JuridischForum.be

Beste forumleden,
Zou me iemand kunnen informeren waar ik de wet over het verbod om geheime commissielonen op te strijken (door de syndicus, uiteraard) zou kunnen vinden?
Met dank bij voorbaat
An Darcy

Of er een wet is weet ik niet. Maar hier een artike van Luc
http://www.juridischforum.be/forum/view ... hp?t=52988

Nog een artikel met verwijzingen
http://luc-vme.blogspot.be/2015/01/comm ... n-aan.html

Of er een wet is weet ik niet. Maar hier een artike van Luc
http://www.juridischforum.be/forum/view ... hp?t=52988

Nog een artikel met verwijzingen
http://luc-vme.blogspot.be/2015/01/comm ... n-aan.html

OK, maar ... deze informatie was misschien wel op het moment van publicatie correct. ZIjn is nu ietwat voorbij gestreefd door nieuwe feiten. De bijwerkingen N + F zijn gepland voor ongeveer begin September (= na ontvangst van de uitnodiging voor de volgende AV). Ook opletten het gaat in mijn Blog over een Brusselse context, ietwat verschillend van de Vlaamse en/of Waalse context.

Nog eens, citeren van opinies uit het verleden is soms niet relevant en contraproductief. In dit geval verouderd omdat een aantal links niet meer werken omdat het BIV erin geslaagd is de website van NICM off-line te plaatsen en vzw NICM te dwingen om in vereffening te gaan.

Staat er nergens in de wet expliciet vermeld dat een syndicus mag geen commissie opstrijken want hij is al betaald voor zijn prestatie via zijn ereloon ? Ik kan het amper geloven...

B.v. onze syndicus was niet beschaamd om op de AV publiekelijk te beweren -in verband met iets anders- dat
"alles wat niet expliciet door de wet verboden is, is toegelaten"
Klopt dit???

MVG
An Darcy

Het is verboden door hun deontologische code.
Dat is de code van de beroepsvereniging waarvan ze verplicht lid moeten zijn.

DE SYNDICUS EN DE GEHEIME COMMISSIELONEN Dat bepaalde syndici de concurrentie vervalsen door een laag syndicusloon voor te stellen, maar dan achteraf compenseren door commissielonen op uitgevoerde werken, leveringen en verzekeringspremies te innen, is bekend. Zo’ n werkmethoden zijn niet alleen strijdig met de BIV-deontologie. Ook de rechtbanken veroordelen zo’ n malafide syndici. Hoe kunnen wij anders verklaren dat bepaalde syndici hun diensten aan de medeeigenaars aanbieden tegen een tarief dat ver beneden een normale kostprijs ligt? Het gebeurt vaak dat CIB-leden aandringen op sancties tegen syndici die werken tegen belachelijk lage tarieven. Zij verwachten dat CIB dat soort collega’ s als lid weigert of buiten gooit. Ook van het BIV verwachten zij een sanctionering. Europese regelgeving verbiedt prijsafspraken. Het is een beroepsvereniging verboden tarieven af te spreken, nog minder deze verplichtend op te leggen aan haar leden. Een beroepsvereniging die dit wel doet riskeert zwaar gestraft te worden. Die regelgeving moet zogenaamd de verbruiker beschermen door de concurrentie te bevorderen. De enige beperking die bestaat is dat men niet mag werken met verlies. Maar vanaf welk tarief werkt men met verlies? Dat is niet zo gemakkelijk uit te maken. De kostprijs van iemand die werkt met personeel, gevestigd is in fatsoenlijke kantoren en professioneel werk aflevert zal stukken hoger liggen dan de toevallige niet professionele syndicus die het doet vanop zijn livingtafel thuis. Professionalisme en voortdurende bijscholing zijn in een beroep als deze nochtans primordiaal. Beroepssyndici zijn ertoe gehouden jaarlijks een minimum aan bijscholing te volgen. Dat belet niet dat het BIV nuttig werk zou kunnen leveren door een studie te maken van de kostprijs van de diensten van een doorsnee syndicus. Die studie zou kunnen gepubliceerd worden onder de benaming “ Wat kost een syndicus?” en zou nuttig kunnen gebruikt worden bij het beoordelen of een syndicus al dan niet kan werken tegen een bepaald tarief. Werken beneden dat tarief zou sterk kunnen doen vermoeden dat de “ goedkope” syndicus de mede-eigenaars “ pakt achter het hoekje” door commissielonen te aanvaarden van derden. De publicatie van zo’ n studie zou een sterk signaal kunnen zijn naar de syndici die een scheve schaats rijden en hun collega’ s oneerlijke concurrentie aandoen. Hopelijk kan dit voorstel gehoor vinden bij het BIV-bewind. BIV (Beroepsinstituut van de Vastgoedmakelaars)
http://agence-triton.com.dotnet15.hostb ... ELONEN.pdf

Antwoord in kamer van volksvertegenwoordigers over geheime commissielonen

Daarnaast wil ik een vastgoedmakelaar-syndicus ook strafrechtelijk bestraffen als hij in het schriftelijke contract, dat zijn algemeen mandaat verkregen van een mede-eigendom inhoudt, niet preciseert of hij al dan niet commissies ontvangt. Tot slot wil ik een vastgoedmakelaar-syndicus strafrechtelijk bestraffen als hij bij de jaarlijkse boekhouding van elke mede-eigendom die hij beheert geen document toevoegt dat een gedetailleerde staat bevat van de commissies die hij ontvangt voor deze mede-eigendom, uitgesplitst per leverancier. Deze geplande wetswijzigingen waarvan het principe overlegd werd met het BIV, zullen nog dit jaar worden voorgelegd aan de Ministerraad. Voor het overige wil ik u zeggen dat de problematiek dat sommige syndici de lijst van mede-eigendommen die zij beheren niet communiceren aan het BIV bijna verdwenen is, net als het feit dat vastgoedmakelaars ingeschreven zijn op het tableau van de syndici terwijl zij enkel makelaar zijn en de facto dus geen mede-eigendom in beheer hebben.
Lees volledig artikel op

https://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.c ... 504617.xml

Antwoord in kamer van volksvertegenwoordigers over geheime commissielonen

Daarnaast wil ik een vastgoedmakelaar-syndicus ook strafrechtelijk bestraffen als hij in het schriftelijke contract, dat zijn algemeen mandaat verkregen van een mede-eigendom inhoudt, niet preciseert of hij al dan niet commissies ontvangt. Tot slot wil ik een vastgoedmakelaar-syndicus strafrechtelijk bestraffen als hij bij de jaarlijkse boekhouding van elke mede-eigendom die hij beheert geen document toevoegt dat een gedetailleerde staat bevat van de commissies die hij ontvangt voor deze mede-eigendom, uitgesplitst per leverancier. Deze geplande wetswijzigingen waarvan het principe overlegd werd met het BIV, zullen nog dit jaar worden voorgelegd aan de Ministerraad. Voor het overige wil ik u zeggen dat de problematiek dat sommige syndici de lijst van mede-eigendommen die zij beheren niet communiceren aan het BIV bijna verdwenen is, net als het feit dat vastgoedmakelaars ingeschreven zijn op het tableau van de syndici terwijl zij enkel makelaar zijn en de facto dus geen mede-eigendom in beheer hebben.
Lees volledig artikel op

https://www.dekamer.be/kvvcr/showpage.c ... 504617.xml

Het betreft hier het antwoord van een minister bevoegd voor de syndici, maar niet voor de VME. Ondertussen is er een gemengde werkgroep opgericht, zoals in 2010. Vermoedelijk FOD Economie-KMO, FOD Justitie, BIV, CIB en FEDERIA. Voor de twee laatste mogelijks met satelietondernemingen.

Ik los dat (als lid van de RvME) op door enkel syndici te zoeken die in hun kontrakt bevestigen dat ze geen commissielonen aanvaarden.
Doen ze dat toch dan hebben we ze te pakken.

Wat gebeurt er in het parlement?
Ongeoorloofde commissielonen van syndici

Een andere vraag kwam van de federale kamerleden Paul-Olivier Delannois en Sophie Wilmès. Zij stelden aan Kris Peeters, vice-eerste minister en minister van o.a. Consumenten, respectievelijk een vraag over ‘het toezicht door de AD Economische Inspectie op de betaling van commissielonen aan syndici’ en ‘ongeoorloofde commissielonen van syndici’.

Het antwoord van Peeters was duidelijk. De minister gaf aan dat hij op de hoogte is van de geschetste problematiek. Hij ontving daarover namelijk verschillende brieven van het Nationaal Eigenaars- en Mede-eigenaarssyndicaat (NEMS). De minister heeft op de brieven geantwoord, maar hij heeft deze vereniging niet uitgenodigd voor een gesprek. Een mede-eigendom is geen consument in de zin van het Wetboek economisch recht en dus is Peeters niet bevoegd voor deze kwestie, zo klonk het antwoord van de minister. Een geschil tussen een mede-eigendom en zijn syndicus is van burgerlijke aard en kan voor de rechter gebracht worden.

De minister stelde verder dat de deontologische regels van de syndici onder bevoegdheid van de minister van Middenstand vallen en dat deze geen wettelijke basis vormen voor een eventuele vordering van de Economische Inspectie. Tot slot antwoordde Peeters dat hij niet de bevoegdheid heeft om de Economische Inspectie in deze te gelasten met een strafrechtelijk onderzoek.


Te onthouden

Verder is er de bevestiging van federaal minister Peeters dat een Vereniging van mede-eigenaars geen consument is.
http://www.cibweb.be/opinie/wat-gebeurt ... -parlement

Wat gebeurt er in het parlement?
Ongeoorloofde commissielonen van syndici

Een andere vraag kwam van de federale kamerleden Paul-Olivier Delannois en Sophie Wilmès. Zij stelden aan Kris Peeters, vice-eerste minister en minister van o.a. Consumenten, respectievelijk een vraag over ‘het toezicht door de AD Economische Inspectie op de betaling van commissielonen aan syndici’ en ‘ongeoorloofde commissielonen van syndici’.
(...)

Als Vlaamse Brusselaar ben ik actief op verschillende fora. Op een Brussels forum van een vastgoedmaklaar, past-penningmeester van het BIV en gevolgd door meerdere ME van mijn VME, heb ik een schets gegeven van de stand van zaken inzake de rechten van de mede-eigenaars als consument en een vraag gesteld.

Zie: http://forum.pim.be/forum-9-copropriete ... age-1.html. Mijn synthese houdt rekening met diverse officiële teksten, onder andere deze door u geciteerd.

Een andere vraag, van meer algemene aard, zal door mij vandaag of morgen gesteld worden op een ander onderdeel van het Juridische Forum.

Wat ik in feite wens te kennen is: welke rechter/instantie is bevoegd voor welke problematiek binnen een gedwongen mede-eigendom.

Ik los dat (als lid van de RvME) op door enkel syndici te zoeken die in hun kontrakt bevestigen dat ze geen commissielonen aanvaarden.
Doen ze dat toch dan hebben we ze te pakken.

Het ideale is in de statuten te bepalen dat een kandidaat-syndicus een schriftelijke verklaring (model gevoegd bij de statuten), getekend "gelezen en goedgekeurd" moet voegen als bijlage aan zijn contractvoorstel.

Deze verklaring laten ondertekenen, niet alleen door de zaakvoerder van de syndicus, maar ook door iedereen binnen het syndicuskantoor die optreedt in naam van de syndicus t.o.v. van de (leveranciers van de) betrokken VME, of in bezit zijn van één of andere erkenning BIV.

Dat houdt ook in als een nieuw personeelslid van de syndicus optreedt in de context van de VME de syndicus vooraf deze verklaring moet laten ondertekenen en overmaken aan de voorzitter van de RvME, die dat zal vermelden in het zesmaandelijks verslag van de RvME.

Voorgaande is gebaseerd op heel reële en concrete recente ervaringen ... .

Ik heb de vraag gesteld omdat ik op de factuur van de blokpolispremie heb heel duidelijk gezien dat er een kost van 10% (van de premie) toegevoegd wordt als "tussenkomst van de syndicus". Letterlijk vermeld....

Onze syndicus zit bij de BIV; ik heb dus, volgens jullie advies, hun "plichtenleer" (deontologische code) op hun website doorgenomen (Titel III, hoofdstuk II), maar ik heb daar nergens gevonden dat de syndicus geen geheime commissielonen zou mogen opstrijken.

Wat betreft de rekeningen van de VME, vraagt hij regelmatig 10% meer dan wat is jaarlijks nodig als werkkapitaal voor de lopende kosten.
De overschotten blijven op de zichtrekening staan of worden gedeeltelijk overgeheveld naar de spaarrekening zonder voorafgaande beslissing van de AV.

Ik had voorgesteld aan de AV om de volgende kartaalopvraging over te slaan gezien de liquide middelen op de 2 rekeningen groter waren dan de geplaande opvraging. Maar de syndicus heeft de AV bang gemaakt: "jullie gaan op nul staan" (zuivere leugen) en "jullie zullen 'juridisch verantwoordelijk zijn' moest er 'iets' intussen gebeuren". Dan hebben ze bijna allemaal gestemd om alles bij het oude te laten.

Ik denk dat zijn beheer van de VME gelden strijdig is met de letter en de geest van de ME-wet, maar meer dan wat ik gedaan heb kan ik niet doen.
Het heeft me al twee slapeloze nachten gekost en op mijn leeftijd kan ik het missen als kiespijn.

Met dank en vriendelijk groet aan iedereen
An Darcy

Hij mag zonder akkoord van de AV de overschotten niet overhevelen naar het reservefonds.

"Ik heb de vraag gesteld omdat ik op de factuur van de blokpolispremie heb heel duidelijk gezien dat er een kost van 10% (van de premie) toegevoegd wordt als "tussenkomst van de syndicus". Letterlijk vermeld....

Het zijn de verzekeraars zelf die deze 10% betalen bij een schadegeval voor kosten syndicus indien
dit supplement betaald wordt
Lees de links verwijzend naar assuralia en b- cover in onderstaande link,
Je kunt vragen dit supplement nietmeerte betalen,maar dan gaat hij kosten rekenen
bij afwerking schadegeval.
Dit zijn geen geheime commissielonen.
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 39&t=72425