#2 , 28 apr 2009 22:17
De maximum duur van een contract met een syndicus mag 5 jaar zijn, daar kunnen jullie niets aan veranderen.
In essentie is het zo dat een contract met een syndicus ten allen tijde opzegbaar is (ad nullum). Natuurlijk kan de syndicus in kwestie dan eisen dat zijn in het contract bedongen schadevergoeding wordt uitbetaald.
2 scenario's: Spijtig genoeg allebei via het vredegerecht:
Scenario 1:
- Iedere mede-eigenaar kan aan de vrederechter verzoeken om een voorlopige syndicus aan te stellen als deze mede-eigenaar kan bewijzen dat de huidige syndicus in gebreke blijft. De rol van deze syndicus kan gaan van het overnemen van de taken van de huidige tot het controleren van de werking van de huidige syndicus. Het is jullie bewijslast die hier doorslaggevend zal zijn. (art. 577.8 &7) Uit de conclusies van deze syndicus kan de vrederechter later in een geding beslissen om de huidige uit zijn taak te ontheffen wegens niet respecteren van zijn contract. Dan vervalt ook de schadeloosstelling.
Scenario 2
Vraagje: is er een raad van beheer? Wat is hun positie ten opzichte van de syndicus, de bouwheer?
Eerst en vooral zou ik eens kijken of je onder de andere mede-eigenaars voldoende steun kan vinden voor een dergelijke actie. ( minimaal 20% van de eigenaars, hoe meer hoe beter) met deze 20% kan je de syndicus verplichten een byzondere algemene vergadering bijeen te roepen met de agenda die jullie wensen. Daarin kan je dus punten opnemen als:
- motie van wantrouwen tegenover syndicus en de correcte uitvoering van zijn taken.
- Toestemming aan de raad van beheer, om via het vredegercht een voorlopige syndus te bekomen die de taken van de huidige overneemt, om de syndicus in geding uit zijn taak te laten ontheffen en om, indien dit nodig blijkt, zelf schadevergoedingen te eisen.
Kijk jullie basisakte en reglement zorgvuldig na. Daarin vind je de termijnen terug die de syndicus dient te respecteren om te antwoorden en de vergadering in kwestie te organiseren.
Met het resultaat van een positieve stemming kunnen jullie naar de vrederechter gaan en een geding starten om je gelijk te halen. Zorg er dan wel in godsnaam voor dat jullie een degelijke advocaat in de arm nemen.
Wat je ook doet, enige nooit te verzaken regels:
- Alle briefwisseling met syndicus aangetekend. Idem voor bouwheer. Eventueel tegen ontvangstbewijs of in noodgeval via fax. ( dan wel een toestel dat je een fiche bezorgt dat de fax inderdaad werd verzonden en correct ontvangen.)
- Leg in jullie AS zelf de termijnen duidelijk vast waarin u van de syndicus een reactie verwacht. Zorg ervoor dat deze termijnen de basisakte en het reglement respecteren.
- Hou alle briefwisseling bij, inclusief enveloppe.
- Maak een dossier aan waarin systematisch de gehele historiek van het conflict is opgenomen. ( overzicht van klachten en (non)respons, data briefwisseling, verslagen vergadering, enz, enz)
- zoals reeds hierboven gezet, vanaf het ogenblik dat het ernstig wordt is het best een advocaat in de arm te nemen. Er zijn in België een paar zeer goede advocaten op dit niveau. aangezien ik hier nooit reclame maak, verzoek ik u vriendelijk mij een pb'tje te sturen als u hun contactgegevens wenst.
- Sluit geen compromissen af zonder degelijk juridisch advies in te winnen.
Ik hoop dat dit je vragen een beetje beantwoord?