JuridischForum.be

Volgende week is er een 1ste echte AV met een professionele syndicus. Het betreft een gebouwenkompleks met 5 aparte "blokken" en een garagegebouw. Tot op heden werd elk blok afzonderlijk beheerd door de eigenaars van het gebouw, met een ME als syndicus. Er zijn geen gemene delen tussen de blokken onderling.

Deze manier van werken staat zo beschreven in de basisakte (van 1979), alhoewel er nergens expliciet het woord "deelvereniging" wordt gebruikt.

Naar aanleiding van de wet van 2010 werd beslist om het beheer van heel het kompleks te doen in 1 VME. Een syndicus hiervoor werd aangesteld. Er zijn momenteel geen DV'n en er zullen er geen opgericht worden.

Ik zou graag weten wie mag meebeslissen voor zaken die slechts 1 blok aanbelangt, bv het schilderen van de gang in onze blok. Volgens de syndicus enkel de 6 eigenaars in die blok.

Is het wettelijk mogelijk om een gemeen deel te hebben waarvoor slechts een bepaalde groep van mede-eigenaars mag beslissen, en dus ook verantwoordelijk/aansprakelijk voor is?

Wij hebben geen liften, maar dit is ook een vb hiervan: als ME's van gelijkvloers niet moeten meebetalen in de kosten voor de lift, mogen ze er dan wel mee over beslissen?

Als er slechts 1 VME is, beslissen alle mede-eigenaars mee. Dat probleem kan opgelost worden door de mede-eigenaars discipline "op te leggen". M.a.w. dat mede-eigenaars die niets te maken hebben met het desbetreffende gebouw zich onthouden. Als mede-eigenaars van andere gebouwen zich niet onthouden, moet de syndicus ook deze stemmen in rekening brengen.

Het is wettelijk onmogelijk zonder de creatie van deelverenigingen met(!) rechtspersoonlijkheid om andere mede-eigenaars vrij te stellen van enige verantwoordelijkheid. Art. 577-5, §4 BW sluit dat uit.

Zijn uw statuten eigenlijk aangepast aan die nieuwe situatie? Zijn er geen grondaandelen in de statuten? Was er een voordien al een overkoepelende VME voor het hele domein?
Het is onmogelijk dat er geen gemene delen zijn tussen de verschillende gebouwen. De grond is altijd gemeenschappelijke voor iedereen.

Verdeelsleutels hebben niets te maken met het stemrecht dat iemand heeft in een algemene vergadering. Hierdoor beslist elke mede-eigenaar mee zelfs over kosten waarin hij niet moet bijdragen.

Als er slechts 1 VME is, beslissen alle mede-eigenaars mee.

Dat is ook wat ik dacht, maar de aangestelde syndicus denk er anders over. Hij wil zelfs, naast de algemene vergadering met 30 ME's, ook aparte vergaderingen organiseren voor elk blok in zijn kantoor. Het is immers simpeler om kleine AV's te houden met de 6 eigenaars van een blok. Dt lijkt me niet correct, we hebben geen deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid.

Zijn uw statuten eigenlijk aangepast aan die nieuwe situatie? Zijn er geen grondaandelen in de statuten? Was er een voordien al een overkoepelende VME voor het hele domein?
Het is onmogelijk dat er geen gemene delen zijn tussen de verschillende gebouwen. De grond is altijd gemeenschappelijke voor iedereen.

De statuten (basisakte) zijn nog altijd de originele uit 1979. Deze voorzagen niet in een overkoepelende VME voor het kompleks.Door onwetendheid bij de eigenaars, is de situatie ook onveranderd gebleven bij het invoege treden van de wet van 1994. Pas recent zijn er stappen gezet om het beheer van het kompleks in 1 VME te doen.

Het ontbreken van die VME was nooit een probleem. Er zijn immers geen gemeenschappelijk delen tussen de blokken, zoals bv een tuin, die beheerd moeten worden. Alles is mooi gescheiden, behalve uiteraard zoals je vermeld de grond die wel gemeenschappelijk is.

In de basisakte staat:

Ieder kavel bestaat uit:
a) privatieve delen: die de uitsluitende eigendom zijn van de eigenaars van deze kavel.
b) een bepaald aantal kwotiteiten in de gemene delen van ieder blok.
c) een bepaald aantal kwotiteiten in de gemene delen van de grond van gans het kompleks.

Zijn er andere op dit forum die ook deze mening delen? Of er eventueel anders over denken? Ik ben niet erg bekend met deze materie en hoe meer informatie hoe beter.

Alvast bedankt voor de reacties.

De beslissingen genomen door die feitelijke verenigingen zijn niet afdwingbaar. De werkwijze is ook niet correct omdat er ook geen deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid werden ingesteld.
De hele VME, en dus niet het afzonderlijke deel, zal sowieso verantwoordelijk zijn als er iets fout loopt.

De statuten moeten wel dringend aangepast worden want waarschijnlijk zitten ze vol tegenstrijdigheden. Bovendien hoe gaan de beslissingen genomen worden wanneer er geen aandelen zijn op het niveau van de VME? Grondaandelen bestaan niet. Dat is een verkeerde interpretatie van vroeger. Er zullen aandelen moeten gecreëerd worden op het niveau van 'hoofdvereniging'.
Ik weet waarover ik spreek, want het is een identieke situatie in mijn gebouw.

M.a.w. veel werk voor de boeg. Ik zou toch aanraden om geen notaris te nemen, maar een specialist in mede-eigendom om die nieuwe statuten op te stellen.

Volgende week is er een 1ste echte AV met een professionele syndicus. Het betreft een gebouwenkompleks met 5 aparte "blokken" en een garagegebouw. Tot op heden werd elk blok afzonderlijk beheerd door de eigenaars van het gebouw, met een ME als syndicus. Er zijn geen gemene delen tussen de blokken onderling.

Deze manier van werken staat zo beschreven in de basisakte (van 1979), alhoewel er nergens expliciet het woord "deelvereniging" wordt gebruikt.

Naar aanleiding van de wet van 2010 werd beslist om het beheer van heel het kompleks te doen in 1 VME. Een syndicus hiervoor werd aangesteld. Er zijn momenteel geen DV'n en er zullen er geen opgericht worden.

Ik zou graag weten wie mag meebeslissen voor zaken die slechts 1 blok aanbelangt, bv het schilderen van de gang in onze blok. Volgens de syndicus enkel de 6 eigenaars in die blok.

Is het wettelijk mogelijk om een gemeen deel te hebben waarvoor slechts een bepaalde groep van mede-eigenaars mag beslissen, en dus ook verantwoordelijk/aansprakelijk voor is?

Wij hebben geen liften, maar dit is ook een vb hiervan: als ME's van gelijkvloers niet moeten meebetalen in de kosten voor de lift, mogen ze er dan wel mee over beslissen?

hopelijk gaan jullie niet scheep met Vilicus.

Beste,
Ik zamel momenteel informatie in om tegen het wanbeheer van Vilicus op te treden.
Kan u mij uw ervaringen kort schetsen aub.

[email protected]
0485 982 634