JuridischForum.be

Erfdienstbaarheid: recht van doorgang versus recht van uitweg

Links van ons recent aangekocht huis bevindt zich een bestrate strook (2,70m x 23 m) grond. Deze is onze eigendom. Volgens de eigenaar van het achterliggend pand heerst er een erfdienstbaarheid van doorgang op dit stuk. De voordeur van dit huis paalt aan de openbare weg (een zijstraat van mijn straat).

Op het einde van de bestrate strook staat een deur met een bel. Volgens het immokantoor was er een erfdienstbaarheid op deze strook voor dit ingesloten pand. Dit vertelde we aan de notaris. Uit zijn onderzoekingen bleek er geen erfdienstbaarheid op te rusten. In de notari?le akten van de vorige eigenaars van mijn huis staat er uitdrukkelijk vermeld dat er geen erfdienstbaarheid is. Wij maakten ons zorgen dat het er niet in stond want volgens het immokantoor moest het ingesloten huis ook een doorgang hebben via ons oprit. De notaris raadde ons aan om dit dan in de notari?le akte te plaatsen want volgens hem is het gemakkelijker om later iets uit de akte te halen dan er iets nieuw in te zetten. Hij vermeldde het als volgt in onze notari?le akte: ?Bovendien blijkt, op grond van het huidig kadastraal plan dat aan de kopers werd overgemaakt, dat een strook grond gelegen aan de linker scheidingslijn van het verkocht goed bezwaard zou zijn met een erfdienstbaarheid van doorgang (losweg) ten behoeve van het achterliggend en ingesloten perceel gekadastreerd sektie D nummer 266/m/3?. Op het kadastraal plan bestaat sektie D nummer 266/m/3 uit een rechthoek met daarachter een driehoekje. Wij dachten dus dat dit driehoekje een huisje was met een voordeur op de losweg.

Nu blijkt dat dit gewoon de achterdeur is van de achterbuur. Mijn achterbuur heeft een voordeur die paalt aan de openbare weg (zijstraat van mijn straat). Er bestaat ook verderop zijn straat een wandelpadje die tot aan de achterkant van zijn huis gaat en zijn derde uitgang is mijn oprit.
De notaris raadde vervolgens aan om dit uit te klaren met een landmeter.

Dit hebben we ook gedaan en zijn resultaat is dat er op die strook een recht van uitweg is omdat er vroeger een waterput was. Deze waterput is al jaren verdwenen. De landmeter ziet het nut niet in van de erfdienstbaarheid. We hebben een aanvraag ingediend tot minnelijke schikking bij de Vrederechter (Leuven kanton 2) om de erfdiensbaarheid uit te doven. Mijn achterbuur beweert dat hij het mag blijven gebruiken omdat hij recht van doorgang heeft. In zijn notari?le akte staat een plan van een landmeter met recht van doorgang. Dit plan is enkel door hem getekend en niet door vorige eigenaars van mijn huis. Onze landmeter beweert dat het een recht van uitweg is die geen nut meer heeft.

Vragen:

1. Wat is het verschil tussen recht van doorgang en recht van uitweg?
2. Stel dat het recht van doorgang is. (Als ik me niet vergis betekent dit dat beide partijen tot een akkoord zijn gekomen). Uit notari?le akten van vorige eigenaars hebben ze nooit erfdienstbaarheid van doorgang toegestaan. Wij ook niet maar hoe zwaar weegt de zin in de notari?le akte door. Deze is erin gekomen gebaseerd op verkeerde info nl het idee dat dit 2 aparte woningen waren.

Ook wij breken al lang over het verschil tussen recht van doorgang tov recht van uitweg. Een eenduidig antwoord zou meer dan welkom zijn...

Artikel 682, ,§1, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de eigenaar wiens erf ingesloten ligt een uitweg kan vorderen wanneer hij onvoldoende toegang heeft tot de openbare weg en deze toegang niet kan inrichten zonder overdreven onkosten of ongemakken, voor het normale gebruik van zijn eigendom naar de bestemming ervan.

Een recht van overgang kan bij overeenkomst worden afgesloten middels een notariële akte, waarbij al dan niet een vergoeding wordt voorzien. De overgang kan verbonden zijn aan het erf, dan wel aan de persoon van de begunstigde worden verbonden. De procedure vangt aan met een verplichte verzoeningszitting (art. 1345 B.W.). Bij gebreke aan verzoening wordt de procedure middels verzoekschrift ingeleid (art. 1371bis G.W.), met afstapping door de Vrederechter.

Een recht op overgang kan ook voor de Vrederechter van de plaats waar het goed gelegen is worden gevorderd. Deze uitweg geschiedt dan over de erven van zijn naburen, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die hij mocht veroorzaken. Meestal betreft dit een jaarlijkse vergoeding, die kan gekapitaliseerd worden.

Het recht van doorgang kan op vordering van de titularis van het lijdend erf worden opgeheven in toepassing van art. 710bis van het B.W. wanneer de erfdienstbaarheid alle nut heeft verloren.

ik dacht dat een erfdienstbaarheid (of het nu van doorgang of recht van uitweg, of recht van nootjes rapen..) in beide aktes moet beschreven staan. Zowel in de akte van de "heersende" partij (hij die er van geniet) en in de akte van de "lijdende" partij (hij die het moet toestaan. Als dat niet het geval is, is er al iets grondig fout. Want zou kan je erfdienstbaarheden verzinnen bij de vleet: de tuin mogen gebruiken van de buren, op hun dak de salsa dansen...

Nog iets belangrijk: een erfdienstbaarheid verliest zijn "zin van bestaan" als er een alternatieve weg is:
- de buur kan door zijn voordeur.
- de waterput is daar niet meer, dus hij heeft daar niets te zoeken.

Wat mij betreft is daar geen erfdienstbaarheid en als er al ooit eentje was ooit is ze uitgedoofd.
En doe vooral niet wat de notaris voorstelt om toch maar een erfdienstbaarheid in je akte zetten (ja zeg... het staat NIET in de oorspronkelijke akte, waarom zou je eigendom nog officieel extra gaan belasten???)
Mooi hekje plaatsen (dat open en toe kan)
mooie plantjes/struikjes rond het wegeltje.
Buurman moet maar door de voordeur of het zijwegeltje...
Hoeveel uitgangen heeft hij eigenlijk nodig??
Wil hij soms ook nog door je dak...?

Er zijn verschillende soorten erfdienstbaarheden:

Zo bestaan er erfdienstbaarheden die door de wet gevestigd zijn, zoals het recht van uitweg (art. 682 B.W.): De eigenaar wiens erf ingesloten ligt omdat dit geen voldoende toegang heeft tot de openbare weg en deze toegang niet kan inrichten zonder overdreven onkosten of ongemakken, kan, voor het normale gebruik van zijn eigendom naar de bestemming ervan, een uitweg vorderen over de erven van zijn naburen, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die hij mocht veroorzaken.

Er zijn erfdienstbaarheden die door 's mens toedoen gevestigd worden: het recht van overgang dat conventioneel (bij overeenkomst) gevestigd wordt. Dit recht van overgang kan ook gevestigd worden ten voordele van een erf dat niet ingesloten is.

Het recht van uitweg gaat teniet als het erf niet meer ingesloten is.

Het recht van overgang kan door de rechter afgeschaft worden als het ieder nut verloren heeft. Het feit dat een erf niet meer ingesloten is betekent niet noodzakelijk dat de erfdienstbaarheid ieder nut voor het erf
verloren heeft.

Men moet deze twee soorten erfdienstbaarheden dus goed uit elkaar houden. Een erfdienstbaarheid van uitweg wegens ingeslotenheid bestaat maar in de mate dat deze door de rechter is toegekend en wordt dus niet noodzakelijkerwijze in een akte vermeld.

Bij al het voorgaande wil ik nog het volgende toevoegen:

(1) ofwel is er een erfdienstbaarheid in de aankoopakte van grond of woning opgenomen
(2) ofwel is er geen erfdienstbaarheid op ogenblik van aankoop maar wordt er één gevestigd na de aankoop ingevolge een rechterlijke beslissing

Vraag die meeste mensen zich nu stellen is of in het geval (2) bij een nieuwe verkoop van het onroerend goed het bestaan van de erfdienstbaarheid verplicht in compromis/notariële akte moet worden opgenomen?
M.a.w. behoort het tot de verplichtingen van de verkoper/notaris om dit duidelijk te vermelden aan de potentiële kopers?
Volgens mij is het antwoord positief, want anders zou dit geïnterpreteerd kunnen worden als een verborgen gebrek.