Opdracht syndicus niet verlengd.

[Vandebos]

Sedert korte tijd ben ik Voorzitter van de raad van bestuur van een appartements gebouw. Dit jaar diende beslist te worden over het verlengen van het contract van de syndicus. Reeds van bij het begin ging het mis. De tienduizendsten werden verkeerd geteld (toedoen syndicus), tienduizendsten waren verkeerd toegewezen op aanwezigheidslijst en stembrieven). Toen na de stemming bleek dat zijn contract niet verlengd werd is hij de vergadering uitgestormd zonder deze te beëindigen. Ik heb dan samen met de andere leden van de raad de vergadering afgesloten en het verlaten van de vergadering door de syndicus en het uitendelijk resultaat van de stemming opgenomen in de notulen die hij eveneens heeft achtergelaten.

De volgende werkdag heb ik hem (samen met raad van bestuur) via aangetekend schrijven in gebreke gesteld voor het niet reglementair beëindigen van de vergadering en heb ik samen met de leden van de raad het proces opgestart om een nieuwe syndicus te zoeken.

Als antwoord krijg ik een aangetekend schrijven dat hij uiteraard bereid is zijn contract met 5 jaar te verlengen en of ik de notulen, stembrieven ed. wil overhandigen.

Elk advies dat ik inwin raad mij ten stelligste af deze documenten te overhandigenen deze uitsluitend bij te houden tot als er een nieuwe syndicus is aangesteld. Ik ben wel bereid hem een copij van zijn eigen notulen te bezorgen inclusief de bemerkingen en correcties van de raad. (bijna 2 a4'tjes word)

Hierop begint ie te blazen en te puffen dat ik geen retentierecht heb, en dat we geen wettelijke bevoegdheid hebben om een nieuwe syndicus te zoeken.

Ik dacht dat nergens in de wetgeving stond wie de originele kladnotulen diende bij te houden noch wat precies de notulen omhelzen?

mijn vragen:

- behoud ik de notulen, stembrieven, aanwezigheidslijst?

- bezorg ik hem een copie van zijn kladnotulen met de bevindingen van de raad van beheer?

- Kan ik hem opdragen een buitengewone algemene vergadering te beleggen voor het verkiezen van een nieuwe syndicus nadat de raad de offertes heeft bekomen?

iemand die mij hier correct en snel op kan antwoorden?

[j.demoor]

“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...2° de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10, § 3...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

“Art.577-7.§ 1. Behoudens...beslist de algemene vergadering :...c) over de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus BIJ TE STAAN en toezicht te houden op zijn beheer...Art.577-14.De bepalingen van deze afdeling zijn van dwingend recht.”(B.W.).

De raad van beheer kan de beslissingen van de algemene vergadering dus niet notuleren in de plaats van de syndicus en zich toeeigenen wat hij daartoe noteerde.

“Art.577-8...§ 6. De algemene vergadering kan STEEDS de syndicus ontslaan...”(B.W.).

Vraag de syndicus aangetekend een nieuwe algemene vergadering bijeen te roepen binnen een redelijke termijn en met agendapunten : niet-verlenging contract huidige syndicus en aanstelling nieuwe syndicus.

Blijft hij in gebreke dit tijdig te doen,pas dan toe : “Art.577-8...§ 7. Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen.De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen...Art.577-9...§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.”(B.W.).

De leden van de raad van beheer,tevens medeeigenaar,kunnen dit ook gezamenlijk doen.

Ga volledigheidshalve naar (Belgische wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.

[Vandebos]

ok.

Voor het bijeenroepen van de VME. Dien ik 2000/10000sten te verzamelen die hier mee omvragen of is het automatisch zijn taak bij het niet herverkozen worden om een laatste vergadering te organiseren waarop de VME de syndicus kan kiezen uit de binnengekomen offertes?

Het is niet de bedoeling ipv de syndicus te notuleren, wel de bedoeling te verhinderen dat "wijzigingen" in deze notules worden aangebracht. (bv aanwezigheidslijsten, stembrieven of onthoudingen in stemmen die verdwijnen) Een eenluidende copie is geen enkel probleem en zodra de nieuwe syndicus is verkozen krijgt ie uiteraard de originelen.

[NapoleonB]

Je syndicus is een zinkend schip en probeert gewoon tijd te winnen. Totaal onprofessioneel handelen, misschien is hij ook in andere gebouwen klanten aan het verliezen. Is hij lid van het BIV, dan zou ik al klacht neerleggen tegen deze syndicus bij het BIV voor zijn handelswijze. Het is eveneens van belang dat ondanks het feit dat de beslissing om hem te ontslaan genomen is of in de lucht hangt, hij verder zijn werk even professioneel blijft doen. Vele syndici (ook grote syndici) laten de boel rotten van zodra ze ontslaan. Waarom nog inspanningen of tijd vrijmaken voor een dossier waar we in de toekomst toch geen geld meer aan verdienen.

Weet ook dat je syndicus nooit een contract kan opleggen van 5 jaar. Nooit aanvaarden. Bovendien denk ik zelfs dat het per wet verboden is.
Je moet zeker en vast na zulks gedrag en handelswijze (weglopen enz,) van syndicus veranderen.

[Vandebos]

Ondertussen een oud verhaal maar ik wil het resultaat toch nog eventjes posten.

We hebben de syndicus in kwestie voor het vredegerecht gedaagd wegens het niet willen organiseren van een buitengewone algemene vergadering met als enig punt "Verkiezing nieuwe syndicus" waar 3000+/10.000sten om verzochten en nadien nog eens omdat hij de 3000+ volmachten gebruikte om een andere agenda naar voren te brengen.

Over de gehele lijn hebben we van de vrederechter gelijk gekregen en uiteindelijk is de nu ex syndicus door dwangsommen gedwongen geweest om te vertrekken. (wat niet naliet dat hij zich bij de verkiezingen nog eens kandidaat stelde, zonder resultaat)

Totale kostprijs van de procedures rond de € 1000, advokaat inbegrepen.

[marc mortier]

Hopelijk heeft uw advocaat een "rechtsplegingsvergoeding" gevraagd. Als de vrederechter deze vergoeding toekent, dan worden de kosten van rechtspleging minder zwaar !

[Vandebos]

Is reeds in mindering gebracht.

[Pedro]

[quote="NapoleonB"] Is hij lid van het BIV, dan zou ik al klacht neerleggen tegen deze syndicus bij het BIV voor zijn handelswijze.
Zo er al gevolg aan wordt gegeven, zal dit nu nog langer duren vooraleer dit behandeld wordt aangezien de tuchtcommissie van het BIV "stil" ligt. Zie artikel van vandaag in de Standaard on line.

Weet ook dat je syndicus nooit een contract kan opleggen van 5 jaar. Nooit aanvaarden. Bovendien denk ik zelfs dat het per wet verboden is.
--> de wet stelt dat de syndicus zijn mandaat maximum 5 jaar opeenvolgend mag zijn, dus 5 jaar kan en dit is dus niet verboden.

Daarenboven kan hij na het beëindigen van deze 5 jaar nadien opnieuw voor (maximum) 5 jaar worden aangesteld.

[Vandebos]

Is hij lid van het BIV, dan zou ik al klacht neerleggen tegen deze syndicus bij het BIV voor zijn handelswijze.
Zo er al gevolg aan wordt gegeven, zal dit nu nog langer duren vooraleer dit behandeld wordt aangezien de tuchtcommissie van het BIV "stil" ligt. Zie artikel van vandaag in de Standaard on line.

Weet ook dat je syndicus nooit een contract kan opleggen van 5 jaar. Nooit aanvaarden. Bovendien denk ik zelfs dat het per wet verboden is.
--> de wet stelt dat de syndicus zijn mandaat maximum 5 jaar opeenvolgend mag zijn, dus 5 jaar kan en dit is dus niet verboden.

Daarenboven kan hij na het beëindigen van deze 5 jaar nadien opnieuw voor (maximum) 5 jaar worden aangesteld.

- men heeft me duidelijk laten verstaan bij het BIV dat de fractie waar onze ex-syndicus lid van is hem reeds 20+ jaar de hand boven het hoofd houd en dat deze actie tot niets zou leiden. Uit respect voor de eerlijkheid en rechtuitheid van het BIV lid dat me deze info verschafte (heb bewijzen) ga ik hier niet verder op ingaan. Bovendien is door het rechtgeding en ruchtbaarheid die door sommige mede-eigenaars werd gegeven aan het vonnis deze syndicus reeds verscheidene, grote, panden kwijtgespeeld waar hij blijkbaar reeds jaren eenzelfde regime voerde. Soms is het blijkbaar voldoende om mensen effe wakker te schudden om hen te laten realiseren dat ze wel degelijk rechten hebben.

inderdaad correct wat betreft die 5 jarige termijn.