Fraude door medewerker syndicus

[bald*no*locks]

Op 08/03/2010 ontving ik een schrijven van de syndicus van het appartementsgebouw met de mededeling dat er door een van zijn voormalige medewerkers fraude was gepleegd in meerdere door hen beheerde gebouwen.
De zaak is in handen van het FGP en een onderzoeksrechter.
Syndicus vraagt in deze brief contact op te nemen met het FGP en klacht neer te leggen tegen in de brief vermeldde persoon.
De situatie is zo, daar een van de appartementen 2 jaar geleden verkocht werd, maar nooit bewoond of betaald is dit nu een gedwongen verkoop geworden.
Daar de eigenaar van dit appartement niet opgespoord kon worden, hebben wij dus al 2 jaar geen eigenaarsvergadering gehad en eventuele vergaderingen worden altijd uitgesteld.
Verleden jaar kreeg iedereen het schrijven dat het syndicus kantoor ophield te bestaan en een andere firma het beheer op zich zou nemen.
Nu krijg ik het schrijven dat een van de medewerkers van vorige firma fraude heeft gepleegd, en verwijst men in de brief dat de nieuwe firma niet verantwoordelijk gesteld kan worden voor deze schade.
Met de verhuis van de mede-volmachthouders op de rekening van het gebouw, hebben zij de syndicus (zonder medeweten of akkoord van andere eigenaars) de volledige volmacht aan de syndicus gegeven.
Ik heb hier meermaals de syndicus op aangesproken dat dit niet kan, nooit werd dit geregeld.
In een email antwoord deze nu dat de zaak in onderzoek is en dat de verzekering mogelijk niet tussenkomt in fraude of fouten en zij het onderzoek afwachten.
Wie kan hier eigenlijk verantwoordelijk voorgesteld worden?, de syndicus (die mee in de nieuwe firma zit) of de voormalige eigenaars die hem de volledige volmacht hebben gegeven?
De inhoud van de spaarpot van het gebouw is dus mogelijk verdwenen en dit is een aanzienlijk bedrag.
Graag jullie advies.

[roharro]

Op 08/03/2010 ontving ik een schrijven van de syndicus van het appartementsgebouw met de mededeling dat er door een van zijn voormalige medewerkers fraude was gepleegd in meerdere door hen beheerde gebouwen.
De zaak is in handen van het FGP en een onderzoeksrechter.
Syndicus vraagt in deze brief contact op te nemen met het FGP en klacht neer te leggen tegen in de brief vermeldde persoon.
De situatie is zo, daar een van de appartementen 2 jaar geleden verkocht werd, maar nooit bewoond of betaald is dit nu een gedwongen verkoop geworden.
Daar de eigenaar van dit appartement niet opgespoord kon worden, hebben wij dus al 2 jaar geen eigenaarsvergadering gehad en eventuele vergaderingen worden altijd uitgesteld.
Verleden jaar kreeg iedereen het schrijven dat het syndicus kantoor ophield te bestaan en een andere firma het beheer op zich zou nemen.
Nu krijg ik het schrijven dat een van de medewerkers van vorige firma fraude heeft gepleegd, en verwijst men in de brief dat de nieuwe firma niet verantwoordelijk gesteld kan worden voor deze schade.
Met de verhuis van de mede-volmachthouders op de rekening van het gebouw, hebben zij de syndicus (zonder medeweten of akkoord van andere eigenaars) de volledige volmacht aan de syndicus gegeven.
Ik heb hier meermaals de syndicus op aangesproken dat dit niet kan, nooit werd dit geregeld.
In een email antwoord deze nu dat de zaak in onderzoek is en dat de verzekering mogelijk niet tussenkomt in fraude of fouten en zij het onderzoek afwachten.
Wie kan hier eigenlijk verantwoordelijk voorgesteld worden?, de syndicus (die mee in de nieuwe firma zit) of de voormalige eigenaars die hem de volledige volmacht hebben gegeven?
De inhoud van de spaarpot van het gebouw is dus mogelijk verdwenen en dit is een aanzienlijk bedrag.
Graag jullie advies.

De enige verantwoordelijke voor de malversaties in het nadeel van de eigenaars is de syndicus. Hij is jullie verantwoording verschuldigd, ook wanneer zijn medewerkers slecht werk hebben geleverd of zich hebben bezondigd aan fraude. U hoeft zijn medewerkers zelfs niet te kennen.
Met zijn verzoek om klacht in te dienen tegen zijn medewerkers probeert hij zichzelf uit de wind te zetten. De VME moet de syndicus vervolgen.
Het is trouwens en zeer naief truukje om een nieuwe firma op te richten.
Aangezien de oude syndicus deel uitmaakt van die nieuwe firma moeten jullie onmiddellijk een andere, liefst zeer professionele syndicus nemen.

[Vandebos]

Het meest eenvoudige in dit geval lijkt me dat een mede-eigenaar een eenvoudig verzoekschrift richt aan de vrederechter om een voorlopige syndicus aan te stellen gelet op feiten A, B en C ( geen jaarlijks verplichte vergadering, syndicus die tracht verantwoordelijkheid af te wentelen, syndicus als persoon een bestaand contract met een bedrijf meeneemt naar een nieuw bedrijf zonder dat de mede-eigenaars zich hierover kunnen uitspreken, verdwijnen van gelden) die als taak zou hebben het gebouw te beheren tijdens de periode die nodig is om de verkiezing van een nieuwe syndicus te organiseren.

[bald*no*locks]

Het meest eenvoudige in dit geval lijkt me dat een mede-eigenaar een eenvoudig verzoekschrift richt aan de vrederechter om een voorlopige syndicus aan te stellen gelet op feiten A, B en C ( geen jaarlijks verplichte vergadering, syndicus die tracht verantwoordelijkheid af te wentelen, syndicus als persoon een bestaand contract met een bedrijf meeneemt naar een nieuw bedrijf zonder dat de mede-eigenaars zich hierover kunnen uitspreken, verdwijnen van gelden) die als taak zou hebben het gebouw te beheren tijdens de periode die nodig is om de verkiezing van een nieuwe syndicus te organiseren.

Tja, het probleem is dat je heel moeilijk een kantoor vindt om 4 appartementen te beheren.
En zelf deze taak op mij nemen zie ik niet zo zitten, gezien de heersende problemen hier.

[Vandebos]

Op dat verzoekschrift zal de vrederechter zelf een voorlopige syndicus gaan zoeken.

Nergens in de wetgeving is een procedure vastgelegd die bepaalt hoe kandidaat syndici dienen geselecteerd en weerhouden te worden. Als jullie zorgen voor een vlotte samenwerking met de door de vrederechter aangewezen voorlopige syndicus kunnen jullie hem eveneens verzoeken zich kandidaat te stellen.
Een grote meerderheid van de op deze wijze aangeduide voorlopige syndici wordt de definitieve syndicus in het gebouw, hetgeen in zekere mate ook logisch is; een goede laat zien dat hij weet van aanpakken in de tussenperiode en waarom de ene goed vegende borstel wisselen voor een andere die misschien wel mooier lijkt maar dat misschien absoluut niet is...

[j.demoor]

“Art.577-8...§ 5. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

Zijn relatie met zijn medewerkers is vreemd aan deze met de Vereniging van mede-eigenaars(=VME).

Dit neemt niet weg dat ‘derden’ onrechtmatige daden’ kunnen stellen tegenover de VME en daarvoor rechtstreeks aansprakelijk zijn tegenover die VME zonder fout van de syndicus in zijn beheer.

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :..6° de vereniging van medeëigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen...Art.577-9.§ 1. De vereniging van medeëigenaars is bevoegd om in rechte op te treden, als eiser en als verweerder...”(B.W.).

‘Niemand is rechter in eigen zaak’ belet in principe de betrokken syndicus zijn eigen aansprakelijkheid te onderscheiden van deze van een derde. Het is dan ook aangewezen vooraleer in rechte op te treden tegen de schadeverwekker toepassing te maken van : “Art.577-8.§ 6. § 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.(B.W.).

[bald*no*locks]

De verdere evolutie van deze zaak en andere in dit gebouw:

1) Vorig syndicus kantoor is falliet gegaan, kort nadat wij zijn overgestapt naar een nieuwe syndicus (totaal schade 80000 euro in meerdere gebouwen door deze fraude).
Op de vergadering met deze nieuwe syndicus is weer de volmacht op de spaarrekening aangebracht, zonder resultaat, want er is nog altijd niets gebeurd in deze.
Ik heb deze syndicus verwittigd dat ik niet meer zou betalen voor de spaarrekening zolang dit niet in orde was en heb ook andere eigenaars gevraagd mij hierin te volgen (en denk dat de meesten mij hierin gevolgd zijn).
Het geld dat er nog resterend was op deze spaarrekening is nu ook opgebruikt blijkbaar, heb ik gisteren mogen vernemen.
Syndicus heeft dit geld gebruikt om een advocaat te bekostigen teneinde een achterstallige schuld te kunnen innen (zonder resultaat) van een vroegere eigenaar die hier nooit iets betaald heeft.

2) De financiele toestand van de VME is nu zo slecht dat deze syndicus extra provisie vraagt om achterstallige rekeningen te kunnen betalen (waar ik de aanmaningen van deurwaarders en advocatenkantoren ontvang op naam van de VME).
Syndicus dreigt ermee het beheer op te geven als iemand niet zou betalen, en raadde mij aan dat iemand in het gebouw zelf beter het beheer zou doen.
Alsook houd deze in het opvragen van de extra provisie géén rekening met de verdeelsleutel.

Mijn eigenlijke vragen zijn:

1) Heeft de syndicus het recht het spaargeld van de VME aan te spreken om een advocaat of deurwaarder aan te stellen en te bekostigen, dit zonder kennisgeving aan de eigenaars?

2) De vroegere eigenaar die een openstaande schuld heeft van 700+ euro, is deze ook verantwoordelijk alle reeds gemaakte kosten (deurwaarder, advokaat, enz.) op zich te nemen, of blijft deze kost ten laste van de VME?

3) Als iemand in het gebouw het syndicusschap op zich zou nemen, in hoeverre is deze verantwoordelijk indien door wanbetaling in het gebouw rekeningen niet kunnen betaald worden? (komt de deurwaarder dan bij de aangestelde verantwoordelijke in het gebouw opschrijven?).

4) Heeft de syndicus het recht géén rekening te houden met de verdeelsleutel, zijnde in dit geval 60/400é en de anderen 107/400é, en aan elk appartement een gelijke bijdrage te vragen?

5) Gaan wij als VME ooit kans hebben het geld dat ontvreemd werd van de spaarrekening door de fraude kunnen recupereren?

Alvast bedankt voor het advies,

Michel