JuridischForum.be

...
De eerste syndicus heeft een rekening geopend op naam van de residentie. Nu wil ze dat we de provisie op een andere rekening storten. volgens de brief staat die ook op naam van de residentie. Bij navraag in de bank bleek echter, dat om haar eigen rekening ging. Ik sta daar nogal huiverachtig tegenover, omdat ik een geval ken waarbij de syndicus ook vroeg om op zijn rekening te storten. Toen hij verhuisde, bleek het geld ook mee verhuisd en dat die mensen al die tijd voor niets hadden betaald. Ik weet ook niet waar het geld op de oude rekening naartoe is en wie de interesten op die nieuwe rekening int.

In het topic 'opzeggen van de syndicus', stond dat de syndicus verplicht is om de rekeningen te tonen. Dat heeft ze ook nog niet gedaan. En nu eist ze dat we dubbele provisie betalen. Ik heb haar de laatste dagen nog niet gezien en heb bovenstaande nog niet kunnen ter sprake brengen, maar ik wil gewoon weten wat mijn rechten zijn omdat ik het eigenlijk niet helemaal vertrouw.

Het is normaal, maar niet verplicht, dat de nieuwe syndicus een nieuwe rekening opent. Dat laat een correctere afsluiting van de rekeningen en ontlasting van de vertrekkende syndicus toe.

Echter NOOIT, maar dan ook NOOIT, fondsen bestemd voor iemand storten op de rekening van een derde. De nieuwe syndicus moet schriftelijk en vooraf aantonen aan minstens de Raad van Beheer dat de rekening op naam staat van de VME, als titularis de VME heeft en als volmacht houder de syndicus.

Een bankrekening kan niet staan op naam van de residentie, maar wel op naam van de vereniging van mede-eigenaars (VME).

Er is ook een essentieel verschil tussen:
1. de benaming van de rekening
2. de titularis van de rekening (de VME)
3. de volmacht houders van de rekening (de syndicus of zijn de wettelijke vertegenwoordiger van de syndicus indien het een rechtspersoon is)

Meestal werd, tot enkele jaren na de nieuwe wet van 1994, een rekening geopend op naam van de residentie, met het statuut van een feitelijke vereniging. De rekening werd in de praktijk geopend door de leden van de raad van beheer en de syndicus, die hierdoor de leden van de feitelijke vereniging zijn, met uitsluiting van de andere mede-eigenaars.

Momenteel heb ik een procedure ten gronde gestart om een analoog probleem op te lossen voor de VME waar ik mede-eigenaar ben. Er is door de Vrederechter al een maatregel opgelegd aan de syndicus, maar hij weigert die uit te voeren, want er is geen dwangsom bepaald.

De volgende documenten zijn noodzakelijk voor de bank:
1. basis-akte van uw VME (kopie eerste en laatste blad, met de identificatie van de akte bij de notaris en de registratie bij het hypotheekkantoor)
2. eventuele aanvullingen van de basis akte die de benaming en/of zetel van de VME wijzigen
3. notulen van de Algemene Vergadering die de beslissing tot aanstelling van de syndicus herneemt. Normaal is de identificatie van de syndicus noodzakelijk, de begindatum van het mandaat en de duur. Eventueel vermelden wie de afgevaardigde van de syndicus is, zo zij/hij de zaakvoerder niet is.
4. een kopie van de identiteitskaart van de syndicus, zo hij/zij een natuurlijke persoon is.
5. zo de syndicus een rechtspersoon is:
a. een kopie van zijn statuten
b. een kopie van de aanstelling van de zaakvoerder van de syndicus
c. een kopie van de aanstelling van de afgevaardigde van de syndicus bij de VME (zo hij verschillend is van de zaakvoerder)
d. een kopie van de identiteitskaart van beide

Zo dubbele handtekeningen vereist zijn volgens een beslissing van de Algemeen Vergadering dienen deze volgens mij in principe (moet nog bevestigd worden door de Vrederechter in mijn zaak) aangesteld zijn tot toegevoegde syndicus met een beperkte opdracht.

Wat zeker niet opgaat is dat deze mede-eigenaars, wegenes belangenconflict:
- tevens reken-commissaris zijn
- lid zijn van de Raad van Beheer, vermits deze een toezichtsopdracht heeft

Bij de aanstelling van de syndicus dient ook nagegaan of zijn verzekering BA de nodige dekking biedt voor het geval van fraude, ... . Na kijken of er nog dekking is in het geval van dubbele handtekening.

Groetjes,

Luc

luc,

blijft uw advies o.k. met de wet van 2.6.10 ?

NBLN,

Vooreerst bedankt dat je mij hebt herinnerd aan het bestaan van deze tekst uit 2005 die mijn toenmalige persoonlijke mening weergeeft.

De procedure te gronde die ik gestart heb in 2005 loopt nog steeds. Ik heb kennis gemaakt met de volledige panoplie van procedurele vertragingen. Omdat ik enerzijds steeds de bal heb gespeeld, en niet de man, en anderzijds een voldoende financiële buffer had voorzien, heb ik het uitgehouden. We staan nu vermoedelijk kort voor de ontknoping. Twee van de drie sleutelfiguren hebben al ontslag genomen/gekregen.

Zonder in detail te treden meen ik persoonlijk dat ondertussen de regelgeving zodanig is verduidelijkt dat:
• Een wijziging van syndicus geen wijziging van bankrekening mag inhouden (KB 12.07.2012)
• Vanaf de datum van wijziging van syndicus de oude syndicus geen uitgaven meer mag verrichten, maar dat hij de facturen dient door te spelen aan de nieuwe syndicus (wet 2010).
• Twee zichtrekeningen (met eventueel telkens eraan gekoppeld een spaarrekening) zijn verplicht (werkkapitaal en reservekapitaal) (wet 2010 & KB 12.07.2012)
• Wie volmachthouder is van een rekening van de VME (= dubbele handtekening), en geen aangestelde is van de syndicus, dient een expliciet mandaat te hebben van toegevoegde syndicus (met alle gevolgen van dien) (wet 1994, 2010, KB 12.07.2012).
• Wie inzage wil hebben via een internettoepassing op alle bankverrichtingen (zonder handtekeningbevoegdheid dwz de commissaris van de rekeningen) dient de voorafgaandelijke, expliciete en nominatieve toelating te hebben van de AV, plus het reglement terzake (voorafgaandelijk goedgekeurd door de AV) expliciet en vooraf te onderschrijven. Persoonlijk ben ik er geen voorstander van, maar er is nog geen jurisprudentie, voor zover ik weet. Wel is de privacywetgeving van toepassing.
• Noodzakelijke documenten.
Punt 3: aanvullen met KBO nummer van de syndicus (wet KBO)
Punt 3: de identificatie van de syndicus dient te gebeuren via een officiële brief van de kandidaat-syndicus aan de zittende syndicus (of de persoon aangeduid in de statuten of het “reglement van de syndicus”) (vonnis 28.11.2012, wordt in principe gepubliceerd via TAppt);
Punt 5.b en 5.c: zijn te wijzigen als de syndicus firma een permanente vertegenwoordiger heeft aangesteld (niet uitgewerkt maar geniet wel mijn persoonlijke voorkeur). Wet 1994 en 2010
• Leden van een orgaan kunnen in feite geen lid zijn van een ander orgaan van de VME. In het geval van mede-eigenaars, stemgerechtigd lid van de AV, worden minimaal hun bevoegdheden in de AV beperkt zodra hun mandaat in het andere orgaan besproken wordt. De AV bepaald concreet de te nemen maatregelen in zijn reglement van de AV (wet 2010).

Wat zijn de redenen om geen voorstander te zijn van de leestoegang tot de bankrekeningen? De facto heeft de commissaris sowieso toegang tot de bankuittreksels.

Bij een elektronische leestoegang kan de commissaris kennis hebben (en die oneigelijk gebruiken) vooraleer de syndicus zelf op de hoogte is van bepaalde verrichtingen.

Een commissaris ziet de verrichtingen in de boekhouding na, maar pas nadat de syndicus deze heeft verwerkt in de boekhouding. Een (uittreksel van een) bankrekening is geen boekhoudingrekening, maar wel een bewijsstuk van de boekhouding.

De impliciete doelstelling (nazien of er "geld" verdwijnt) kan beter bekomen worden door een goede verzekering BA bij fraude door ene personeelslid. Dat probleem (onderverzekering) werd recent in ene zeer concrete geval voorgelegd aan het BIV (aspect plichtenleer) en de Vrederechter (aspect BW).