erfdienstbaarheid of niet?

[prof2]

In november gingen wij over tot de aankoop van een woning. 2 weken later werd de woning betrokken en stelden wij direct een verschrikkelijke stank vast. Na nader onderzoek kwamen we tot de constatatie dat onze buur geen aansluiting op de riool heeft en al zijn afvalwater en beerputoverloop via onze buizen de riool bereikt. In de akte werd geen erfdienstbaarheid genoteerd. Nu blijkt dat de woning van de buur, vroeger samen met onze woning van 1 eigenaar was. Volgens sommige bronnen zou zo door bestemming van huisvader deze erfdienstbaarheid gecreeerd zijn. Andere bronnen zeggen dan dat dit valt onder rioolrecht, en aangezien dit een niet zichtbare en niet voortdurende erfdienstbaarheid is, er hier een titel of akte van moet bestaan. Die is er niet, er stond ook niets in de authentieke akte van de vorige eigenaar van onze woning.
Wie moet ik nu geloven? Mijn notaris zegt dat hij nog nooit van rioolrecht heeft gehoord en ik dus best via het vredegerecht zal werken. De eigenaar van de woning naast ons wil niets veranderen, het was zo en het blijft zo. Intussen zitten wij in de stank telkens onze buren een bad, toilet, wasmachine of water in de keuken gebruiken.

[3399AAaa]

rioolrecht ken ik ook niet,

ik denk dat dat toch onder de bevoegdheid van de vrederechter zal vallen, onder het 'onderwerp erfdienstbaarheid' of 'verplichtingen van aanpalende eigenaars' (art 1370BW) tegenover mekaar, of nog iets anders. (niet 100% zeker aangezien ik dat rioolrecht niet ken)

feit is dat u er last van heeft, en dat de vrederechter wellicht ter plaatse zal komen kijken

bovendien: als het een erfdienstbaarheid is door bestemming huisvader, is het toch aan hem om dat te bewijzen?

[wolf2]

Wat is een riool? Wat is een goot?
Essentieel in dit verhaal om zo een onderscheid te maken.

Op een verhard terras of verharde koer had men vroeger zeer dikwijls open goten: dmv bepaalde stenen die daarvoor een uitsparing hadden (half hol) legde men een "blote" goot aan: zichtbaar dus.
Sommigen zullen dat ook een riool noemen.

Anderzijds kan men ook (hemel/afval)water afvoeren via ingegraven buizen. Ook dat noemt men een riool.

Het is duidelijk dat als zo een blote goot doorloopt van bij de buur tot over uw erf, dat je een zichtbare erfdienstbaarheid (ED) hebt.

Een ondergrondse buis echter zal een onzichtbare erfdienstbaarheid vormen als je er geen enkel teken van ziet: geen deksels of inspectieputjes en dergelijke onderweg! Geen begin of einde zichtbaar.
Als ik dus morgen bij U kom kijken en ik zie nergens een uitwendig teken dat het bestaan van die buis verraadt, dan is dat een niet-zichtbare erfdienstbaarheid.
Het kan bvb. dat een ondergrondse buis onder uw vloer loopt en daar met een T-stuk in een buis van U komt. U ziet dan wel het einde en evt. het begin van uw buis, maar U kunt de andere buis niet zien.

-------------------

Het is niet omdat er niet voortdurend water van bij uw buur loopt, dat die erfdienstbaarheid niet-voortdurend wordt.

"Artikel 688
Erfdienstbaarheden zijn of voortdurend of niet voortdurend.

Voortdurende erfdienstbaarheden zijn die waarvan het gebruik voortdurend is of zijn kan zonder dat daartoe telkens een daad van de mens vereist is: zodanige zijn waterlopen, goten, uitzichten en andere van dien aard.

Niet voortdurende erfdienstbaarheden zijn die welke, om te worden uitgeoefend, telkens een daad van de mens vereisen: zodanige zijn het recht van overgang, het recht om water te putten, het weiderecht en andere soortgelijke rechten."

Om water door de buis te laten lopen, is niet altijd een daad van de mens vereist: mijn boiler loost regelmatig vanzelf water bij overdruk, hemelwater loopt sowieso vanzelf, in praktijk loopt er altijd water door zo een buis (soms wat meer, soms wat minder).

Maar het doet er niet toe of de ED voortdurend is of niet als die niet-zichtbaar is...

----------------------

Voor mij kan dit dus een voortdurende, niet-zichtbare ED zijn.
Dan geldt de bestemming als huisvader niet; en MOET er een titel bestaan (verjaring is dus niet genoeg).

Dat is logisch: aangezien U het niet kunt zien, kunt U ook niet weten wanneer het begonnen is.

--------------

Vraag dus aan uw buur zijn titel. Zoniet sluit U die buis af (als laatste middel, natuurlijk).

Nu, waarom moet dat dan stinken? Waar zit de opening die de stank tot bij U brengt?




Artikel 692
Bestemming door de huisvader geldt als titel ten aanzien van voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden.

[roharro]

U kunt niet op de hoogte zijn van een mogelijke erfdienstbaarheid, aangezien onzichtbaar en niet vermeld in aankoopakte of andere titel.
U hebt een stank. Om dat op te lossen wordt uw aansluiting op de riool, deel gelegen op uw privé grond, nagezien. Daarbij wordt een en ander in uw ondergrond vernieuwd en aangepast, o.a. afkoppeling en dichtbetonnering van een nutteloos geachte buis die u niet meer wenst te gebruiken.....

[3399AAaa]

inderdaad, zelf zou ik als eigenaar van het 'lijdend erf' in deze situatie in beginsel niet aansturen op het bestaan van een erfdienstbaarheid, gezien de strenge regels daarrond, die uiteindelijk in uw eigen nadeel zouden kunnen uitdraaien. ik zou gewoon zeggen: 'dat stinkt hier als de pest enz....', en dan afwachten wat de andere bovenhaalt.

[prof2]

de afvoer van het afvalwater van de buur loopt via een overloop aangesloten op zijn beerput en waarschijnlijk ook nog via een andere buizenconstructie (die wij niet kunnen zien) onder de schutting en onder ons terras naar onze buizen. Daarna verlaat het onze woning via het terras naar de garage enzo naar de riool. Er is geen enkel zichtbaar teken die dit aantoont. De geur was niet te harden op het moment de beerput van de buren overvol was, ik stond op een morgen op en moest bijna kotsen van de walgelijke stank. Toen de beerput werd geledigd heeft mijn man bij de buren (de woning wordt verhuurd) eens komen kijken om te zien hoe het kwam dat wij zo'n stank binnen kregen. Toen heeft hij de overloop gezien en direct kunnen vaststellen dat die naar onze woning liep, we zijn beginnen graven en hebben zo ontdekt dat alles via onze buizen naar de riool gaat. De eigenaar werd op de hoogte gebracht van de geurhinden en kwam toen met een blaadje zwaaien die zijn notaris had opgemaakt en waarop stond dat dit een erfdienstbaarheid is door bestemming van de huisvader. Hij wil zijn woning niet op de riolering aansluiten omdat hij de woning verhuurd en dit de nodige hinder zou veroorzaken ( gang openbreken). Kort gezegd hij wil hier dus niets aan doen maar wij blijven geurhinder ondervinden telkens die mensen water gebruiken;

[3399AAaa]

de eventuele erfdienstbaarheid geeft hem nog niet het recht u op te zadelen met een hoop stank.

u kan vorderen op basis van art. 544 of eventueel 1382 Burg.Wetboek, of misschien één van de artikelen over erfdienstbaarheid, maar dan moeten de papieren eens worden nagekeken. mbt het rioolrecht: als daar iets over bestaat, is daar misschien ook nog wel een rechtsgrond te vinden.