde dag verleden worden als de verkoop vd restgrond) gingen wij niet direct gealarmeerd zijn, dat hij van restgrond
bouwgrond maakt.De akten zijn nog niet definitief verleden, dus kan ik in principe de notaris verzoeken om ze aan te passen?
Of is de enige poging tot oplossing hieromtrent, om mijn familielid er op aan te spreken, dat hij restgrond niet kocht, als 'tuingrond (wat hij blijft beweren),maar om er op te bouwen en meer geld te eisen??

Vraag aan gemeente of er een verplichting is tot bouwen binnen bepaalde termijn. Een bouwverplichting is geen algemene regel.
De notaris zal de akten niet aanpassen. Hij kan van de "restgrond" geen bouwgrond maken indien er geen bestemmingwijziging heeft plaatsgevonden voor de verkoop plaatsvindt. Als ik het goed begrepen heb wordt die restgrond geen op zichzelf staande bouwgrond maar aangehecht aan een bestaande bouwgrond.
Er is een verkoopsovereenkomt afgesloten voor een bepaalde prijs. Die kunt u niet meer wijzigen.

[graaginfo]

Morgen contacteer ik de gemeente om navraag omtrent de eventuele bouwverplichtingen.

U zegt dat dat "de notaris van de 'restgrond' geen bouwgrond kan maken, indien er geen bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden, vòòr de verkoop plaatsvindt"
De verkoopakte is inderdaad nog niet verleden, mààr in dat al bekomen verkavelingsstatuut (zie eerder) lees ik :" dat er al door de landmeter een verkavelingsplan werd opgemaakt....waarbij grond werd onderverdeeld in twee percelen bouwgrond[/b[/i]]" één stuk van dat immobureau dus, maar ook: één perceel, dat dus beantwoordt aan uw omschrijving (als die samenvoeging vd restgrond ààn bestaande bouwgrond).men voorziet er zelfs al 'open bebouwing' op.

Er is dus al een verkavelingsplan door de landmeter overgemaakt aan de notaris, én het gemeentebestuur heeft al een verkavelingsvergunning afgeleverd, en bij de 'stedenbouwkundige voorschriften' staat: "hoofdbestemming: bouwen van een woning".
(bij de 'bedongen lasten en voorwaarden' staat ook: "...de percelen bouwgrond in deze akte hebben enkel en uitsluitend bestemming van bouwgrond...)
Ik bedoel maar, dan is de bestemming toch wel al gewijzigd!?Het perceel restgrond is nog niet definitief verkocht en het maakt al deel uit van een verkavelings plan, dat goedgekeurd werd door de gemeente!en de bestemming is gekend, nl bouwgrond
Of bedoelt u iets anders?

Uw laatste zin is natuurlijk ook best hard, dat de afgesproken prijs niet meer kan gewijzigd worden, door de verkoopsovereenkomst.
Kan misbruik van vertrouwen niet ingeroepen worden?wij werden immers wijsgemaakt dat het om restgrond ging!zeker niet om bouwgrond!
Ik dank u alvast voor uw antwoorden tot op heden.

[bartvdv]

Eigenlijk ben je aan het spartelen zoals een vis op het droge. Het lijkt alsof X een goede deal heeft gedaan.

[roharro]

wij werden immers wijsgemaakt dat het om restgrond ging!zeker niet om bouwgrond! Vraag uitleg hierover aan de notaris die de akte zal verlijden. De notaris wordt verondersteld u te adviseren indien de verkoopprijs buiten de normale limieten ligt.

Als ultiem redmiddel kunt u trachten de verkoop te laten vernietigen:

"de wetgever heeft de verkoper die voor meer dan zeven twaalfden benadeeld wordt in de verkoop van een onroerend goed beschermd. Zulke verkoper mag binnen de 2 jaar de vernietiging van de verkoop aanvragen."

zie: http://www.pap.be/nl/informatie/lezersb ... jaard.html

Bespreek dit met uw notaris.

[graaginfo]

Vraag aan gemeente of er een verplichting is tot bouwen binnen bepaalde termijn. Een bouwverplichting is geen algemene regel.
quote]
Ik heb contact gehad met de gemeente en er heerst geen bouwverplichting, ze zullen het dus verkavelen en ten gelegener tijd het gebouwtje afbreken en bebouwen.

Vanavond ga ik me eens informeren bij een andere notaris, wat ik kan doen;die raad van u, dat we misleid werden over de valse aard vd restgrond haal ik zeker aan; evenals die "benadeling van meer dan 7/12", die u aanhaalt in uw mail van 7:04 pm.De site waar u naar verwijst is trouwens heel interessant. U geeft zeer gedegen info, dank u

[bartvdv]

Toch een kanttekening: zoals ik het lees, gaat het wel degelijk om 'restgrond'. Deze restgrond krijgt pas een hogere waarde door het toe te kunnen voegen aan een stuk A en B, reeds in bezit van X. Blijkbaar is deze restgrond aan een correcte prijs verkocht? Dat stukje hoeft niet bebouwd te worden en kan tuin worden. Dus ik zie niet zo goed waar de notaris een fout heeft gemaakt.

Het geval in de link gaat om een gebouw dat verkocht werd onder de prijs en mogelijke boetebedingen omdat vermoed kan worden dat het voor een deel in het zwart werd betaald.

Ik ben dus benieuwd naar de uitkomst.

[graaginfo]

[quote="bartvdv"]Toch een kanttekening: zoals ik het lees, gaat het wel degelijk om 'restgrond'. Deze restgrond krijgt pas een hogere waarde door het toe te kunnen voegen aan een stuk A en B, reeds in bezit van X. Blijkbaar is deze restgrond aan een correcte prijs verkocht? Dat stukje hoeft niet bebouwd te worden en kan tuin worden. Dus ik zie niet zo goed waar de notaris een fout heeft gemaakt.

de restgrond-verkoopakte, is dus nog niet definitief verleden, omdat bep bodemattesten nog niet binnen waren (die bleken dus te behoren aan perceel A en B;eigenlijk buiten die verkoopakte van mijn ma om).
én in het verkavelingsstatuut is sprake van o.a. 1 perceel bouwgrond met dus de opp van deel perceel A en die restgrond. Als dat gehele perceel bouwgrond is, kun je dan nog zeggen, dat die toegevoegde restgrond haar statuut van restgrond behoudt?Zelfs als hij het zou houden als tuin?

[roharro]

Toch een kanttekening: zoals ik het lees, gaat het wel degelijk om 'restgrond'. Deze restgrond krijgt pas een hogere waarde door het toe te kunnen voegen aan een stuk A en B, reeds in bezit van X. Blijkbaar is deze restgrond aan een correcte prijs verkocht? Dat stukje hoeft niet bebouwd te worden en kan tuin worden. Dus ik zie niet zo goed waar de notaris een fout heeft gemaakt.

de restgrond-verkoopakte, is dus nog niet definitief verleden, omdat bep bodemattesten nog niet binnen waren (die bleken dus te behoren aan perceel A en B;eigenlijk buiten die verkoopakte van mijn ma om).
én in het verkavelingsstatuut is sprake van o.a. 1 perceel bouwgrond met dus de opp van deel perceel A en die restgrond. Als dat gehele perceel bouwgrond is, kun je dan nog zeggen, dat die toegevoegde restgrond haar statuut van restgrond behoudt?Zelfs als hij het zou houden als tuin?

Hoe die "restgrond" moet gewaardeerd worden weet ik niet.....dus ook niet of die regel betreffende 7/12 kan ingeroepen worden. Mijn persoonlijke en subjectieve vrees is dat het niet eenvoudig zal zijn om nog iets te veranderen aan de verkoop. Zou makkeljker zijn indien die restgrond nu een zelfstandig bouwperceel zou zijn geworden, maar dat is naar wat ik begrijp niet het geval....(slechts -kleine?- uitbreiding van bestaand perceel).

Houdt ons hier aub op de hoogte van verdere verloop.

[graaginfo]

Ik zal vanavond al iets meer weten; kben toch blij dat ik mij tot dit forum heb gericht, en 'deftige' reacties heb ontvangen.Want dit alleen uitzoeken is helemaal niet simpel.Voor mijn ma hoeft het niet hoor, die wil zeker geen ruzie,maar ik vind toch dat ik het hierbij niet kan laten. Nu heb ik al wat meer info, die ik kan aanwenden. Loopt het op niets uit, dan kan ik tenminste zeggen, dat ik het geprobeerd heb, want anders gist dat voor een hele tijd nog in mijn gedachten en zou ik achteraf altijd gedacht hebben,kmoest nog dit of dat gedaan hebben, nu kan je dat 'ietsje' beter een plaats geven; ja met familie handelen, tzal ook de laatste keer geweest zijn!

[graaginfo]

Hallo, net terug van notaris; er is inderdaad weinig aan te doen, daar we de compromis al getekend hebben .
Ik zou de zaak wel kunnen aanvechten en dwaling ("restgrond was van in het begin al bedoeld als bouwgrond, maar dat werd ons niet voorgehouden") en misleiding inroepen (dan kan ik ook die 7/12den aanhalen. Maar dat kan enkel met een advokaat, en betekent jaren procederen. Dat zien we dus niet zitten.Tzou ook al moeilijk gaan, daar die beide percelen nog aan elkaar 'hangen' (perceel van immo/familielid),kdenk dat de hele deal dan ook niet zou doorgaan, wat nu ook weer de bedoeling niet is.

Enig voorstel dat hij me meegaf, was, nog eens te praten met dat familielid en voorstel doen; kzie dat maar somber in. Maar enfin, ik heb het geprobeerd, en alweer een wijze les geleerd, dat je maar weinig mensen kunt betrouwen.(wat notaris ook nog beaamde met een veelbetekende blik)
Toch bedankt voor jullie reacties, en in het bijzonder aan roharro.