JuridischForum.be

Beste deskundigen,

Op de algemene vergadering kregen wij een formulier overhandigd met daaronder alle punten ter stemming. Zo moesten wij bijvoorbeeld stemmen over de kwijting van de syndicus ook al wisten we nog niet op dat moment of de eindafrekenign zou goedgekeurd worden.

Ik was de mening teogedaan dat er gestemd werd a rato van het aantal aandelen en per punt hiervan resultaat te horen te krijgen. Nu kregen wij op het eind van e vergadering een overzicht van de punten die goedgekeurd werden en dewelke niet ?

Kan deze werkwijze ?
Alvast bedankt voo ruw gewaardeerde visie !

Normaal wordt er gestemd, punt per punt van de agenda, telkens na de inleidende uitleg van de syndicus en de discussie onder de mede-eigenaars.
Telkens punt per punt wordt de uitslag medegedeeld. Hoeveel aandelen voor, hoeveel tegen en hoeveel onthoudingen.
Hadden jullie dan geen voorzitter van de AV die de vergadering leidde ?

Hadden wij en voorzitter. Blijkens onze statuten kiest de algemene vergaderin geen bureau der vergadering. Hier werd door iemand ook op gewezen naar de RVB toe die vooraan zat samen met de syndicus. De syndicus nam hier evenwel het woord en zei dat het de syndicus is die de vergadering ging leiden, dat dit zo gebruikelijk is. Enkel werd er gevraagd wie het tellen van de stemmen wou controleren.

Zijn er bepaalde middelen die mijn bezwaar hiertegen kunnen staven ?? In de basisakte zijn geen andere bepalingen hieromtrent opgenomen, maar m.i. kan/mag een syndicus de vergadering zelfs niet leiden !

Volgens R. Timmermans in Tijdschrift voor appartements- en immorecht 2006/1 ( de moeite om integraal te lezen ) "..moet daarom iemand onder de mede-eigenaars aangewezen die als voozitter van de Algemene Vergadering zal optreden en zichtbaar de belangen van de mede-eigenaars behartigt".
Deze stellingname is duidelijk.
De syndicus heeft als "orgaan" van de Vereniging van de Mede-eigenaars andere taken.

Beste deskundigen,

Op de algemene vergadering kregen wij een formulier overhandigd met daaronder alle punten ter stemming. Zo moesten wij bijvoorbeeld stemmen over de kwijting van de syndicus ook al wisten we nog niet op dat moment of de eindafrekenign zou goedgekeurd worden.

Ik was de mening teogedaan dat er gestemd werd a rato van het aantal aandelen en per punt hiervan resultaat te horen te krijgen. Nu kregen wij op het eind van e vergadering een overzicht van de punten die goedgekeurd werden en dewelke niet ?

Kan deze werkwijze ?
Alvast bedankt voo ruw gewaardeerde visie !

U heeft als eigenaar recht op inzicht in de stemmingsformulieren en moet die ook kunnen inzien (best tijdens de AV maar ook nadien). De syndicus dient in se idd per punt volgens aandelen te oordelen en de beslissing ook dusdanig op deze manier te vermelden en te notuleren. U heeft zelfs het recht wanneer u bv. naar de kwijting toe tegen stemde, te vragen duidelijk uw pand en/of naam in de notulen te noteren (wat zeker niet onbelangrijk kan zijn) zodanig hieruit blijkt dat u tegen stemde (zeker naar het verlenen van kwijting toe kan dit zeker geen kwaad).

Nu, jammer genoeg zegt de wet nergens hoe dient te worden gestemd (mondeling, schriftelijk,...) en/of stemming op naam, kavel,... dient te gebeuren. Meestal wordt er anomiem gestemd wat natuurlijk maakt dat naar bewijslast toe de rechtszekerheid wordt weggenomen. Manipulatie, fraude,... worden zo in de hand gewerkt en wanneer iemand nadien een beslissing wil aanvechten, dan zal, wanneer anomiem werd gestemd, het voor diegene die in rechte wil treden, dikwijls/meestal moelijk zijn om aan te tonen dat hij zelf "tegen" deze beslissing heeft gestemd en/of dat de beslissing onrechtmatig, onregelmatig dan bedriegelijk werd genomen en derhalve dient te worden vernietigd.

De rechtspraak is hierover verdeeld. Ik heb rechtspraak die zegt dat zulke werkwijze (anomiem stemmen, niet vermelden bekomen meerderheid of wanneer deze nergens uit kan blijken) de vernietiging van de vergadering/beslissingen dient uit te maken. In Brussel is er een rechter die stelt dat de wet geen modaliteiten voorziet wat betreft het al dan niet anomiem stemmen en hier dus ook geen sanctie aan kan worden gekoppeld. Het zal m.a.w. meer een feitenkwestie zijn die door de rechtbank zal worden beoordeeld.

In Frankrijk is er een syndicus die een elektronisch apparaatje uitdeelt tijdens de vergadering. Nadat de mede-eigenaars hebben gestemd (in volledige anonimiteit) is de keuze meteen bekend. Voordeel is dat mensen anoniem kunnen stemmen en geen schrik moeten hebben van hun keuze publiekelijk bekend te maken.

Opgepast toch met het "anoniem" stemmen.
Wanneer een mede-eigenaar binnen de drie maanden bij de vrederechter vernietiging vraagt van een beslissing van de AV; dan vraagt deze dat het bewijs wordt geleverd dat de betrokkene "tegengestemd" heeft. Zoniet zal de vrederechter het verzoek niet in overweging nemen.

Als ge dat wilt heb ik ,nog een andere mogelijkheid tot stemmen in petto , trouwens een veel voorkomend systeem : een lijst net als de presentielijst met de kolom pro en contra er bij zodat de voorzitter of de syndicus of zelfs de stemopnemers alle namen afroept en noteert wie pro en wie contra stemt .en invult op het dito formulier .Nadien wordt per kolom het totaal opgeteld en men weet eveneeens het totaal pro en het totaal contra .

Volgens R. Timmermans in Tijdschrift voor appartements- en immorecht 2006/1 ( de moeite om integraal te lezen ) "..moet daarom iemand onder de mede-eigenaars aangewezen die als voozitter van de Algemene Vergadering zal optreden en zichtbaar de belangen van de mede-eigenaars behartigt".
Deze stellingname is duidelijk.
De syndicus heeft als "orgaan" van de Vereniging van de Mede-eigenaars andere taken.

TAppt 2006/1 is zeker de moeite om integraal te lezen.

Ik ben in bezit van een tussenvonnis van mei 2008, waarbij in een VME met een aantal vernietigde AV achter de rug wegens o.a. een partijdige voorzitter van de AV, de Vrederechter beslist heeft dat de voorlopige syndicus terecht deze voorzitter van de AV gewraakt heeft, dat de voorlopige syndicus de AV niet kan voorzitten maar anderzijds heeft hij een tweede voorlopige syndicus aangeduid enkel en alleen om de 5de poging om de AV 2007 te houden voor te zitten.

Het is waarschijnlijk een uitzonderlijke toestand, maar zelfs in dat geval laat hij niet toe dat de neutrale en onpartijdige syndicus, benoemd door hem om de toestand te ontwarren, de AV voorzit.