Oppervlakte stemt niet overeen.

[Spruitje]

Ahoi, ik zit met 'n probleem.
Ik wil een woning verkopen op 400m², straatzijde 10 meter, 40 meter diep. Ik heb deze woning 15 jaar geleden geërfd en intussen verhuurd. Nu wil ik deze verkopen en zie ik dat op de verkoopakte staat dat ik slechts 9 meter straatzijde heb (huis is 8 m breed en ik heb één meter naast de woning) en 40 meter diep. Ik heb echter steeds (officieel) betaald voor 360m² (staat op alle documenten).

Op de scheiding met de buur (waar ik dus over gans de lengte één meter over zit) staan reeds meer dan 30 jaar (ik denk zelfs van in het begin van de aankoop, zijnde 1921 !) diverse aanhorigheden. Kolenhok, duiventillen, konijnenkoten, stalling, ...) ook de rest van de -hele oude- afsluiting staat precies één meter dan het zou horen te zijn. :/ Ook op foto's van meer dan 30j geleden staan zowel de afsluiting en de aanhorigheden reeds, er is zelfs al een duidelijke slijtage te merken.

Ook de riolering loopt op die extra meter, ik heb daar de laatste 50j nooit werken aan geweten en vermoed dat deze daar al van bij de bouw (1920-1921?) van de woning heeft gelegen. Bij de vernieuwing van de weg (15j geleden) werd deze afwatering met gescheiden stelsel (hemelwater/afvalwater) aan de straatzijde op de hoogte van de extra verworven meter aangesloten.
Gezien ik nooit voor 400m² heb moeten betalen vermoed ik dat dit nooit officieel is geregeld.
Gezien zowel de hele oude afsluiting, hele oude aanhorigheden en de onaangepaste aflopen op de extra meter lopen neem ik aan dat er onderhands met de buur een regeling getroffen is voor de extra meter. We zijn nu 3-4 generaties verder:
- Kan ik hiermee problemen krijgen bij de verkoop?
- Welke oppervlakte moet ik vermelden (de reële of die op de akte/legger)?
- Moet ik deze grond afstaan (geen officieel bewijs van aankoop van deze gronden)?
- Moet ik achterstallige kosten betalen omdat ik altijd 40m² te weinig betaald heb (360m² ipv de effectieve 400m²)

En eventueel:
Als de buurman een rechtszaak wil aanspannen, op welk niveau is dat dan? Vrederechter? Advokaat nodig? Mogelijke schatting van de kosten...
Als hier verjaring intreedt hoe moet ik dit dan (laten) regulariseren en zijn daar kosten op?

Alvast bedankt!

[mava105]

Je kan bij het uw kadaster de oude kadastrale plannen gaan inkijken. Ook onderzoerk naar de oude notariele aktes kunnen uitsluitsel geven waar het probleem zit.
Mogelijks is er destijds een stilzwijgend akkoord geweest tussen de 2 buren om een stuk van 1 meter te gebruiken om die koterij op te zetten, en is dat in de loop der jaren uit het oog verloren.

[Spruitje]

Ik ga alvast naar het kadaster en ga daar het nodige gaan te bekijken.
Ik heb hier nog alle aktes liggen (nauwkeurig bijgehouden):
- Aankoop van de grond (was voorheen van de eigenaar van de grond ernaast, die van de extra meter) -> grond was gekocht door de eerste eigenaar. (360 m²)
- Aankoop van het huis (1 jaar later) door m'n familielid (360m²)
- diverse aktes die niets met deze eigendom (dus off-topic) te maken hebben.

Gezien ik hier alle aktes heb, zelfs aktes van de aankoop van de grond die door een vorige eigenaar was (die daarop gebouwd heeft) lijkt het mij héél onwaarschijnlijk dat er nog een bijkomende (officiële) aankoop met notaris is geweest. Ik denk dat er (gezien de vele zaken die op die extra meter staan) en de eigenaar van die extra meter daar net naast woonde er een onderlinge (financiële) afspraak is gemaakt en dat daarmee meer dan 80 jaar geleden ook aanhorigheden zijn gebouwd. Mogelijk had de eerste eigenaar z'n afwatering laten lopen over de grond van de buurman en is daarbij een onderhandse regeling getroffen om een extra meter te verwerven. Of is er iets anders de reden van de extra meter. Een buur (die net die grond heeft verkocht) weet ook wel dat dat van de een op de andere dag z'n perceel een meter smaller wordt. Denk je niet?
Ik hou jullie op de hoogte, alvast al bedankt voor de info Mava105.

Mogelijks is er destijds een stilzwijgend akkoord geweest tussen de 2 buren om een stuk van 1 meter te gebruiken om die koterij op te zetten, en is dat in de loop der jaren uit het oog verloren.

Wat zou dan in dat geval de uitkomst zijn? Rechtzaak, verjaring (30j) en regularisering, ... ?

[j.demoor]

“Art.2262. Alle zakelijke rechtsvorderingen,verjaren door verloop van dertig jaren...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

[593...In de revindicatie gaat de eiser ervan uit eigenaar te zijn van het (onroerend) goed en als zodanig vordert hij de teruggave ervan...In het Ontwerp Nieuw B.W.(Ned.) wordt de revindicatie als volgt omschreven:’De eigenaar van een zaak is bevoegd haar van een ieder die haar zonder recht houdt,op te eisen’(art.5.1.4).Dit lijkt ons voorlopig de beste omschrijving...],Derine,R.,e.a.,Zakenrecht Deel IB,in Beginselen van Belgisch Privaatrecht(V),DILLEMANS,R. en VAN GERVEN,W.(ed.), Antwerpen Standaard 1974;

Zie ook : VANBELLE,J., De revindicatie van onroerende en roerende goederen,Jura Falc. 1994-95,31-62;

‘Op de scheiding met de buur (waar ik dus over gans de lengte één meter over zit) staan reeds meer dan 30 jaar (ik denk zelfs van in het begin van de aankoop, zijnde 1921 !) diverse aanhorigheden. ‘

Doe die FEITEN opnemen in uw authentieke verkoopakte. Het is aan uw buur die meter te revindiceren met in achtneming van art.2262 B.W..

[Spruitje]

Alvast bedankt voor de uitleg en de nodige (bijhorende) wetteksten.

Deze morgen ben ik langs geweest bij een notaris om "een vrijblijvende inlichting" te vragen ivm met dit probleem. Deze adviseerde mij van een landmeter aan te spreken en alles te laten opmeten. Deze nieuwe situatie (en de nieuwe oppervlakte) zou dan bij de akte gevoegd worden en dan doorgegeven worden aan de nieuwe verkoopsakte.
Deze nieuwe gegevens zouden dan doorgegeven worden aan:
- Het registratiekantoor.
- Het hypotheekkantoor.

Dus: als ik het goed begrijp al zeker vermelden in de verkoopsakte:

‘Op de scheiding met de buur (waar ik dus over gans de lengte één meter over zit) staan reeds meer dan 30 jaar (ik denk zelfs van in het begin van de aankoop, zijnde 1921 !) diverse aanhorigheden. ‘

...en ook een landmeter laten langskomen en die bijkomende gegevens bijvoegen aan de akte zoals de notaris heeft aangegeven? Blijkbaar zouden deze gegevens dan in de nieuwe aankoopakte aangepast worden afgeleverd.