Verkoop gemeenschappelijk deel

[Chanthelma]

Met deze had ik wat meer inlichtingen willen bekomen in verband met de verkoop van een gemeenschappelijk deel.
Er is een mede-eigenaar die 2 appartementen wil samenvoegen.
In de basisakte staat :
- Art. 12: Het is ten allen tijde toegelaten :
- Meerdere appartementen op een zelfde verdieping te verenigen in één appartement.
- Eén of meerdere plaatsen of delen ervan af te nemen van het ene en in te lijven bij het andere appartement van dezelfde verdieping. Dit alles onder de voorwaarde dat er niets veranderd wordt aan de som van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bij de aldus gewijzigde appartementen.

- Art. 18 : De ingangen en doorgangen, dienstig voor meerdere appartementen zijn in principe gemeenschappelijk.
Zij zullen echter dit karakter verliezen en vatbaar zijn voor privatief genot vanaf het ogenblik dat de appartementen voor wij zij dienen, toebehoren aan eenzelfde eigenaar.
Hetzelfde voor de sanitaire installaties van een zelfde verdieping, in de veronderstelling dat gans de verdieping eigendom is van eenzelfde eigenaar.

Vraag 1 :
De inkom/gang van beide appartementen zou worden verkocht. Kan een 'privatief genot' worden verkocht in eigendom of in vruchtgebruik?

Vraag 2: De som van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten mogen niet gewijzigd worden. Hoe moet de verdeling dan worden toegepast?

[naicwill]

"Vraag 1 :
De inkom/gang van beide appartementen zou worden verkocht. Kan een 'privatief genot' worden verkocht in eigendom of in vruchtgebruik?"

Deskundige Peter Leyseelre alias Pedro in een vorige post
"De VME is nooit de eigenaar van de gemeenschappelijke onroerende goederen. De VME kan op haar naam geen onroerende goederen bezitten.

Dit neemt echter niet weg dat het behoud en het beheer van deze onroerende gemeenschappelijke goederen exclusief aan de VME toekomt.

Zij kan dus ook beslissingen nemen aangaande deze goederen.

In huidig geval komt strikt genomen de verkoopprijs toe aan elke individuele mede-eigenaar en dit pro rata het aandeel in de gemeenschappelijke delen. De AV kan evenwel beslissen om de opbrengst van het verkochte goed bij de VME te houden. Dus ja, tijdens een AV kan effectief worden beslist om het geld aan het vermogen van de VME toe te voegen.

Het zal er dus vanaf hangen wat de AV beslist.
http://www.juridischforum.be/forum/view ... hp?t=31001

Lees ook op Livios in verband met verkoop gemeenschappelijk deel(= conciergewoning)
"Wij legden deze vraag voor aan advocatenkantoor Dehaese & Dehaese. Dit is hun antwoord: "In het voorliggend geval wil men de conciërgewoning, een gemeen deel in het appartementsgebouw, verkopen, en er aldus een privatief deel van maken. Dit zal onvermijdelijk tot gevolg hebben dat de aandelen in de mede-eigendom zullen wijzigen en herverdeeld moeten worden."

"Ingevolge artikel 577-7 §3, 1e lid van het Burgerlijk Wetboek dient er in principe met eenparigheid van de stemmen van alle mede-eigenaars beslist te worden over de wijziging en verdeling van de aandelen van de mede-eigendom."

"Anderzijds kan de algemene vergadering volgens artikel 577-7 §1, 2° e) van het Burgerlijk Wetboek met een meerderheid van vier vijfden van de stemmen beslissen over alle daden van beschikking (waaronder de verkoop) van gemeenschappelijke onroerende goederen."

"Artikel 577-7 §3, 2e lid van het Burgerlijk Wetboek, dat toegevoegd werd door de wet van 2 juni 2010, bepaalt evenwel dat wanneer een daad van beschikking door de algemene vergadering beslist wordt met de bij de wet vereiste meerderheid, de wijziging van de verdeling van de aandelen, ingeval deze wijziging noodzakelijk is, door de algemene vergadering bij dezelfde meerderheid kan worden beslist."

Aangezien de algemene vergadering over een daad van beschikking omtrent een gemeenschappelijk onroerend goed, zoals de verkoop van de conciërgewoning, beslist met een 4/5 meerderheid, volstaat aldus ook voor de wijziging van de aandelen een 4/5 meerderheid."

http://www.livios.be/nl/bouwinformatie/ ... ief-maken/

[naicwill]

"Vraag 2: De som van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten mogen niet gewijzigd worden. Hoe moet de verdeling dan worden toegepast?"



Dit zal bv. wel het geval zijn indien een mede-eigenaar een deel van de gemeenschappelijke delen inpalmt, maar niet indien een mede-eigenaar twee bestaande appartementen samenvoegt.
Lees volledig artikel op indicator 1ste link google search
https://www.google.be/search?q=Mede-eig ... TF-8&hl=nl

[Chanthelma]

Hartelijk dank voor uw bericht.
Vriendelijke groeten,

[Chanthelma]

Er wordt een BAV belegd met de volgende agendapunten waaronder :

- Bespreking van en stemming over het schattingsverslag met betrekking tot agendapunt 5 van de AV dd. 30/04/2016.
Beslissing van de AV met 4/5 meerderheid van de stemmen
- Bespreking van en stemming over het voorstel van wijzigende basisakte (zie schattingsverslag)
Beslissing van de AV met 4/5 meerderheid van de stemmen
- Melding van de verandering ooit van quotiteiten van app. X van 150 (basisakte en gecoördineerde statuten) naar 153 zonder enige vorm van wijziging aan de voorvermelde documenten.

Waarop moet er dan expliciet worden gelet bij de stemming en bespreking?

Wat moet er dan zeker in de wijzigende akte staan betreffende de overdracht van het gemeenschappelijk deel?
Er staat bv. een kast met buizen in de gang welke wordt aangekocht. Gezien deze kast momenteel in een gemeenschappelijk deel staat is dit vrij toegankelijk, nadien zal dit niet meer zo zijn.
Kan er bv. worden geacteerd dat de syndicus altijd een sleutel in zijn bezit moet hebben?
Een wijzigende akte is bepalend en cruciaal vandaar mijn vraag.

[Luc]

Er wordt een BAV belegd met de volgende agendapunten waaronder :

- Bespreking van en stemming over het schattingsverslag met betrekking tot agendapunt 5 van de AV dd. 30/04/2016.
Beslissing van de AV met 4/5 meerderheid van de stemmen
- Bespreking van en stemming over het voorstel van wijzigende basisakte (zie schattingsverslag)
Beslissing van de AV met 4/5 meerderheid van de stemmen
- Melding van de verandering ooit van quotiteiten van app. X van 150 (basisakte en gecoördineerde statuten) naar 153 zonder enige vorm van wijziging aan de voorvermelde documenten.

(...)

1. Werd het schattingsverslag en het afzonderlijk en expliciet wijzigingsvoorstel van de statuten voorgelegd?
2. werd een expliciete begrotingsraming van dit voorstel voorgelegd ?

[Chanthelma]

In de vergadering werd het volgende beslist :

Beslissing vooropgestelde verkoopprijs : 100% akkoord

Beslissing over de toewijzing van de verkoopprijs aan het reservefonds : 100% akkoord

Beslissing, na nacalculatie van de RVME, om 16 aandelen toe te wijzen aan de 5.32 m2 : 100% akkoord

Beslissing art. 18 van de gecoördineerde statuten : Uitzondering voorzien waarbij er een erfdienstbaarheid van doorgang wordt voorzien op het overgedragen gemeenschappelijk ivm de sanitaire installaties. De syndicus moet ten allen tijde in het bezit zijn van de sleutel van de app. :
100% akkoord

Het afzonderlijk en expliciet wijzigingsvoorstel werd niet voorgelegd. De syndicus en de RVME hebben wel bij unanimiteit de volmacht gekregen om de verdere afhandeling van deze wijzigende basisakte op te volgen en bij te sturen indien nodig bij de notaris.

Wat bedoelt u met de expliciet begrotingsraming van dit voorstel?