JuridischForum.be

(Gebouw met twintigtal entiteiten, prof. syndicus, BIV-erkend).

1.
Het onderhoud van de gemeenschappelijke delen is nogal prijzig.
Nazicht van de facturen van de voorbije jaren leert dat dit gebeurt door een dochteronderneming van de firma van de syndicus.

Nu heeft de syndicus vorig jaar toestemming gevraagd om een uitzondering op artikel 15 (verbod op contracten met familieleden, verwante bedrijven...) maar dat heeft de AV niet toegestaan. Desalniettemin...

Uiteraard heeft de syndicus de facturen betaald, en werden de prestaties geleverd.

Wat moet ik daarmee doen?


2.
Er was een dakgoot die niet gereinigd werd, en tot waterschade in een appartement geleid heeft.
Nu lijkt mij dit een zaak van nalatigheid van de syndicus te zijn. (Was in jaren niet leeggemaakt, in een straat met bomen is het logisch dat er bladeren in de dakgoot accumuleren).
Ik heb het vermoeden dat dit als waterschade op de verzekering van de VME gekomen is, waarbij de VME de vrijstelling heeft betaald.
Is dit correct?
Moet dit niet op de beroepsaansprakelijkheid van de syndicus verhaald worden?

Wat moet ik hiermee doen?


3.
De voorgaande jaren heeft de VME de syndicusverzekering betaald.
Uit een eerder thread leid ik af dat dit zo niet hoort te gebeuren (syndicus moet zichzelf verzekeren).

Welke acties moet ik ondernemen?

Eerst en vooral de syndicus "aangetekend" in gebreke stellen. Afwachten wat het antwoord is. Desgevallend naar de vrederechter stappen.

Wat doet de commisaris van de rekeningen?

Wat doet de commisaris van de rekeningen?

De commissaris van de rekeningen kijkt of de facturen overeenkomen met de betalingen die gebeuren. Wat het geval is.

Naar de aard, bestemming of grootte van de facturen wordt niet gekeken.

Eerst en vooral de syndicus "aangetekend" in gebreke stellen. Afwachten wat het antwoord is. Desgevallend naar de vrederechter stappen.

Waarvoor stel ik de syndicus in gebreke?

Voor de vrijstelling vraag ik de vrijstelling.

Voor de verzekering zou ik terugbetaling van de premies vragen. Voor de voorbije tien jaar? Sinds ik eigenaar ben? Vanaf de nieuwe appartementswet?

Moet ik de ontbinding van de contracten met de dochterfirma vragen?
Moet ik terugbetaling vragen? Er zijn wel degelijk prestaties gebeurd.
Heb ik een betere positie wanneer ik offertes voor vergelijkbare diensten zou opvragen, en terugbetaling van het verschil zou vragen?

(bedankt voor de antwoorden)

1. De vereniging van mede-eigenaars kan de terugbetaling vorderen van de door de syndicus onrechtmatig gedane uitgaven.

“Art.577-8...§ 6. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

“Art.577-9...§ 3. Iedere medeëigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd medeëigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen...”(B.W.).

2. De vrijstelling inzake waterschade kan verhaald worden op degene die de waterschade veroorzaakte. Indien dit de syndicus is dan kan hij zijn verzekering beroepsaansprakelijkheid hiervoor aanspreken. Hiertoe dient de algemene vergadering zijn fout,de schade en het oorzakelijk verband te bewijzen.

3.“Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht : 10° een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat OM NIET, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars...”(Burgerlijk Wetboek).

Waarvoor stel ik de syndicus in gebreke?

Vermoedelijk dient u de VME in gebreke te stellen en bij de Vrederechter de beslissingen terzake van de AV betwisten, voor zover nog mogelijk.

Zo u kan aantonen dat (een mandataris van) de VME bepaalde feiten heeft verborgen voor de mede-eigenaars, kan u verder teruggaan.

Maar ik vermoed dat u in dat geval de syndicus en de rekencomissaris ook dient te dagvaarden als gedwongen partij, zo u wil bekomen dat zij later de geleden schade vergoeden aan de VME.

Voor de rekencommissaris dient hij te weten dat hij moet nazien of de voorgelegde factuur verband houdt met inkomsten of uitgaven van de VME. Meer specifiek dient hij na te gaan of de syndicus heeft vermeld op een document ( bestelbon, ...). Dat is noodzakelijk vanaf 375 EUR zo de syndicus een handelaar is.

Dit document (of minimaal een verklaring van hem genoteerd en ondertekend op de factuur) is te voegen bij de factuur, op welke beslissing van de AV (of bepaling van het BW) hij zich baseert. Dit dient bijvoorbeeld gemotiveerd zo het gaat om Art. 577-8 §4 4° BW.

Het is niet aan de rekencomissaris om die opzoekingen te doen, het is aan de syndicus om de nodige documenten te integreren in de boekhouding. De commissaris moet zich beperken tot het vaststellen van feiten.

Ook negeert uw rekencomissaris vermoedelijk het andere aspect van de controle: de controle van de financiën.
- is het bedrag van het werkkapitaal, reservekapitaal, ... voldoende ?
- zijn de betalingen gebeurt op tijd, werden geen boetes betaald (die zijn in principe ten laste van de syndicus, zo hij niet de nodige maatregelen heeft genomen om het werkkapitaal te verhogen)
- zijn de opvragingen van de voorschotten, ... tijdig gebeurt, werd de betaling ervan goed opgevolgd?
- zijn alle facturen vermeld in de boekhouding ?
- ... .