Huis op agrarisch gebied kopen ?

[spookje]

Ik heb interesse om huis te kopen op agrarisch gebied en achteraan gedeeltelijk natuurgebied.
Het huis, in zeer goede staat, is gebouwd (zonder vergunning) in 1990, eigenaars hebben schriftelijke toelating van gemeente om er permanent te wonen maar deze vervalt bij verkoop.
Wat kan er gebeuren indien ik dit koop ?
Kan ik later gedwongen worden de woning af te breken ?
Is het mogelijk, om toelating te krijgen tot wonen op agrarisch gebied, eventueel grote visvijver verhuren aan vissers ofwel schapen houden?
Met dank voor antwoord.

[Jan S]

U kan een regularisatievergunning aanvragen op basis van artikel 4.2.24 Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO). Bij de beoordeling van uw aanvraag worden de actuele regelgeving, stedenbouwkundige voorschriften en eventuele verkavelingsvoorschriften als uitgangspunt genomen. Op die manier kan de woning vergund raken.

Verder dient u na te gaan of de woning al vergund is als residentiële woning i.p.v. exploitantenwoning. Het is namelijk zo dat een landbouwer na stopzetting van zijn activiteiten mag blijven wonen op zijn erf. Indien zijn woning echter verkocht, verhuurd, enz. wordt aan een niet-landbouwer dient ook hiervoor een stedenbouwkundige vergunningen (de vroegere ‘bouwvergunning’) te worden aangevraagd. Het gaat dan om een ‘zonevreemde functiewijzing’ waarbij de functie van de woning veranderd wordt van ‘exploitantenwoning’ naar ‘residentiële woning’ zoals hierboven al vermeldt.

U kunt de nodige zekerheden, bv. d.m.v. een opschortende voorwaarde, opnemen in de koopakte.

Schapen zal u in principe zonder problemen mogen houden, evenwel rekening houdend met andere wetgeving zoals die van de dierenwelzijn. Zo zal u op basis van deze wetgeving ook moeten beschikken over de nodige schuilhokken die, indien nog niet aanwezig, ook onderworpen zijn aan een stedenbouwkundige vergunning.

I.v.m. uw vijver; is deze vijver reeds aanwezig? Indien ‘ja’ en er verder geen al te ingrijpende maatregelen nodig zijn (ik denk bv. aan verdere uitgraving, aanleggen van verhardingen, bouwen clubhuis, enz.), vermoed ik dat dit niet al te veel problemen met zich zal meebrengen.

Tip: vraag vooraf de nodige informatie aan de stedenbouwkundig ambtenaar van de betrokken gemeente!

[spookje]

Bedankt voor de nodige informatie.
Ik ben bij de gemeente ook info gaan vragen betreffende het perceel en daar werd nooit 'n vergunning uitgereikt. Het huis staat wel op het plan maar op agrarisch gebied. Huidige eigenaars zijn geen landbouwers. Volgens persoon op de gemeente mag men er na vertrek van huidige bewoners niet meer wonen. Er is ook geen platte grond (plan) aanwezig van het huis wat me ook vreemd lijkt maar dit heeft natuurlijk niets te maken met de al of niet mogen wonen.

Ik zal mij nogmaals informeren bij de gemeente betreffende 'n regularisatievergunning.

De vraag is of men mij vroeg of laat kan verplichten af te breken als ik geen enkele vergunning heb?

[spookje]

Ik vergat nog te vermelden dat er 'n voorkooprecht van ruimtelijke ordening aanwezig is. Wat betekent dit ?

[Jan S]

Volgens persoon op de gemeente mag men er na vertrek van huidige bewoners niet meer wonen.

Inderdaad. De zonevreemde functiewijziging kan hier oplossing brengen.

De vraag is of men mij vroeg of laat kan verplichten af te breken als ik geen enkele vergunning heb?

Zonder in detail te gaan, ja. De regularisatievergunning kan hier oplossing brengen. Zeker nog eens teruggaan naar de gemeente dus.

Ik vergat nog te vermelden dat er 'n voorkooprecht van ruimtelijke ordening aanwezig is. Wat betekent dit ?

Dit heeft als doel bij te dragen tot de realisatie van de ruimtelijke uitvoeringsplannen -RUP's genoemd- (de vroegere BPA's). U kan in de RUP die betrekking heeft op het perceel waarvan hier sprake is, terugvinden wie de 'begunstigde' is van dit voorkooprecht (bv. provincie, gemeente, enz.). Dit voorkooprecht is ook onderworpen aan bepaalde uitzonderingen waarbij het voorkooprecht niet van kracht kan worden (bv. verkoop tussen vader en zoon) en onderworpen aan bepaalde voorwaarden (bv. het betrokken RUP dient definitief vastgesteld te zijn).

Dit voorkooprecht, indien toepasbaar, zal natuurlijk uw kansen tot het kopen van het goed beperken, gezien de begunstigde (en zeker als dit de gemeente is) zijn of haar kans zal zien om van het recht gebruik te maken om haar plannen (RUP) gerealiseerd te zien.

Informeer dus uitgebreid bij de gemeente over hun toekomstplannen en vraag vooraf een stedenbouwkundig attest aan waarin u zo gedetailleerd mogelijk weergeeft welke plannen u, na aankoop van het goed, zou willen uitvoeren. De beslissing hieromtrent bindt, in principe, de gemeente gedurende twee jaar.

[spookje]

Bedankt voor de duidelijke uitleg. Ik zal nog eens bij de gemeente en notaris passeren. Heb toch 'n beetje hoop nu.

[spookje]

Gisteren met 'n notaris gaan praten maar blijkbaar kan 'n regularisatie voor 'n bouwvergunning niet omdat het huis niet in 'n woonzone staat maar op agrarisch gebied en er blijkbaar 20 jaar geleden geen toelating tot bouwen werd gegeven.
Afbreken kan volgens de nieuwe regels niet meer beweerde hij, wél als er 'n procedure zou lopen en dit zullen we dan volgende week nagaan op het ministerie.
Ik weet niet wie je bent Jan S. maar misschien ken jij de wetten beter betreffende zo'n regularisatie, indien het toch mogelijk zou zijn, graag 'n antwoordje aub, en welke procedure we dan kunnen volgen.
Met dank bij voorbaat.

[Jan S]

Goh, mijn kennis van de stedenbouwkundige wetgeving is ook maar beperkt hoor.

Evenwel omvat artikel 4.3.1, §1 VCRO -het artikel dat stelt dat een regularisatievergunning niet kan worden toegekend indien het aangevraagde onverenigbaar is met de stedenbouwkundige of verkavelingsvoorschriften, wat in casu in principe het geval is- ook de bepaling dat 'het vergunningverlenende bestuursorgaan de vergunning toch kan afleveren wanneer het van oordeel is dat de overeenstemming van het aangevraagde met het recht en de goede ruimtelijke ordening gewaarborgd kan worden door het opleggen van voorwaarden, met inbegrip van het opleggen van een beperkte aanpassing van de ter beoordeling voorgelegde plannen'.

Uiteraard volgen dan ook een hele resem voorwaarden om die 'goede ruimtelijke ordening' te kaderen. Denk hierbij aan ruimtegebruik en de bouwdichtheid, enz.

Eventueel kan ook worden gewerkt met een stedenbouwkundig attest. Dergelijk attest geeft op basis van een plan aan of een overwogen project in redelijkheid de toets aan de stedenbouwkundige voorschriften, de eventuele verkavelingsvoorschriften en een geode ruimtelijke ordening zal doorstaan.

In dergelijk attest kunnen dan bv. voorwaarden worden opgelegd à la 'mits het verkrijgen van een zonevreemde functiewijziging'.

Ev. kunt u een stedenbouwkundig attest aanvragen voor het behoud van de woning als een exploitantenwoning (bv. omdat u het agrarisch gebied wenst te verhuren aan een landbouwer).
Indien dit positief is, al dan niet met opgelegde voorwaarden, kunt u een regularisatievergunning indienen voor het regulariseren van de exploitantenwoning.
Eenmaal dit verleend kunt u dan een zonevreemde functiewijziging aanvraag om de omschakeling te maken van exploitantenwoning naar residentiële woning.

Het is wat ver gezocht en de uitkomst is onzeker, maar de mogelijkheid bestaat wel. Het zal een kwestie zijn van al dan niet de steun te hebben van de bevoegde stedenbouwkundig ambtenaar (wat zelfs dan geen garanties geeft).

Wanneer uw perceel in 'herbevestigd agrarisch gebied' ligt, lijkt de kans op een positieve afloop nog kleiner.

Passeer dus best nog eens bij de gemeente.