JuridischForum.be

Wij zijn gisteren eigenaar geworden van een nieuwbouwappartement.
In dit project zijn er 12 wooneenheden, waarvan er tot op heden slechts twee verkocht zijn. Onze notaris gaf ons gisteren de raad om eens te vergaderen met de mensen van het immokantoor. Naar het schijnt zijn zij het eerste jaar sowieso syndicus.
Mijn vraag is nu vanaf wanneer dit jaar ingaat ? Is dit vanaf het moment dat de akte van het eerste appartement is verleden bij de notaris of gaat die termijn pas in vanaf het moment dat alle apparementen verkocht zijn ???
Dient er een contract in dit verband te worden afgesloten met de makelaar.
Zijn de erelonen voor de syndicus wettelijk bepaald ?
Hoe dienen de stemmen verrekend te worden? Aangezien er tot nu toe nog maar twee medeêigenaars zijn, samen met de makelaar, heeft de makelaar sowieso steeds het meest aantal stemmen en kan hij in dit verband misbruik maken van zijn macht ?
Zou er mij iemand kunnen zeggen waar ik hierover de nodige reglementeringen kan vinden. Aangezien wij met de aankoop van ons appartement ondervonden hebben dat onze makelaar niet erg correct is, zijn wij zeer wantrouwig geworden en wil ik mij zo goed als mogelijk voorbereiden op onze eerste vergadering. Mijn man en ik hebben in deze materie geen enkele ervaring.
Waar moeten wij allemaal rekening houden ? (Zoals algemene vergadering, enz. ...)
Met vriedelijke groeten en reeds dank bij voorbaat.

“Art.577-6...§ 4. Iedere medeëigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten...Art.577-8.§ 1. Wanneer de syndicus niet in het reglement van medeëigendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere medeëigenaar.Indien hij is aangesteld in het reglement van medeëigendom, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

“Art.577-9...§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen...§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen.”(B.W.).

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.

(...)
Mijn vraag is nu vanaf wanneer dit jaar ingaat ? Is dit vanaf het moment dat de akte van het eerste appartement is verleden bij de notaris of gaat die termijn pas in vanaf het moment dat alle apparementen verkocht zijn ???

De gedwongen mede-eigendom gaat in vanaf de verkoop van het eerste appartement. De eerste mede-eigenaars zijn dus de promotor en de eigenaar van het eerste verkochte appartement.

Het stemrecht van de promotor tijdens de AV wordt verminderd tot het totaal van de stemaandelen van de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars.

Om alle problemen te vermijden heeft de VME (vereniging van mede-eigenaars) er alle belang bij om een professioneel syndicus aan te stellen, die geen banden heeft met de promotor.

De syndicus aangesteld door de promotor heeft slechts een mandaat tot de eerstvolgende AV.

Minstens 20% van de mede-eigenaars kan het samenroepen van een AV door de syndicus afdwingen.

Bij een pat stelling (geen enkele beslissing haalt de 50%+1) kan naar de Vrederechter gegaan worden door één of meerdere mede-eigenaars. De Vrederechter zal normaal een voorlopige syndicus aanstellen, zo de syndicus ook gedagvaard wordt.

Het streefdoel moet zijn, voor zover mogelijk, om bij de voorlopige oplevering van de gemene delen een syndicus te hebben die onafhankelijk staat tegenover de promotor en de belangen van de mede-eigendom kan verdedigen.