JuridischForum.be

Hallo,

Ik vraag me af of een syndicus bij wet verplicht is. Wij wonen nl. in een vrij oude appartementsblok, en daar is nooit een syndicus geweest. Met als gevolg natuurlijk dat er heel wat onenigheid onder de eigenaars is m.b.t. betaling van gemeenschappelijke kosten.

Is de aanstelling van een syndicus verplicht? En zo ja, weet er iemand hoeveel dit kost per maand?

Bedankt!

J.L.

Art. 577-8 Burgerlijk Wetboek
? 1 Wanneer de syndicus niet in het reglement van mede?igendom aangesteld werd, wordt hij benoemd door de eerste algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere mede?igenaar.

Indien hij is aangesteld in het reglement van mede?igendom, neemt zijn mandaat van rechtswege een einde bij de eerste algemene vergadering.Het mandaat van de syndicus kan in geen geval vijf jaar te boven gaan, maar kan worden verlengd.

Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat.

? 2 Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen acht dagen na die aanstelling of benoeming, op onveranderlijke wijze en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede?igenaars gevestigd is.

Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam en firma, alsmede haar maatschappelijke zetel. Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, met name de plaats waar, op de zetel van de vereniging van mede?igenaars, het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd.

De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus.

? 3 Indien de betekening niet kan worden gedaan overeenkomstig artikel 35 van het Gerechtelijk Wetboek, geschiedt zij overeenkomstig artikel 38 van dit Wetboek.

De aangetekende brief bedoeld in artikel 38, ? 1, derde lid, moet dan aan de woonplaats van de syndicus worden gericht.

? 4 Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede?igendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht:

1? de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van mede?igendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de mede?igendom een beslissing moet worden genomen;
2? de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in het register bedoeld in artikel 577-10, ? 3;

3? deze beslissingen uit te voeren en te laten uitvoeren;

4? alle bezwarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen;

5? het vermogen van de vereniging van mede?igenaars te beheren;

6? de vereniging van mede?igenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;

7? de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577-11, ? 1, over te leggen binnen vijftien dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;

8? aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld.

? 5 De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.

? 6 De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.

? 7 Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere mede?igenaar een voorlopig syndicus aanwijzen.

De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen.

Art. 577-3. Burgerlijk Wetboek
De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede?igendom, neergelegd in artikel 577-2, par. 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.
Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle mede?igenaars instemmen met die afwijking.
Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van mede?igendom.
Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede?igenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.






Het artikel 577-3 en 577-8 van Burgelijk Wetboek en welke van openbare orde zijn enerzijds en het geheel verplichting in de wet op de mede?igendom waaronder het bestaan van een basisakte voor onroerende goederen waarbij er meerdere eigenaars verbonden zijn met privatieve en gemeenschappelijke gedeelten, maakt dat er volgens mij niet kan afgeweken worden van het feit dat er een syndicus dient te worden aangesteld : dit kan een eigenaar die een eigendom bezit in die mede?igendom zelf zijn of een BIV-erkend vastgoedmakelaar. De wet voorziet zelfs dat een vrederechter bij ontstentenis en op verzoek van enige eigenaar een voorlopige syndicus kan aanstellen.

Voorbeeld van een gebouw aan de Westkust met 2 winkels, 8 appartementen en 1 technisch verdiep : 188 euro per maand gedeeld door 11 eigenaars voor een blok met een werkingskapitaal per jaar van rond de 13000 euro