Ongeschiktverklaring door wijziging Vlaamse Wooncode

[svaneyck]

Ik ben eigenaar van enkele studio's (geen studentenkamers) in een gebouw in Leuven. Het gebouw zelf bestaat uit hoofdzakelijk studio's (geen studentenkamers) die eigendom zijn van verschillende eigenaars (medeëigendom). Sinds enkele weken hebben wij te maken met het volgende probleem. Door een recente wijziging in de Vlaamse Wooncode zijn al onze studio's ongeschikt verklaard, nl. omwille van het feit dat de studio's een vloeroppervlakte hebben kleiner dan 18 m2. Bij een woningonderzoek hebben alle studio's hierdoor 15 strafpunten gekregen wat maakt dat ze ongeschikt verklaard zijn.

Dit is gewoon onaanvaardbaar en wel om volgende redenen:
- De studio's hebben geen enkel mankement en zijn kwa comfort en hygiëne volledig in orde.
- De wooncode is er vooral om wantoestanden en huisjesmelkerij te voorkomen en niet om gebouwen ongeschikt te verklaren die perfect in orde zijn en die sinds de bouw geconcipieerd zijn als zijnde gebouwen met kleine studio's.
- In de wet is geen rekening gehouden met mede-eigendom, waar eigenaars niet zomaar op hun eentje beslissingen kunnen nemen (overmacht). Wij hebben immers praktisch gezien niet de mogelijkheid om de studio's te vergroten aangezien ze begrensd zijn door studio's van andere eigenaars.

Graag had ik via deze weg eigenaars gecontacteerd die met dezelfde problemen kampen of die ook studio's hebben die om deze redenen in de toekomst ongeschikt verklaard kunnen/zullen worden. Samen zijn we immers sterker om hierop naar de Vlaamse regering toe te reageren. Wij hebben ondertussen een advocaat onder de arm genomen en hebben reeds enkele contacten gelegd met syndicussen die met dezelfde problematiek geconfronteerd worden.

[Franciscus]

Op een bepaald moment voldoet een gebouw niet meer aan de algemene rechtsregels wegens veiligheid enz.

Ook een firma - garage met spuitkabine zal haar activiteiten moeten stoppen als ze niet meer voldoet of zich aanpassen.
Is dit prettig neem - is dit voor het algemeen welzijn ... ik dacht van wel.
Het sta me voor dat er al een ganse tijd -- zo'n 20 jaar geleden regels zijn rond studio en grote van studio. Dan heeft men al lang tijd gehad om deze aan te passen en of oplossingen te zoeken.

Het blijft uw gebouw - niemand neemt het u af - u mag daar nog altijd mee doen wat u wil.
Alleen zal de politie daar niemand meer mogen inschrijven gezien niet voldoen aan de voorwaarden.

[svaneyck]

Veiligheid is hier het probleem niet. Het gebouw en de studio's zijn perfect veilig bevonden. Het gaat hier om het subjectieve gegeven van maximale vloeroppervlakte waar de Vlaamse regering met de natte vinger heeft bepaald dat woningen onder 18 m² ongeschikt verklaard kunnen worden. Het betreft hier ook geen regelgeving die al 20 jaar bestaat. Dit besluit is in voege vanaf begin 2008.

Dit besluit heeft trouwens niet alleen nefaste gevolgen voor studio's, maar ook voor appartementen. En niet alleen voor eigenaars, maar ook voor huurders. Zo moeten appartementen met 3 bewoners minstens 3 woonruimtes hebben van minimaal 4 m². Enkele syndicussen die ik gecontacteerd heb vertelden me bijvoorbeeld over koppels die gelukkig en wel in 1- of zelfs 2-kamer appartementen wonen als eigenaar/huurder. Na de geboorte van hun eerste kindje echter bleek dat hun 1- of 2- kamer appartement niet aan bovengenoemde regel voldoet en zij mogen dus hun kind niet inschrijven op dat adres. Wat moeten deze mensen doen?

[Franciscus]

Bij mijn weten gold in Antwerpen al in 1985 de regel van studentenkamers min 18m2 --- ik zou het moeten opzoeken.
Ondertussen zijn we 20 jaar verder en zijn de spelregels anders.

Ik neem aan dat u als eigenaar zich niet gelukkig voelt maar op een gegeven ogenblik is er een algemene wetgeving die duidelijk stelt dat bepaalde woonomgevingen niet meer voldoen.

Noch qua comfort noch qua electrische installatie of waterleiding of verluchting.

U zal zich toch moeten aanpassen - kinderarbeid is ook afgeschaft en daar waren de textielbaronnen ook boos voor.

[JohnD]

@ svaneyck:

U hebt idd. pech in dit specifieke geval. Komt er dan nog bij dat het maximum aantal strafpunten van 18 naar 15 is gebracht sedert een jaar of twee dacht ik. U had zich normaal gesproken toch kunnen informeren en reeds lang kunnen weten dat uw studio niet voldeed ? Hebt u er als verhuurder nooit aan gedacht om zo een formulier op de kop te tikken ? Formulier dat door de technische diensten die de controle doen, word gebruikt om die strafpunten vast te stellen. Als u dan een simulatie had gedaan had u perfekt kunnen weten dat uw studio niet voldeed.

Laten we echter niet vergeten dat er nog vele honderden duizenden appartementen zijn, die al ettellijke jaren niet wettellijk in orde zijn, maar waar er geen haan naar kraait omdat het niet geweten is. Die ontsnappen allemaal aan die wooncode normen .... totdat er om de ene of de andere reden dan toch controle gebeurt wegens een klacht of omdat een huurder zich informeert bij een of ander wooncentrum.

Meestal, behalve in uw geval geef ik toe, waar er een fysisch probleem is (tenzij u van 2 studio's een maakt) valt er een mauw aan te passen.

Bovendien is de procedure van onbewoonbaarheid zo tergend en traag voor een eventuele huurder, tenzij er groot gevaar van onveiligheid is (en dan nog), dat u het ook eens van die zijde moet bezien.

Zoals F zegt, er zijn nu eenmaal op een bepaald ogenblik regels die moeten gevolgd worden, en die soms zonder overgangsfase worden toegepast. Denk hierbij maar aan de kosten die je als verhuurder plots krijgt omdat er een EPC certificaat vereist word. En hier denk ik dan aan de 2e alinea van deze post, waar het bij dit laatste nog jaren kan duren eer de huurder dit weet en vele verhuurders dit EPC certificaat aan hun laars zullen lappen.

[walter joris]

Er moeten duizenden mensen zijn in Vlaanderen die op studio's wonen kleiner dan de Vlaamse wooncode toelaat. Ik woon aan zee op zo'n studio die mijn eigendom is. Alleen al in dit gebouw zijn er zo acht. Aan zee zijn er zo heel veel studio's. Ik woon hier al 15 jaar perfect gelukkig als alleenstaande. En met de zee voor de deur, en bijna iedere maand een reisje kan ik me moeilijk een soort marginaal noemen. Het is juist door je uitgaven qua huisvesting te beperken dat je veel meer financiële mogelijkheden krijgt. Ook filosofisch zit de Vlaamse wooncode hier fout. Of vergeten we soms dat de financiële crisis juist is veroorzaakt doordat mensen veel te grote woningen en appartementen kopen die ze niet kunnen afbetalen ? Google de Tiny Houses beweging in Amerika. Het is juist een goede zaak om kleiner te gaan wonen, te gaan downsizen, en het is ook meer ecologisch. Omdat het mijn eigendom is denk ik dat ik niet direct in de problemen kom, maar als ik ooit deze studio zou verkopen of verhuren, dan heb ik aanzienlijke schade.

[roharro]

Er moeten duizenden mensen zijn in Vlaanderen die op studio's wonen kleiner dan de Vlaamse wooncode toelaat. Ik woon aan zee op zo'n studio die mijn eigendom is. Alleen al in dit gebouw zijn er zo acht. Aan zee zijn er zo heel veel studio's. Ik woon hier al 15 jaar perfect gelukkig als alleenstaande. En met de zee voor de deur, en bijna iedere maand een reisje kan ik me moeilijk een soort marginaal noemen. Het is juist door je uitgaven qua huisvesting te beperken dat je veel meer financiële mogelijkheden krijgt. Ook filosofisch zit de Vlaamse wooncode hier fout. Of vergeten we soms dat de financiële crisis juist is veroorzaakt doordat mensen veel te grote woningen en appartementen kopen die ze niet kunnen afbetalen ? Google de Tiny Houses beweging in Amerika. Het is juist een goede zaak om kleiner te gaan wonen, te gaan downsizen, en het is ook meer ecologisch. Omdat het mijn eigendom is denk ik dat ik niet direct in de problemen kom, maar als ik ooit deze studio zou verkopen of verhuren, dan heb ik aanzienlijke schade.

Ik zou zelfs durven stellen dat -in sommige opzichten- de Vlaamse wooncode een woningbeleid wil opleggen dat Vlaanderen zich op dit ogenblik financieel-economisch niet kan permitteren. Indien het 100 percent naar de letter zou worden uitgevoerd zullen massa's mensen op straat moeten leven omdat er zoveel zou moeten worden afgebroken. Vlaanderen is trouwens wereldberoemd aan het worden voor zijn incoherente regelneverij in het algemeen.