JuridischForum.be

Wij wonen in een appartementencomplex die bestaat uit meerdere afzonderlijke residenties of blokken. Er is beslist geen deelverenigingen op te richten in onze VME. Onze basisakte is nog niet aangepast aan de wet van 2010 of zelfs 1994.

Volgende komt uit onze basisakte:

"Voorschreven kompleks bestaat enerzijds uit gemene delen welke in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid toebehoren aan al de eigenaars van het kompleks of van sommigen onder hen en uit privatieve delen [...]
[...]
Ieder kavel bestaat uit:
a) privatieve delen: die de uitsluitende eigendom zijn van de eigenaars van deze kavel.
b) een bepaald aantal kwotiteiten in de gemene delen van ieder blok.
c) een bepaald aantal kwotiteiten in de gemene delen van de grond van gans het kompleks."

Volgens de basisakte heeft elk blok gemeenschappelijke delen, zoals de inkomhal, trapzaal en dak. Enkel de eigenaars van een blok hebben toegang tot de gemene delen van het blok.

Vragen:
1) Is volgende interpretatie van onze basisakte correct: de mede-eigenaars van een blok zijn de enige eigenaars van de gemene delen in hun blok.

Is dit toegestaan volgens de wetgeving of is dit in strijd met Art. 577-4. §1 ?

2) Over de kosten staat in het hoofdstuk "Onderhouds-, herstellings- en uitbatingskosten" in de basisakte: "De kosten in de gemene delen zijn te verrekenen tussen al de mede-eigenaars van ieder blok in verhouding tot de kwotiteiten"

Ingeval van een (gedeeltelijke) vernietiging in 1 blok: de AV beslist tot heropbouw/herstelling volgens Art. 577-7. §1. 2°. c).

Welke eigenaars moeten bijdragen tot deze herstelling: alle eigenaars van heel het complex of enkel deze van het blok?

Uw statuten dienen dringend bijwerkt op basis van de wetten van 1994 en 2010. Er zal een authentieke akte noodzakelijk zijn, omdat de aanpassing van de wet van 1994 niet gebeurd is.

Ook dient de VME o.a. bepalen of zij zal werken met het systeem van deelverenigingen (één per blok) of niet.

Momenteel interpreteert men bepalingen die met zekerheid niet wettelijk zijn. Elke interpretatie is dan vlug verkeerd.

"De kosten in de gemene delen zijn te verrekenen tussen al de mede-eigenaars van ieder blok in verhouding tot de kwotiteiten"
Blok per blok.
Anders zou men in NL moeten schrijven "alle mede-eigenaars".

Het is niet gemakkelijk in onze VME om (sommige) mede-eigenaars te overtuigen dat onze statuten dienen bijgewerkt te worden. Op een vorige AV is reeds beslist geen deelverenigingen op te richten.

Als alle mede-eigenaars volgens de wet (maar niet volgens onze basisakte?) gezamenlijk de eigenaar zijn van alle gemene delen (in bijzonder: de "bakstenen", dragende muren) van alle blokken, moeten dan ook niet ALLE eigenaars van heel het complex bijdragen in geval van (gedeeltelijke) vernietiging van 1 blok?

Het is niet gemakkelijk in onze VME om (sommige) mede-eigenaars te overtuigen dat onze statuten dienen bijgewerkt te worden. Op een vorige AV is reeds beslist geen deelverenigingen op te richten.

Als alle mede-eigenaars volgens de wet (maar niet volgens onze basisakte?) gezamenlijk de eigenaar zijn van alle gemene delen (in bijzonder: de "bakstenen", dragende muren) van alle blokken, moeten dan ook niet ALLE eigenaars van heel het complex bijdragen in geval van (gedeeltelijke) vernietiging van 1 blok?

Neen. Zie mijn antwoord.
Enkel de grond is gemeenschappelijk voor alle blokken (zie uw quote van de basisakte).
Jullie basisakte is glashelder! Perfect Nederlands.

In die context is gisteren een grondig artikel gepubliceerd op de website van vzw NICM:
http://www.nicm.be/article/statuten-bie ... chting-van

Daar ikzelf in een analoog complex mede-eigenaar ben (twee blokken, zes ingangen, ...) en genoeg ervaring terzake kan ik de tekst van dat artikel volledig onderschrijven.

In een vonnis heeft de Vrederechter van het kanton van mijn VME in zijn motivering de redenering van NICM onderschreven (nog niet gepubliceerd). Zij is ook coherent met het recent wetboek van economisch recht (2013).

Neen. Zie mijn antwoord.
Enkel de grond is gemeenschappelijk voor alle blokken (zie uw quote van de basisakte).
Jullie basisakte is glashelder! Perfect Nederlands.

De basisakte is redelijk helder, maar mijn kennis van deze materie is beperkt. En volgens het antwoord van Luc (zie link van NICM) voldoen onze statuten mogelijk niet aan de wettelijke bepalingen.

Voor alle duidelijkheid: ik heb het niet over het "normale" onderhoud (poetsen van de gang) in een blok, maar wel over de vernieling van 1 blok. De wet voorziet ook een apart punt betreffende vernieling (Art. 577-7. §1. 2°. c).

Ik verwacht niet dat onze oude statuten zullen aangepast worden en ik probeer daarom beeld te krijgen van welk risico ik loop bij vernieling van eigendom waarvan ik mede-eigenaar ben. De andere blokken hebben immers een eigen blokpolis en ik weet niet of ze al dan niet onderverzekerd zijn. Ik heb geen inspraak op onze AV betreffende de blokpolis van de andere blokken.

U bent niet aansprakelijk voor de schade in de andere blokken. Dat blijkt uit de basisakte, ook als die niet zou voldoen aan de huidige voorschriften.
De tekst is immers duidelijk en laat geen twijfel.

De heldere tekst van de basisakte is even helder vervallen per 01.08.1995, zoals bevestigd door een arrest van het Hof van Cassatie van 2004, en de wet van 2010. Lees de parlementaire documenten van 2010.

De quotiteiten zijn daardoor geenszins gewijzigd.