afstand naakte eigendom

[Pierot]

Door overlijden van opeenvolgende familieleden is de verdeling van onroerend goed als volgt:
nonkel 3/4 in volle eigendom, 1/8 neef in volle eigendom en 1/8 nicht in volle eigendom

De waarde van het onroerend goed in volle eigendom is geschat op 250 000,00 EUR
Nonkel is 63 jaar en het onroerend goed wordt momenteel verhuurd voor een eerder lage huurprijs van 650,00 per maand.

Nonkel doet afstand van zijn naakte eigendom en behoud het vruchtgebruik van 3/4.

Bij de bepaling van de afstandprijs van de naakte eigendom hadden wij graag het vruchtgebruik eerder zo hoog mogelijk gewaardeerd en de naakte eigendom zo laag mogelijk.
Hiervoor dachten wij dat we gebruik konden maken van sterftetabellen waardoor de waarde van het vruchtgebruik minstens 38% (en max ???) bedraagt.

De notaris beweert dat de waarde van het vruchtgebruik echter
650 * 12 * 9,5 = 74100,00 EUR is, dit is slechts 29.64% van de waarde van de volle eigendom. Dus naakte eigendom 250000,00 EUR - 74100,00 EUR = 175900,00 EUR.
En 3/4 van de naakte eigendom 131 925,00 EUR.

Klopt dit?

Wat de registratierechten betreft: deze worden sowieso berekend op de volle eigendom van 3/4 dus 1% op 187500,00 EUR en bedragen 18750,00 EUR.

Moeten neef en nicht bij overlijden van nonkel dan nog successierechten betaald worden?

Alvast bedankt voor een reactie.

[wanton]

De waarde 38 % voor het vruchtgebruik is de fiscale waarde , waarop de successierechten zouden worden berekend. Dat barema is eigenlijk verouderd en volgt de sterftetabellen niet meer.
Indien we de tabellen van J. Schryvers volgen , die gebaseerd zijn op de recente leeftijds-en sterftetabellen en verschillend voor man en vrouw , komen we tot een andere waarde.
Een man van 63 jaar heeft momenteel een levensverwachting van 20, 46 jaar. Om hem gedurende die tijd een rendement te garanderen van 3 % bij een kapitalisatievoet van 3.25 % van het geld , is een som nodig van 44,79 % van de volle eigendom. De waarde van de blote eigendom is dus 55.21 % of 103.520 €. Deze som zou nonkel moeten krijgen voor zijn blote eigendom. Indien neef en/of nicht dit kopen , is het idd aan 1 % van de volle waarde.
Bij overlijden van nonkel , die alleen het vruchtgebruik heeft , moeten er geen successierechten betaald worden. Bewijs op dat moment heel duidelijk dat je de juiste prijs hebt berekend en met eigen midddelen hebt betaald.

[Pierot]

Aangezien ik geen juridische achtergrond heb, en de notaris tot 2X toe bleef beweren dat zijn berekening correct is, begon ik te twijfelen aan de interpretatie van mijn opzoekwerk.

Ik heb geargumenteerd naar de notaris dat de berekening van de waarde van de naakte eigendom die hij maakt nl 131925,00 EUR, dat deze gebaseerd is op de berekening van de forfaitaire verkoopwaarde van het vruchtgebruik en dat die enkel moet berekend worden om de heffingsgrondslag te berekenen voor de bepaling van de registratierechten.

Volgens art 46 is dit de overeengekomen waarde die in geen geval lager mag zijn dan de verkoopwaarde.

Echter aangezien het een overeenkomst over blote eigendom betreft is deze berekening overbodig aangezien we volgens art 48 toch registratierechten moeten betalen op de verkoopwaarde van de volle eigendom.

Klopt deze argumentatie?

Het is toch niet te geloven dat een notaris deze waarde gebruikt voor de berekening van de waarde van de naakte eigendom.

Bovendien hoeveel ereloon mag de notaris eigenlijk vragen op een dergelijke akte van afstand. Is dit een percentage op een bepaalde waarde of een vast bedrag?

Graag een vervolg ...

[wanton]

De berekening die de notaris maakt ( 650 x 12 x 9.5) is dus de waarde van de huur gedurende 9.5 jaar. Is compleet verkeerd. Zoals gezegd heeft een man van 63 nog een levensverwachting van meer dan 20 jaar.
De gebruikelijke werkwijze bij een effectieve verkoop/verdeleing van een blote eigendom of vruchtgebruik is de toepassing van de tabellen Ledoux , door J. Schryvers verfijnd en geactualiseerd. Het VG voor een man van 63 jaar wordt daar bepaald op 44.79 %. het verschil of 55.21 % is het minimum dat nonkel moet krijgen voor de verkoop van de blote eigendom van 3/4 van de woning.
Het ereloon van de notaris ligt vast en is degressief. Voor een waarde van 64000 € betaal je 1400 €. Voor de waarde daarboven komt 0.57 % erbij.

[j.demoor]

ALLEEN inzake successierechten is de waardebepaling van het vruchtgebruik dwingend,namelijk : “Art.21.In afwijking van artikel 19, wordt de belastbare waarde der tot de nalaten­schap behorende goederen als volgt vastgesteld:...V. Voor de op het hoofd van een derde gevestigde lijfrenten en andere levenslange uitkeeringen, door de vermenigvuldiging van het jaarlijks bedrag der uitkeering met het getal :...9.5, indien hij, op wiens hoofd de rente is gevestigd, boven de 60 tot 65 jaren oud is...VI. Voor het op het hoofd van een derde gevestigde vruchtgebruik, door de jaarlijkse opbrengst van de goederen, berekend tegen 4 t. h. van de waarde van den vollen eigen­dom, vermenigvuldigd met het onder nummer V aangeduide cijfer.”(Wetboek Successierechten 31 maart 1936).

Blote eigendom = Volle eigendom - Vruchtgebruik = 250000 x 3/4 - 0,04 x 9,5 x ( 250000 x 3/4 ) =116250,00.
Buiten successierechten is de waardebepaling niet dwingend en wordt meestal toepassing gemaakt van de tabellen Ledoux = http://users.telenet.be/J.Schryvers/tab ... Ledoux.pdf . U kan hierin ook een ander percentage dan 3% toepassen.

Voor een 60-jarige man aan 3% is de waarde van het vruchtgebruik = 43,30 % volle eigendom.
Voor een 70-jarige man aan 3% is de waarde van het vruchtgebruik = 30,20 % volle eigendom.
Voor een 63-jarige man aan 3% is de waarde van het vruchtgebruik door interpolatie = 43,20 - (43,30-30,20)x 3/10 = 39,27 % volle eigendom,zodat 250000 x 3/4 x 0,3927 = 73631,25 en blote eigendom = 250000 x 3/4 - 73631,25 =113868,80.
Bij overlijden van nonkel wordt blote eigendom van rechtswege volle eigendom zonder successierechten.

[wanton]

J. Demoor ,

ik stel weer vast dat U de cijfers die ik geef voor de waarde van omzetting vruchtgebruik in twijfel trekt en andere percentages geeft. Ik weet dat U zich baseert op de tabellen Ledoux, maar die zijn verouderd en niet aangepast aan de huidige sterftetabellen. Uw interpretatie is ontoereikend.
Ik baseer mij op de verbeterde versie van Jacques Schryvers , met de recentste gegevens over levensverwachting.
In zijn tabellen wordt rekening gehouden met de opbrengst van de belegging en het verwachte rendement voor de afstand doende vruchtgebruiker.
Mag ik dus vragen dit voortaan te laten en geen verwarring te stichten.

Lees ook mijn bericht : http://www.juridischforum.be/forum/view ... hp?t=19467

Dank U.

wanton