JuridischForum.be

Is de verkoper wettelijk verplicht de kopers uit te nodigen voor de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen?

Wij zijn mede eigenaar van een gebouw, waar nu blijkt dat er nooit een voorlopige oplevering gebeurd is van de gemeenschappelijke delen.
De gemeenschap heeft reeds problemen ondervonden (groendak gespecifieerd in statuten en op plannen niet aangelegd, schouw, door expert vastgesteld, geplaatst niet volgens de voorschriften, toegangspoort is geautomatiseerd waardoor bij kortsluiting wij niet binnen/of buiten kunnen (brandonveilig), deur naast toegangspoort tot garages getekent op plan echter niet aanwezig...

De bouwheer, nu ook nog mede eigenaar voor 3414 /10.000 aandelen, was volgens de statuten :'in afwachting van de definitieve aanstelling van een syndicus door de algemene vergadering wordt de bouwheer tot syndicus benoemd. Zijn mandaat is onbezoldigd en verstrijkt bij de eerste algemene vergadering'.

Er wordt op de eerste AV, voorgezeten door de bouwheer in hoedanigheid van de syndicus , een firma aangesteld.

De statuten bepaald dat:'het postinterventiedossier van de gemeenschappelijke delen zal overhandigd worden aan de syndicus van de vereninging van de mede-eigenaars bij de voorlopige oplevering van de gemene delen'.

De huidige syndicus is niet in het bezit van een pv , aangezien ze mij laten weten dat een voorlopige oplevering niet heeft plaatsgevonden.

Nu, ik heb de verschillende berichten op dit forum bekeken, maar ik vind nergens wie de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen aanvraagd?
Is het de taak van de verkoper?
Is het aan de eigenaars om dit aan te vragen?
Is het de syndicus die de vereiniging vertegenwoordigd?

Het belang van de voorlopige oplevering is ons ondertussen wel duidelijk geworden. Nu draaien wij als gemeenschap op voor de kosten om niet uitgevoerde werken of foutieve werken te laten uitvoeren. Dit echter indien er een meerderheid van stemmen is op de AV.

Ivm de automatische poort en de veiligheid wensen de andere eigenaars geen expert aan te stellen om na te kijken of alles wel is uitgevoerd volgens de voorschriften. Zij wensen geen verder investeringen te maken.

Opdat de Wet Breyne (=Woningbouwwet 9 juli 1971) van toepassing zou zijn, dient de aannemer de verplichting op zich te nemen het onroerend goed te voltooien. Dit betekent dat deze wet NIET van toepassing is, wanneer er enkel de verplichting bestaat de ruwbouw af te leveren,cf. A. VERBEKE De Wet Breyne sans gêne,Larcier.
Ik ga ervan uit dat de Woningbouwwet in uw geval van toepassing is,wat u dient te verifiëren.

“Art.9.De eindoplevering van het werk mag niet geschieden dan na verloop van een jaar sedert de voorlopige oplevering, met dien verstande dat de eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten, met inbegrip van de toegangen, reeds heeft plaatsgehad, zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is.”(9 JULI 1971. - Wet tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).

“Art.2...§ 2. De bewoning of het in gebruik nemen van het gebouw of van de verbouwde of uitgebreide gedeelten ervan, geldt echter als vermoeden dat de koper of opdrachtgever stilzwijgend de voorlopige oplevering aanvaardt, behoudens tegenbewijs...§ 3. De verkoper of de aannemer die eigenaar blijft van een gedeelte van het gebouw dat hij oplevert, oefent bij de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten geen der aan de mede-eigendom verbonden rechten uit. Indien voor de geldigheid van de voorlopige oplevering of van de eindoplevering van gemeenschappelijke gedeelten, de aanwezigheid van een van de mede-eigenaars is vereist en deze verzuimt te verschijnen binnen de redelijke termijn die de verkoper of aannemer hem bij deurwaardersexploot heeft gesteld, beslist, wat hem betreft, de rechtbank over de oplevering.”(21 OKTOBER 1971. - Koninklijk besluit houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen).

‘nu blijkt dat er nooit een voorlopige oplevering gebeurd is van de gemeenschappelijke delen.’

Door het in gebruik nemen van de gemeenschappelijke delen geldt het vermoeden dat de koper of opdrachtgever stilzwijgend de VOORLOPIGE oplevering aanvaardt.

Onder meer uit voornoemd art.2,§3 kan afgeleid worden dat de DEFINITIEVE oplevering van de gemeenschappelijke delen tegensprekelijk dient te gebeuren,met name aan de eigenaars of aan hun gevolmachtigde,die door de algemene vergadering dient aangesteld. Om te kunnen overgaan tot de definitieve oplevering dienen vooraf de gebreken weggewerkt ,desnoods door ingebrekestelling van de verkoper door de vereniging van mede-eigenaars en zo nodig via de rechter.

“Art.577-6...§7...Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken...”(Burgerlijk Wetboek).

Door het in gebruik nemen van de gemeenschappelijke delen geldt het vermoeden dat de koper of opdrachtgever stilzwijgend de VOORLOPIGE oplevering aanvaardt.

Wat indien één mede-eigenaar zijn privatief voorlopig laat opleveren of in gebruik neemt alvorens de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen plaats vond en deze gemeenschappelijke delen zelfs nog niet opleverbaar zijn omdat ze niet zijn afgewerkt ?
Wordt dit dan ook aanzien als een stilzwijgende aanvaarding ?
Vanwege alle mede-eigenaars ?
Moet niet iedere eigenaar akkoord gaan met de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen ?
Welk zijn de gevolgen voor de eigenaars van een dergelijke situatie ?
Zijn de eigenaars dan nog steeds beschermd door de Wet Breyne?