huuropzeg

[ahendrix]

Wij hebben van onze huisbaas na 31 jaar onze opzeg gekregen. Dit gebeurde via een aangetekend schrijven einde juni, de opzeg is 6 maanden dus einde december moeten we ons app. verlaten. Wij hebben ondertussen iets anders gevonden waar we beginnen huren v.a. 1 sept. Wat zijn onze verplichtingen tegenover onze huidige huisbaas? Wij huren per 15de v.d. maand, mogen wij dan de huur van sept. halveren? Wat met onze waarborg? Wij hebben geen contract, enkel een geschreven briefje van ontvangst van één mnd huur + waarborg? Was hij verplicht dit op een geblokkeerde rekening te zetten?

[Vandebos]

Met een contract van 31 jaar lijkt het me het beste met de huurbaas af te spreken en met hem rechtstreeks deze punten te regelen. worst case scenario komt u niet onderling tot een afspraak en zal u 15 dagen overlapping hebben.
Dat is op zich niet echt een slechte zaak aangezien het u toelaat op een rustige en georganiseerde wijze te verhuizen. U vermijdt als het ware chaos in beide panden. (Het is pas bij verhuizen dat je je de massa rommel realiseert die je vergaard hebt...)
Indien jullie geen akkoord kunnen treffen zal je de huisbaas een tegenopzeg per as dienen te laten geworden. Dat dient u minstens een maand op voorhand te doen. (eg pand verlaten eind september= brief verzenden in augustus)

Wat betreft de waarborg heeft u een bewijs dat u deze overhandigt hebt. D verhuurder is vanaf 2007 verplicht deze op een geblokkeerde rekening te storten. Doet hij dit niet dan heeft u bij het verrekenen recht op de gemiddelde bankrente.(doorgaans wordt deze op 2% gehouden)
Dit dient natuurlijk cumulatief berekend te worden. Als het pand gedurende 31 jaar hebt gehuurd zal de verhuurder moeilijk schade kunnen gaan aantonen die niet te wijten is aan sleet.

[ahendrix]

Bedankt voor uw antwoord. Schade zal men zeker niet kunnen aanrekenen, integendeel, wij hebben veel zaken gedaan die normaal niet ten onze laste vallen. Wij huren vanaf 1997, dus wat de waarborg betreft: tot 2007 is hij dus geen rente verschuldigd? Het is een geschreven briefje waarop staat dat hij die som (toen 10.000 BF) van ons ontvangen heeft. Hijzelf is ondertussen al een paar jaar overleden, zijn vrouw en zoon hebben het nu overgenomen. Ze zouden nu na al die jaren een contract willen opstellen en de huur aanpassen naar de huidige normen, kan voor ons perfect maar ze weigeren pertinent om ook maar iets te vernieuwen of te verbeteren in het app. daarom hebben we besloten om hier niet meer te blijven. Onze brief zullen ze zeker begin augustus (aangetekend) ontvangen.

Mvg Annemarie

[FrankV]

Wat betreft de waarborg heeft u een bewijs dat u deze overhandigt hebt. D verhuurder is vanaf 2007 verplicht deze op een geblokkeerde rekening te storten. Doet hij dit niet dan heeft u bij het verrekenen recht op de gemiddelde bankrente.(doorgaans wordt deze op 2% gehouden)
.

2% ? lijkt mij weinig, soit. zeker met de inflatie in de jaren '80. Het gaat hier over 31 jaar.
2% rente op een kapitaal van 1 EURO wordt na 31 jaar 1,8476 EURO ( jaarlijkse verrekening rente )
verreken je de rente maandelijks, dus over 31 x 12 = 372 periodes aan 0,1652 % per maand, dan krijg je 1,8479 EURO.
Hoe hoger de rente, hoe groter de verschillen tussen de jaarlijkse en de maandelijkse verrekening.
Voor een bank tellen die cijfertjes achter de komma, voor een huurder ook.
Eigenlijk zou je op zoek moeten gaan naar de historische rentevoeten.

[roharro]

Wat betreft de waarborg heeft u een bewijs dat u deze overhandigt hebt. D verhuurder is vanaf 2007 verplicht deze op een geblokkeerde rekening te storten. Doet hij dit niet dan heeft u bij het verrekenen recht op de gemiddelde bankrente.(doorgaans wordt deze op 2% gehouden)
.

2% ? lijkt mij weinig, soit. zeker met de inflatie in de jaren '80. Het gaat hier over 31 jaar.
2% rente op een kapitaal van 1 EURO wordt na 31 jaar 1,8476 EURO ( jaarlijkse verrekening rente )
verreken je de rente maandelijks, dus over 31 x 12 = 372 periodes aan 0,1652 % per maand, dan krijg je 1,8479 EURO.
Hoe hoger de rente, hoe groter de verschillen tussen de jaarlijkse en de maandelijkse verrekening.
Voor een bank tellen die cijfertjes achter de komma, voor een huurder ook.
Eigenlijk zou je op zoek moeten gaan naar de historische rentevoeten.

Intrest begint eerst te lopen vanaf 2007 met de invoegetreding van de nieuwe huurwet.

[Vandebos]

Gelet op de laatste post van ahendrix lijkt het eerder te gaan over 13 jaar. (typfoutje)

Wat betreft de gemiddelde jaarlijkse rente wordt 2% doorgaans als redelijk door beide partijen aanvaard... Je kan natuurlijk de jaarlijkse gemiddelde rentes van het NIS erbij nemen en aan de hand hiervan het bedrag uitrekenen.

Bij discussie en uiteindelijk vredegerecht zal dit je meer kosten dan het oplevert...

[ahendrix]

13 jaar, 31 jaar? Voor alle duidelijkheid: wij huren hier sinds 15 december 1979, dus volgens mij gaat het hier toch over 31 jaar, niet? Maar er is toen niets afgesproken wat de waarborg betreft, er staat enkel zwart op wit dat ze die ontvangen hebben. Haar kennende zal ze dit wel aanhalen om geen intrest te moeten betalen. Elke huurder die hier in het verleden verhuisd is, moest via het vredegerecht om de waarborg ook maar terug te krijgen! Hetgeen ik een heel spijtige zaak vind. Indien zij bereid is om de 10.000 BF omgerekend in euro natuurlijk gewoon terug te betalen is het dan wel de moeite om via het vredegerecht te gaan voor de intrest van 2 jaar en half?

[Lanox]

Wat betreft de waarborg heeft u een bewijs dat u deze overhandigt hebt. D verhuurder is vanaf 2007 verplicht deze op een geblokkeerde rekening te storten. Doet hij dit niet dan heeft u bij het verrekenen recht op de gemiddelde bankrente.(doorgaans wordt deze op 2% gehouden)
.

2% ? lijkt mij weinig, soit. zeker met de inflatie in de jaren '80. Het gaat hier over 31 jaar.
2% rente op een kapitaal van 1 EURO wordt na 31 jaar 1,8476 EURO ( jaarlijkse verrekening rente )
verreken je de rente maandelijks, dus over 31 x 12 = 372 periodes aan 0,1652 % per maand, dan krijg je 1,8479 EURO.
Hoe hoger de rente, hoe groter de verschillen tussen de jaarlijkse en de maandelijkse verrekening.
Voor een bank tellen die cijfertjes achter de komma, voor een huurder ook.
Eigenlijk zou je op zoek moeten gaan naar de historische rentevoeten.

Even Roharro zijn post aan het negeren, dus waarschijnlijk een nutteloze berekening, maar als je gewoon de inflatie cijfers neemt ipv de rentecijfers, dan spreken we over 10.000*113.77/46.54=24.446 befferkes of 606€ (index genomen van november 1979 tem juni 2010).

worst case scenario komt u niet onderling tot een afspraak en zal u 15 dagen overlapping hebben.

Ik ben niet thuis in deze materie, maar het lijkt me zeer vreemd dat een huisbaas u een volledige maand huur kan vragen als u maar een halve maand het genot van het appartement heeft.

[ahendrix]

Indien die berekening klopt, is het natuurlijk wel de moeite om er voor te gaan. Maar de vraag blijft: was zij het verplicht op een rek. te zetten in 1979 of vanaf 2007 toen de nieuwe huurwet van kracht ging?

[Vandebos]

Vanaf 2007.

Art. 10. Waarborg. <W 2007-04-25/38, art. 103, 005; Inwerkingtreding : 18-05-2007>
§ 1. Indien, behoudens de zekerheden voorzien in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek, de huurder om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen, een van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt, mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg.
De in het vorige lid vermelde waarborgen kunnen naar keuze van de huurder drie vormen aannemen : ofwel een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling, ofwel een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.
Wanneer de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, mag de huurwaarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur. De opgebrachte rente wordt gekapitaliseerd ten bate van de huurder en de verhuurder verwerft voorrecht op de activa van de rekening voor elke schuldvordering ten gevolge van het volledig of gedeeltelijk niet nakomen van de verplichtingen van de huurder.
Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg, waarbij hij zich verbindt die volledig samen te stellen middels constante maandelijkse afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal drie maanden huur. De financiële instelling moet die zijn waar de huurder in voorkomend geval zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. Indien de huurder stopt met het storten van zijn beroeps- of vervangingsinkomens bij de desbetreffende instelling, is die gerechtigd om de integrale en onmiddellijke samenstelling van de waarborg te eisen, onverminderd de mogelijkheid om die over te brengen naar een andere financiële instelling. Niettegenstaande de wet op het statuut van en het besluit op de kredietinstellingen van 22 maart 1993, kan een financiële instelling deze waarborg niet weigeren om redenen in verband met de kredietwaardigheid van de huurder. De wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet is niet van toepassing. De Koning kan, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad, de nadere regels bepalen inzake de verplichting voor de financiële instelling om een huurwaarborg samen te stellen in het geval dat een kandidaat-huurder, op het moment van zijn aanvraag, gebonden is door meer dan één andere samenstellingsverplichting voor huurwaarborgen die voorheen toegekend werden. Na een evaluatie die zal plaatsvinden één jaar na het van kracht worden van dit systeem, zal de Koning, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad een openbare waarborg kunnen organiseren om de waarborgen te dekken die door de financiële instellingen toegekend werden aan bepaalde categorieën huurders die Hij vaststelt, volgens de financieringsmodaliteiten die Hij vaststelt. De huurder zal geen enkele debetrente verschuldigd zijn aan de financiële instelling, die hem rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. De financiële instelling beschikt over de voorrechten van het gemeen recht ten overstaande van de huurder in geval hij zijn verplichting om de waarborg progressief samen te stellen, niet naleeft.
Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg die gelijk is aan een bedrag van maximaal drie maanden huur ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling, is het dat OCMW dat daar om verzoekt bij de financiële instelling, die de waarborg toestaat ten gunste van de verhuurder.
De Koning legt het formulier vast waarmee de financiële instellingen ten aanzien van de verhuurders zullen bevestigen dat de huurwaarborg toegekend is, ongeacht de manier waarop deze waarborg wordt gevormd.
§ 2. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in § 1, derde lid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt.
Deze rente wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat de huurder de verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan de verplichting hem opgelegd door § 1, derde lid, is de verschuldigde rente echter de wettelijke interesten op het bedrag van de waarborg.
§ 3. Er mag niet beschikt worden over de bankrekening, noch in hoofdsom, noch in rente, noch van de bankwaarborg, noch van de rekening waarop de waarborg opnieuw werd samengesteld, dan ten voordele van een van beide partijen, mits voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing. Deze beslissing is uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande verzet of voorziening en zonder borgstelling of kantonnement.

Het onderlijnde gedeelte zorgt voor discussie of men nu dient te rekenen vanaf de ingang van de wet (18/05/2007) of vanaf het moment dat de waarborg werd overhandigd. Ik ken echter de vonnissen van hogere rechtbanken betreffende deze problematiek niet onmiddellijk.

Opzeg:
BW

Art. 1736. <W 20-02-1991, art. 8> Onverminderd het bepaalde in artikel 1758, wordt de voor onbepaalde duur gesloten huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan per maand.

Huurwetgeving hoofdbewoning. art2 §9

(§ 9. In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

[ahendrix]

ok bedankt, hier kunnen we voorlopig mee verder.

[roharro]

§ 2. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in § 1, derde lid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt.

Wetten werken niet retroactief. Dus voor oude kontrakten vanaf in werkingtreding van de wet.

[j.demoor]

“Art.3.§ 1. Elke huurovereenkomst bedoeld in artikel 1 wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar. De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van een periode van negen jaar indien ten minste zes maanden voor de vervaldag door één van beide partijen een opzegging wordt betekend. Indien binnen deze termijn geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd.”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

15 december 1979 + 9 jaar + 8x3 jaar = 15 december 2012 = einde lopende huurovereenkomst. De opzegging tegen december 2010 is dus ongeldig.

“Art.3...§ 9. In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.”(Woninghuurwet 20 februari 1991).
De opzegging eindigt dus ook niet op de 15de van de laatste maand.

“Art.10...§ 2. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in § 1, derde lid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt. Deze rente wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat de huurder de verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan de verplichting hem opgelegd door § 1, derde lid, is de verschuldigde rente echter de wettelijke interesten op het bedrag van de waarborg...”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

[Vandebos]

“Art.3.§ 1. Elke huurovereenkomst bedoeld in artikel 1 wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar. De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van een periode van negen jaar indien ten minste zes maanden voor de vervaldag door één van beide partijen een opzegging wordt betekend. Indien binnen deze termijn geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd.”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

15 december 1979 + 9 jaar + 8x3 jaar = 15 december 2012 = einde lopende huurovereenkomst. De opzegging tegen december 2010 is dus ongeldig.

Erop gelet dat de poster huurder is kan hij gebruik maken van art 3 §5

§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.