JuridischForum.be

Ik ben eigenaar van een gelijkvloers appartement. Er zijn in het gebouw 10 appartementen. Er is slechts 1 gelijkvloers. Er is schade door opstijgend vocht in het gelijkvloerse appartement. Het probleem werd voorgelegd op een vergadering en iedereen is op de hoogte van het probleem. Het werd ook vermeld in het verslag. De verzekering weigert te betalen (hun argumentatie: "we zijn geen onderhoudsfirma")Als eigenaar van het gelijkvloerse appartement heb ik de nodige herstellingswerken uitgevoerd om ergere waterschade te voorkomen. De syndicus weigert nu de voorgeschoten kosten terug te betalen en hij houdt onder de eigenaars een stemming over het probleem: 3 zijn voor terugbetaling, 6 tegen en 1 (nl. ikzelf) weiger aan de stemming deel te nemen vermits deze volgens mij onwettig is. De wet zegt immers dat gemeenschappelijke kosten dienen gedragen te worden door alle mede-eigenaars ? rato van het percentage in de mede-eigendom. Een besloten groep van eigenaars kan daar niets aan veranderen. Heeft iemand ervaring met deze problematiek?

Uw probleem van opstijgend grondvocht is een probleem welk de ganse gemeenschap aangaat.
Om het een beetje dramatisch te stellen: grondvocht kan de fundamenten van het gebouw aantasten ?n belangt om die reden ALLE mede-eigenaars aan.

Over de reactie van de gebouw-verzekeraar kunnen we niet ingaan daar onvoldoende gegevens bekend zijn (contractsvoorwaarden/clausules). Best eens navragen bij uw syndicus of hij kan nagaan of opstijgend grondvocht een gedekte schadeoorzaak is binnen jullie verzekeringscontract (dat zou me eerlijk gezegd verbazen).

U spreekt over een vergadering die gehouden werd naar aanleiding van dit schadegeval. Mocht u hiermee de Algemene Vergadering van mede-eigenaars bedoelen, dan moet u goed rekening houden met het volgende:

Het klopt dat ingevolge art. 577-2 ?7-9 Burgerlijk Wetboek alle mede-eigenaars gehouden zijn (volgens hun aandelen) bij te dragen in de gemaakte kosten voor herstelling, behoud en onderhoud.
Uit uw verhaal blijkt dat de meerderheid van aandeelhouders blijkbaar niet akkoord gaat met dergelijke bijdrage. Om de "minderheden" binnen een vereniging van mede-eigenaars (VME) te beschermen, werd in art. 577-9 ?2 BW de mogelijkheid voorzien om onrechtmatige beslissingen getroffen door de VME ongedaan te maken.
Hiervoor moet u binnen de 3 maanden na kennisname (in dit geval: vanaf de algemene vergadering) van die beslissing een vordering bij de vrederechter inleiden.

Een echt populaire stap is dit niet, doch indien de gemaakte kosten belangrijk zijn toch wel te overwegen.

Probeer eerst uw syndicus te overtuigen van het feit dat dit gemeenschappelijke kosten zijn om alzo een oplossing in der minne na te streven. U leeft per slot van rekening wellicht dagelijks samen met de mensen die niet instemden met het terugbetalen van uw voorschotten.

Mocht u gedetailleerdere info wensen, dan kan u misschien eens contact opnemen met de VZW Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond

Groeten,

RL,

hartelijk dank voor het vlugge antwoord.

- Het is zeker: de verzekering dekt de opgelopen schade niet.

- Het betrof uiteraard een Algemene Jaarlijkse Vergadering der Mede-eigenaars waar het probleem werd aangekaart.

- Zelf woon ik niet in het appartement.

Met de syndicus is geen vergelijk mogelijk. Die blijft halsstarrig vasthouden aan de stemming (waarachter hij zich dus verschuilt -> het is nu zogezegd de wil van de meerderheid die wordt uitgevoerd).

Er werd binnen de drie maanden een aangetekende brief naar de syndicus gestuurd aangaande de onrechtmatige beslissingen van de VME en de zaak kwam al in verzoening voor het vredegerecht voor. Daar werd enkel vastgesteld dat verzoening niet mogelijk is.

Beste groeten

NL