JuridischForum.be

de ijzeren gasleidingen in ons appartementsgebouw moeten vervangen worden naar koper
in mijn appartement (gelijkvloers) zijn de leidingen van kelder tot appartement gelijkvloers reeds vervangen enkele jaren geleden tijdens de renovatie van het gelijkvloers appartement

voor het gebouw betekent dit dus dat enkel de gasleidingen in de kelder moeten vervangen worden + de leidingen van de kelder naar de appartementen op 1e, 2de en 3de verdiep

nu vragen de eigenaars van het 1e, 2de en 3de verdiep aan mij om volledig mee te delen in de kosten van deze werken
is dit correct of dien ik enkel te delen in de kosten van het gemeenschappelijke deel (i.e. kelder) en dus niet in de kosten van de leidingen van de kelder naar de appartementen op 1e, 2de en 3de verdiep?

m.a.w. horen de gasleidingen van kelder naar de individuele appartementen bij het gemeenschappelijke deel het gebouw of horen die bij de individuele appartementen?

Wat zeggen de statuten over die gasleidingen?

Waar staan de individuele gasmeters? In de kelders?
Alle leidingen voorbij de individuele gasmeter zijn privatief, en dus te vervangen op kosten van iedere individuele mede-eigenaar.

Alle leidingen voorbij de individuele gasmeter zijn privatief, en dus te vervangen op kosten van iedere individuele mede-eigenaar.

Dat is niet de facto van toepassing. De AV kan in bepaalde gevallen ook beslissingen nemen ten opzichte van privatieve delen.
Art. 577-7, §1, 1°, e BW: "De algemene vergadering beslist bij meerderheid van drie vierden van de stemmen mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars. Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars."

Klopt. Maar volgens mij kan de AV ook niet beslissen gasleidingen te vervangen die het niet nodig hebben vervangen te worden. De leidingen van poster werden vroeger namelijk reeds vervangen.

Het eerste deel spreekt voor zich
Afwachten wat hij antwoordt op de bovenstaande vragen.

Klopt. Maar volgens mij kan de AV ook niet beslissen gasleidingen te vervangen die het niet nodig hebben vervangen te worden. De leidingen van poster werden vroeger namelijk reeds vervangen.

Het lastenboek, moet enerzijds de huidige toestand beschrijven en anderzijds de gewenste toestand. Het zijn de leidingen die niet voldoen aan de gewenstr toetand dir dienen vervangen/aangepast te worden, zo de AV het lastenboek expliciet en vooraf goedkeurt.

De verrekening gemeenschappelijk/privatief gebeurt zoals gesteld door mava.

ik zal de akte moeten opvragen bij de notaris
kom hier later op terug

Bezit jij dan geen akte?

Een basisakte heb je toch normaal ontvangen bij de ondertekening van de aankoopakte bij de notaris.
Als je er geen hebt, hoe kan jij dan nazien of de verdeling van de kosten volgens de regels is gebeurd in het verleden. Je moet ook de verslagen van de diverse AV inzien, want daarin kan vroeger reeds een beslissing over die gasbuizen zijn genomen met meerderheid van stemmen . Heeft die AV destijds toestemming gegeven uw privatieve gasbuizen te vernieuwen. Heeft u de AV in kennis gesteld van de renovatie van uw appartement?

Heeft u de AV in kennis gesteld van de renovatie van uw appartement?

Niet verplicht, zo het enkel de private delen betreft van de gasleiding.

Wat indien deze gasleiding in een gezamenlijke kolom liggen, waar je in ieder appartement moet openbreken om er aan te kunnen?

de ijzeren gasleidingen in ons appartementsgebouw moeten vervangen worden naar koper
in mijn appartement (gelijkvloers) zijn de leidingen van kelder tot appartement gelijkvloers reeds vervangen enkele jaren geleden tijdens de renovatie van het gelijkvloers appartement

voor het gebouw betekent dit dus dat enkel de gasleidingen in de kelder moeten vervangen worden + de leidingen van de kelder naar de appartementen op 1e, 2de en 3de verdiep

nu vragen de eigenaars van het 1e, 2de en 3de verdiep aan mij om volledig mee te delen in de kosten van deze werken
is dit correct of dien ik enkel te delen in de kosten van het gemeenschappelijke deel (i.e. kelder) en dus niet in de kosten van de leidingen van de kelder naar de appartementen op 1e, 2de en 3de verdiep?

m.a.w. horen de gasleidingen van kelder naar de individuele appartementen bij het gemeenschappelijke deel het gebouw of horen die bij de individuele appartementen?

Delen/zaken die tot gebruik/ tot nut zijn van één kavel zijn privatief (ik spreek hier dan niet over zaken waarop een exclusief gebruiksrecht rust). Gasleidingen zijn over het algemeen van aan, en met inbegrip ervan, de privatieve gasmeter privatief en dit tot en met het traject dat uimondt in het kavel.
In de statuutakte zullen de gasleidingen voor 99% als privatief worden omschreven. De AV kan zich hierover niet uitspreken en men kan u dus niet verplichten om mee te gaan betalen voor de vernieuwing van andere privatieve nutsleidingen.
De wet voorziet idd. dat bepaalde privatieve werken door de VME kunnen worden uitgevoerd. Uiteraard met dien verstande dat het om een gegronde reden gaat, wat in deze niet écht blijkt. Mocht bijvoorbeeld uit een rapport blijken dat ifv. een mogelijk gevaar alle gasleidingen tegen een bepaalde termijn dienen te worden vervangen, en er is een eigenaar die dit nalaat, dan wordt deze mogelijkheid wel verrechtvaardigd. Het kan uiteraard niet zijn dat de VME/AV eenzijdig, en dus zonder enige inspraak, een eigenaar gaat verplichten om een bepaald werk middels haar zorgen en voor een door haar vastgesteld uitvoeringsbedrag gaat opleggen als hier geen gegrondheid toe bestaat.

heb ondertussen de basisakte gevonden
hier is de bladzijde die volgens mij relevant is:

http://imageshack.us/f/13/img0009oc.jpg/

één van de medebewoners heeft ondertussen advies gevraagd bij een kennis, die vervolgens tot dit besluit is gekomen:

"In het algemeen reglement van mede-eigendom dat aan de basisakte werd gehecht, zoals verleden voor notaris Hugo Larose op 26 juni 1978, werd uitdrukkelijk gestipuleerd in artikel 5 dat onder meer tot de gemeenschappelijke delen behoren: “…de nutsleidingen van allen aard, ter uitzondering nochtans van de gedeelten dezer afvoerpijpen en leidingen zich bevindend in de privatieve gedeelten en enkel bestemd voor die privatieve gedeelten“. Het is m.i. overduidelijk dat de gasleidingen in kwestie, ook al dienen deze leidingen slechts tot nut van één of een beperkte aantal privatieve kavels, gemeenschappelijk zijn voor zover ze door gemeenschappelijke delen lopen.

Artikel 31 van genoemd reglement van mede-eigendom bepaalt verder uitdrukkelijk dat de kosten wegens herstel aan/vervanging van deze leidingen, lastens de vereniging van mede-eigenaars zijn en dus in feite door alle mede-eigenaars à rato van hun quotiteiten in de gemene delen gedragen dienen te worden. Ook al hebben niet alle mede-eigenaars nut van deze gemeen delen. Dit is niets anders dan de bevestiging van artikel 577-2, § 9 Burgerlijk Wetboek, dat verder bepaalt dat dergelijk kosten pas kunnen worden verdeeld onder de verschillende mede-eigenaars op basis van het nut hiervan voor eenieder, wanneer daarover een uitdrukkelijk akkoord is. Dat laatste is niet het geval.

Het reglement van mede-eigendom voorziet in artikel 35 verder in het feit dat mede-eigenaars toegang moeten verlenen in geval van werkzaamheden aan de gemene delen van het appartementsgebouw. Dat artikel sluit af met volgende zin: “De mede-eigenaars moeten zonder vergoeding toelaten alle herstellingen aan de gemene zaken, die beslist zijn volgens de regelen van het tegenwoordige artikel, te doen uitvoeren”. M.i. moet dit als volgt worden geïnterpreteerd dat voor de loutere doorgang langsheen zijn/haar privatieve kavel de betrokken mede-eigenaar geen vergoeding mag vragen. De daadwerkelijke herstellingskosten aan de respectieve privatieve kavel teneinde deze werken te kunnen uitvoeren, vallen m.i. lastens de vereniging van mede-eigenaars. Het lijkt mij onrechtvaardig te zijn dat de kosten wegens opening naar de voormalige vuilschuif (voor zover niet buitensporig) toe, louter ten laste is van de respectieve mede-eigenaar. Dus deze kosten zijn lastens de gemeenschap, onder alle mede-eigenaars te verdelen a rato van eenieders quotiteiten in de gemene delen.

Verder zou ik durven aanraden dat elke mede-eigenaar in zijn of haar kavel in de toekomst, via een luik of dergelijken, een blijvende toegang blijft behouden tot de voormalige vuilschacht gezien daar in de nabije toekomst leidingen komen te liggen."

is dit advies correct?
stel er mij toch vragen bij, zeker dat laatste over toegang behouden tot de voormalige vuilschuif

alvast bedankt voor jullie mening!

nog een vraag: kan de AV zomaar beslissen om de gasleidingen te verleggen naar de vuilschacht? Moet dat unaniem akkoord zijn?
er staat nergens in de akte dat deze vuilschacht mag gebruikt worden voor het leggen van leidingen