JuridischForum.be

Het K.B. van 09.03.03 Veiligheid liften legt een risico-analyse op . Afhankelijk daarvan dienen eventueel aanpassingen aan de lift te gebeuren .
Zeker liften van een bepaalde ouderdom zijn onderhevig aan deze verplichte aanpassingen.

Lift is in een gebouw met meerdere eigenaars en de kosten daaraan verbonden een gemeenschappelijke kost.

Art. 577-2§9, 3de lid B.W. spreekt van " kosten onderhoud, herstelling en vernieuwing worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elke privatief deel ...".
Nu is er bepaald in de statuten van van de VME dat de eigenaars van de gelijkvloerse verdieping ( 2 handelszaken ) uitgesloten zijn om bij te dragen in de kosten van "onderhoud en herstelling ".

Het woord "vernieuwing" wordt hier niet gebruikt.

Probleem nu is, dat dergelijke kosten van veiligheidsaanpassing tamelijk hoog zijn en de andere eigenaars vinden dat ook de eigenaars van de gelijkvloerse appartementen hierin moeten deelnemen. Tussen haakjes , deze gelijkvloerse eigenaars hebben ook elk een kelder in het gebouw, bereikbaar per lift of te trap. Dus zij kunnen ook het nut van de lift hebben.

Vraag is nu of deze veiligheidsaanpassingen "VERNIEUWINGEN " zijn .
En of het B.W. hier met zijn drie bepalingen ( onderhoud, herstelling, vernieuwing ) ook door de restrictieve bepaling in de statuten van de VME niet opgeheven worden en de twee gelijkvloerse appartementen ook voor "vernieuwing " uitgesloten zijn van deelname in de kosten.

Basisvraag is natuurlijk : deze lift veiligheidsaanpassingen ( met ook hardware aanpassingen en duidelijk technische ingrepen aan de lift ), niet onder de noemer " werking, onderhoud " mag gezet worden . Maar wel degelijk structurele aanpassingen zijn, die ook deze gelijkvloerse eigenaars mee dienen te betalen, aangezien dit ook de meerwaarde van het gebouw met zich meebrengt.

Graag enige duidelijkheid , als het kan ...

Groeten .

Ro

B.W. Art. 577-6 § 4

Leg de (B ?)AV een uitgebreid en gemotiveerd (voor de motivatie kunt u putten uit de antwoorden op eerder hier door u gestelde vragen of een beroep doen op een jurist) agendapunt voor met de vraag van verdeling van de kosten volgens quotiteiten (zonder afwijking ervan).


Vier maanden na de AV is het agendapunt in ”gewijsde”.

Wenst een ME dit te betwisten dan :

B.W. Art. 577-9 § 2

Wij hopen, samen met u, dat zij een advocaat consulteren die de echte belangen van zijn klanten voor ogen heeft en als ”eerste” rechter hen afraadt verdere stappen te ondernemen.



Maak ook zelf een kosten/baten analyse op betreffende eventuele juridische stappen.

# 2

B.W. Art. 577-7 § 1 1 ° b)

Wij vertrekken vanuit het standpunt dat u voldoende steun hebt.

Tenzij de gelijkvloersen akkoord gaan of niet vertegenwoordigd zijn op de AV zal een wijziging van de statuten onmogelijk zijn aangezien dat enkel kan met unanimiteit van de aanwezige stemmen.

Voor zover wij kunnen nagaan zal het hier niet gaan om een wijziging van de statuten.
Wel om een beslissing omtrent welbepaalde agendapunten waarvoor een specifieke meerderheid nodig is.

Van belang is dat er een stemming over agendapunten gebeurt.

Mochten de ME’s, voorstanders iedereen neemt deel, onverhoopt, in de minderheid gesteld worden dan kunnen zij nog altijd, bij de rechter, een beroep doen op :
B.W. Art. 577-6 § 6
gecombineerd met :
B.W. Art. 577-6 § 2

Hun hoofdargument wordt dan dat het hier om een uitzonderlijke situatie gaat wegens het verplicht uitvoeren van wettelijke beschikkingen.

Nu is er bepaald in de statuten van van de VME dat de eigenaars van de gelijkvloerse verdieping ( 2 handelszaken ) uitgesloten zijn om bij te dragen in de kosten van "onderhoud en herstelling ".

TS wil toch dat dit gewijzigd wordt in de statuten?
Gaat dus minstens om aanpassing lastenverdeling: 4/5 van de stemmen vereist.

Volgens onze interpretatie stelt de TS, ook voor de toekomst, het NIET deelnemen gelijkvloers inzake kosten onderhouden herstelling lift, NIET in twijfel.

Wel vraagt de TS dat voor de uitzonderlijke operatie ”modernisering lift” de algemene regel : tussenkomst van iedereen volgens quotiteiten gevolgd wordt.

Als men zelfs niet moet deelnemen in de kosten van onderhoud en herstelling moet men al zeker niet deelnemen in de modernisatie. Voor app die geen gebruik maken van de lift voegt die investering trouwens geen enkele meerwaarde toe.
Echter: aangezien die gelijkvloerse app. ook gebruikers zijn van de lift lijkt een statutenwijziging, desnoods via vrederechter, aangewezen. Want het is niet normaal dat ze niet bijdragen maar er toch gebruik kunnen van maken om naar hun kelders te gaan.

Lijkt me dat asperger gelijk heeft. Het niet moeten bijdragen aan onderhoud en herstelling houdt de facto een erkenning in dat de gelijkvloerse appartementen geen of zeer marginaal nut hebben van de liften.
Diezelfde logica zegt ook dat je dan ook niet mee moet investeren voor vernieiwde liften die je niet of marginaal gebruikt.

Lijkt me dat asperger gelijk heeft. Het niet moeten bijdragen aan onderhoud en herstelling houdt de facto een erkenning in dat de gelijkvloerse appartementen geen of zeer marginaal nut hebben van de liften.
Diezelfde logica zegt ook dat je dan ook niet mee moet investeren voor vernieiwde liften die je niet of marginaal gebruikt.

Mmm, daarvan ben ik niet overtuigd.
De contractuele afspraak is een uitzondering op de gemeenrechtelijke regel. Van de drie soorten kosten werden in deze specifieke overeenkomst maar twee nominatief weerhouden.
Uitzonderingen op de regel worden in de regel limitatief geïnterpreteerd. Als er maw NIET staat "vernieuwing" dan geldt voor "vernieuwing" m.i. nog steeds de gemeenrechtelijke regeling - omslaan van de kosten volgens quotiteit.

Tegenargument is dat bij contractuele onduidelijkheid de gemeenschappelijke bedoeling van partijen primeert. Maar het contract lijkt mij hier niet onduidelijk.

Maar het blijft interpretatie.

En sluit niet uit dat er anderzijds een wijziging zou gevraagd worden via een statutenwijziging.

Lijkt me dat asperger gelijk heeft. Het niet moeten bijdragen aan onderhoud en herstelling houdt de facto een erkenning in dat de gelijkvloerse appartementen geen of zeer marginaal nut hebben van de liften.
Diezelfde logica zegt ook dat je dan ook niet mee moet investeren voor vernieiwde liften die je niet of marginaal gebruikt.

Mmm, daarvan ben ik niet overtuigd.
De contractuele afspraak is een uitzondering op de gemeenrechtelijke regel. Van de drie soorten kosten werden in deze specifieke overeenkomst maar twee nominatief weerhouden.
Uitzonderingen op de regel worden in de regel limitatief geïnterpreteerd. Als er maw NIET staat "vernieuwing" dan geldt voor "vernieuwing" m.i. nog steeds de gemeenrechtelijke regeling - omslaan van de kosten volgens quotiteit.

Tegenargument is dat bij contractuele onduidelijkheid de gemeenschappelijke bedoeling van partijen primeert. Maar het contract lijkt mij hier niet onduidelijk.

Maar het blijft interpretatie.

En sluit niet uit dat er anderzijds een wijziging zou gevraagd worden via een statutenwijziging.

Alle artikels in BW mbt gedwongen mede-eigendom zijn van dwingend recht (Art. 577-14).
Afwijkingen moeten als ongeschreven beschouwd worden.

Alle artikels in BW mbt gedwongen mede-eigendom zijn van dwingend recht (Art. 577-14).
Afwijkingen moeten als ongeschreven beschouwd worden.

Ik zie de toepasbaarheid van de dwingend-rechtregel hier niet.

Algemene regel: Aan mede-eigendom verbonden lasten (onderhoud, herstelling en vernieuwing): omgeslagen naar evenredigheid van respectieve waarde.
Wettelijke afwijking: Tenzij wanneer partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut.
De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren.
(art. 577-2, §9, lid 3 BW).

Voor onderhoud en herstelling hebben partijen expliciet gebruik gemaakt van de afwijking: naar nut.
Ze combineren die m.i. met de algemene regel (naar evenredigheid van respectieve waarde) voor de kosten van vernieuwing.

Uitzonderingen (onderhoud en herstelling) op de algemene regel (evenredigheid volgens respectieve waarde) zijn limitatief te interpreteren. Maw: vernieuwing blijft onder de algemene regel.
TS kan m.i. dus wel degelijk - zonder wijziging reglement of overeenkomst - tussenkomst vragen van de eigenaars van de gelijkvloerse verdieping. Temeer daar de lift ook dient tot gemeenschappelijk gebruik van de eigenaars van de gelijkvloerse verdieping (voor gebruik van de kelderverdieping).

Geen enkele van deze afspraken is strijdig met art. 577-2, §9 BW, dus dwingend recht komt hier niet in tussen,

Dat is alvast mijn lezing. Ik sta altijd open voor betere lezingen

Wie gebruik kan en mag maken van een lift moet meebetalen.
Wie geen gebruik maakt van een lift, bijv. gelijkvloerse bewoners in gebouw zonder kelder dan weer niet want ze hebben geen nut.
Van het ogenblik dat er nut is moet men bijdragen volgens quotiteiten.
Doet me denken aan de processen waarbij mede-eigenaars de eigenaars van de hoogste verdieping
meer wilden laten betalen voor de liftkosten dan die van de lagere verdiepingen omdat ze er meer weg mee afleggen.
Soort van km heffing!
Neen dus, vlieger gaat niet op.
Of de varianten daarop: volgens aantal bewoners per appartement, enz....
Of verhuurders wier app leegstaat (en dus geen nut haalt uit gemeenschappelijke voorzieningen) en geen kosten meer willen betalen.
Enz.

Wie gebruik kan en mag maken van een lift moet meebetalen.
Wie geen gebruik maakt van een lift, bijv. gelijkvloerse bewoners in gebouw zonder kelder dan weer niet want ze hebben geen nut.
Van het ogenblik dat er nut is moet men bijdragen volgens quotiteiten.
Doet me denken aan de processen waarbij mede-eigenaars de eigenaars van de hoogste verdieping
meer wilden laten betalen voor de liftkosten dan die van de lagere verdiepingen omdat ze er meer weg mee afleggen.
Soort van km heffing!
Neen dus, vlieger gaat niet op.
Of de varianten daarop: volgens aantal bewoners per appartement, enz....
Of verhuurders wier app leegstaat (en dus geen nut haalt uit gemeenschappelijke voorzieningen) en geen kosten meer willen betalen.
Enz.

Nut is al een uitzondering op de algemene regel. Jij promoot die tot hoofdregel.
Lijkt mij tegenstrijdig aan dwingend recht.

Neen dat doe ik niet. Integendeel:

Het nut heeft een subsidiair karakter daar het
waardecriterium (=quotiteiten) hiërarchisch hoger werd geplaatst in de wetgeving.

Bij een gelijkvloers appartement zonder kelder heeft de kavel geen
objectief nut ​van de lift.
Een gelijkvloers appartement met kelder heeft wel nut van de lift.

De kosten aan de lift voor de appartementen die de lift gebruiken en er dus nut van hebben worden verdeeld volgens de
quotiteiten omdat men het objectief nut niet kan meten.