JuridischForum.be

Ik woon in een appartementsgebouw van 200 gezinnen, id ditnormaaal dat de syndic in het zwartlaat werken, en tot wie moet men zich wenden om deze praktijken te doen stoppen. Ook heeft iemand van de raad van medeeigendom de klusjesman loonsopslag gegeven zonder dat dit goed gekeurd is op de algemene vergaderin. Kan dit zo maar

a) Neen en RSZ inspectie: http://www.rsz.fgov.be/nl/contact.html?id=3" onclick="window.open(this.href);return false;
b) Het zou me sterk verbazen dat de AV dergelijke bevoegdheid heeft toegewezen aan de raad van mede-eigendom. Betaalt de syndicus dan ook effectief meer?

Ik woon in een appartementsgebouw van 200 gezinnen, id ditnormaaal dat de syndic in het zwartlaat werken, en tot wie moet men zich wenden om deze praktijken te doen stoppen. Ook heeft iemand van de raad van medeeigendom de klusjesman loonsopslag gegeven zonder dat dit goed gekeurd is op de algemene vergaderin. Kan dit zo maar

Met welke tastbare elementen kan u deze beweringen hard maken ?

En hoewel ik principieel tegen zwartwerk ben om allerlei redenen zijn er evenveel oorzaken als redenen waarom zwartwerk blijft bestaan.
Maar om te antwoorden op uw vraag dient u de sociale inspectie te verwittigen opdat zij komen controleren. Echter er is zeer weinig kans
dat ze komen opdagen gezien ze liever uitpakken met blitse acties op grotere bouwwerven.
Hun optredens zijn echter slecht of helemaal niet effectief. Wie vandaag als zwartwerker wordt gepakt is s' middags al vervangen desnoods door 2
om de verloren tijd in te halen.
Het is edel van u om daar tegen te willen optreden maar wat hebt u er aan ?

Elke melding wordt opgevolgd, niet elke melding heeft echter een afstappen terplaatse als gevolg. Elke melding wordt automatisch opgenomen in een register en toegewezen aan de voor die regio bevoegde afdeling. Het niet verrichten van controles op meldingen heeft zware gevolgen voor de ambtenaar aan wie het ondrzoek werd toegewezen. Tot het uit bed laten lichten door de politie om 06u30 als dat nodig blijkt. Geloof me, ik heb al maar al te vaak medewerking moeten verlenen bij dergelijke situaties.

Jouw beeld van controlediensten is er eentje uit de goede oude tijd.

Elke melding wordt opgevolgd, niet elke melding heeft echter een afstappen ter plaatse als gevolg. Elke melding wordt automatisch opgenomen in een register en toegewezen aan de voor die regio bevoegde afdeling. Het niet verrichten van controles op meldingen heeft zware gevolgen voor de ambtenaar aan wie het onderzoek werd toegewezen. Tot het uit bed laten lichten door de politie om 06u30 als dat nodig blijkt. Geloof me, ik heb al maar al te vaak medewerking moeten verlenen bij dergelijke situaties.

Jouw beeld van controlediensten is er eentje uit de goede oude tijd.

Kan ik bevestigen. Twee klachten die ik heb ingediend (in 2005 en 2006) werden correct opgevolgd en hebben resultaat gehad.
Op basis van de eerste klacht werd zelfs de reglementering aangepast (dwz bepaalde mazen in het net gedicht).

Ik woon in een appartementsgebouw van 200 gezinnen, id ditnormaaal dat de syndic in het zwartlaat werken, en tot wie moet men zich wenden om deze praktijken te doen stoppen. Ook heeft iemand van de raad van medeeigendom de klusjesman loonsopslag gegeven zonder dat dit goed gekeurd is op de algemene vergaderin. Kan dit zo maar

Is deze syndicus erkend door het BIV? Zo ja, melden aan het BIV

In aanvulling van het antwoord van float, kan je ook surfen naar
1. http://www.rsz.fgov.be/nl/services/cont ... nches.html (adressen van de lokale antennes)
2. http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu ... 2bc881f947
(fiscale definitie van een syndicus)
3. http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu ... ighlighted
Volledig citaat van deze pagina:

Nummer 23/335

De vergoedingen die een syndicus (natuurlijke persoon) in die hoedanigheid verkrijgt, worden naargelang van de omstandigheden waarin de beroepswerkzaamheid wordt uitgeoefend, aangemerkt als:

- bezoldigingen (art. 30, 1° en 31, WIB 92) indien het een natuurlijke persoon betreft die ter uitvoering van een arbeids- of bediendencontract belast is met het beheer van een flatgebouw (dit komt in de praktijk weinig voor);
- winst (art. 23, § 1, 1°, 24 en 25, WIB 92) indien het een natuurlijke persoon betreft wiens werkzaamheid van syndicus kan worden geacht deel uit te maken van een handelsactiviteit uitgeoefend in de vastgoedsector (b.v. een vastgoedmakelaar);
- baten van een winstgevende bezigheid (art. 23, § 1, 2° en 27, WIB 92) indien het een natuurlijke persoon betreft die hierboven niet beoogd is.

Daarnaast trek in de aandacht op het strafrechtelijke aspect van belastingfraude, die NIET verjaart:
- http://www.bespaarbelastingen.be/algeme ... aart-niet/
- http://trends.knack.be/economie/nieuws/ ... 092944.htm

Ik woon in een appartementsgebouw van 200 gezinnen, id ditnormaaal dat de syndic in het zwartlaat werken, en tot wie moet men zich wenden om deze praktijken te doen stoppen. Ook heeft iemand van de raad van medeeigendom de klusjesman loonsopslag gegeven zonder dat dit goed gekeurd is op de algemene vergaderin. Kan dit zo maar

Als u mede-eigenaar bent, dan zou ik vooraleer klacht neer te leggen eerst toch eens een en ander navragen/nachecken.
Als een syndicus mensen in het zwart laat werken, dan is dit voor 99% met medeweten van de eigenaars en over het algemeen zelfs middels beslissing van de AV.

Aangezien ik me overigens zeer moeilijk kan voorstellen dat een syndicus een zwart werker 'uit eigen geldbuidel' gaat betalen stel ik mij de vraag van waar het geld komt? Het feit dat u aanhaalt dat een lid van de raad van mede-eigendom iemand 'opslag' heeft gegeven wijst m.i. ook al op een en ander.

Houd er rekening mee dat wanneer er PV zou worden opgesteld waaruit boetes e.d. volgen, en wanneer kan worden aangetoond dat de syndicus de zwart werkers niet op eigen initiatief (eenzijdig) en dus met medeweten van de andere eigenaars betaalt (wat dan i.p. via de VME rekening zal gebeuren) dat de VME hier in 99% van de gevallen zal voor opdraaien. En aangezien u zelf lid bent van de VME, zal u hoogst waarschijnlijk mee ' de dupe' zijn.

Aangezien zwart werk bij wet verboden is, kan, naast voorgaande, de syndicus wel op strafrechterlijk vlak persoonlijk aansprakelijk worden gehouden.

Wanneer kan worden aangetoond dat de syndicus inzake zijn bevoegdheid te buiten gaat en/of zijn mandaat overschrijdt, dan kan worden gesteld dat deze handeling niet aan de VME toerekenbaar is, maar aan de syndicus in persoonlijke naam.

Pleeg vooraleer klacht neer te leggen best eerst enig overleg, kijk een en ander na, en, indien mogelijk, handel dit intern af.

Pleeg vooraleer klacht neer te leggen best eerst enig overleg, kijk een en ander na, en, indien mogelijk, handel dit intern af.

M.a.w. steek dat in de doofpot ... want je profiteert zogezegd mee.
Deze redenering heb ik persoonlijk niet gevolgd, want wie is akkoord? Een beperkte kring van ingewijden, maar ik durf erop wedden dat 90% van de ME dat niet weten.

Een verdoken beslissing is onbestaande. En "Fraus omnia corrumpit".

Het is niet omdat met een afrekening goedkeurt dat men alle daarachter liggende beslissingen goedgekeurd.
Deze goedkeuring dient expliciet te zijn. Anders is er sprake van manipulatie door één of meerdere mandatarissen van de VME.

Zoals Pedro het zegt heb ik het al herhaaldelijk meegemaakt:

Eén of meer medebewoners komen af met het voorstel de gangen door een zwartwerkster te laten kuisen..voorstel aangenomen, ondanks tegengespartel van de syndicus die verwittigende vinger opsteekt maar toegeeft want hij wil niet afgezet worden. Het is dus de VME die de "dader" is. Meer dan één keer meegemaakt.
Waarom zou syndicus zelf dergelijke beslissing nemen? In principe heeft hij daar geen voordeel bij, de kosten - hoe hoog ze ook zijn- komen toch ten laste van de eigenaars.

(...) Waarom zou syndicus zelf dergelijke beslissing nemen? In principe heeft hij daar geen voordeel bij, de kosten - hoe hoog ze ook zijn- komen toch ten laste van de eigenaars.

Zwart werk toestaan is in se het niet toepassen van wettelijke bepaling om onrechtmatig een eigen voordeel te bekomen.

De syndicus kan daarna evenzeer bepaalde wettelijke bepalingen naast zich neerleggen voor zijn eigen voordeel als hij er maar voor zorgt dat de VME ook een voordeeltje bekomt.

Met zoiets weet je altijd waar je begint, maar nooit waar je eindigt.

En dat zoiets rampzalig kan aflopen bewijst Griekenland momenteel. Of niet?

Pleeg vooraleer klacht neer te leggen best eerst enig overleg, kijk een en ander na, en, indien mogelijk, handel dit intern af.

M.a.w. steek dat in de doofpot ... want je profiteert zogezegd mee.
Deze redenering heb ik persoonlijk niet gevolgd, want wie is akkoord? Een beperkte kring van ingewijden, maar ik durf erop wedden dat 90% van de ME dat niet weten.

Een verdoken beslissing is onbestaande. En "Fraus omnia corrumpit".

Het is niet omdat met een afrekening goedkeurt dat men alle daarachter liggende beslissingen goedgekeurd.
Deze goedkeuring dient expliciet te zijn. Anders is er sprake van manipulatie door één of meerdere mandatarissen van de VME.

Dit is weer zo'n typisch LUC/NICM antwoord. Ik ga, zoals eerder aangehaald, écht niet meer met u in discussie. Jullie hebben maar één stelling, namelijk nagenoeg alle syndici, vooral dan de beroepssyndici, zijn fraudeurs. Jullie hebben maar één doel: alle (beroeps)syndici zwart maken. Compromissen sluiten, bemiddelen,.... zeer vage begrippen voor u/jullie. En als er fouten worden gemaakt, dan is het resoluut de schuld van de syndicus. Neen, jullie belangengroep, de mede-eigenaars, zijn heilige boontjes en zouden nooit tot zwart werk beslissen.
Wel eigenaardig dan dat ik bij audits van een VME boekhouding ofwel vaststel dat er geen kosten voor onderhoud bestaan (omdat de eigenaars dit zelf intern in het zwart regelen) ofwel dat er verdoken rekeningen,... in de boekhouding terug te vinden zijn die moeten dienen voor de betaling van de zwart werkende werkman of poetsvrouw. Dit dan alles gebaseerd op een beslissing van de algemene vergadering. Als alle syndici 'hun eigenaars' die alleen maar het onderhoud in het zwart willen laten uitvoeren, moesten buitengooien, dan zat menig syndicus zonder gebouwen. Dat dit probleem wordt veroorzaakt door onze dure sociale zekerheid, is dan weer een ander verhaal.M.a.w. ik kan begrijpen dat eigenaars naar de meest voordelige oplossing zoeken, maar dat de dikwijls door de eigenaars wettelijk niet correct gekozen 'oplossing' dan voor jullie maar weer eens de schuld van de syndicus is, typeert opnieuw jullie kortzichtigheid.

Ik begrijp niet waarom er automatisch een link wordt gelegd naar een belangenvereniging, zelfs in het geval dat hij daar zou werken. Luc antwoordt hier toch altijd in zijn naam en voor eigen rekening en niet voor rekening en in naam van een belangenvereniging?

In het geval de algemene vergadering een illegale beslissing neemt, dan moet de syndicus deze toch niet uitvoeren? Hoe kan de syndicus dan verantwoordelijk gesteld worden voor de manifest illegale beslissing van de algemene vergadering die hij weigert uit te voeren? Zou de syndicus hier niet goed aan doen om op dat moment de sociaal- en fiscaalrechtelijke gevolgen van dergelijke beslissing uit te leggen? Ik vermoed dat de algemene vergadering normaal gezien zo'n beslissing dan niet zal nemen.

Ik begrijp niet waarom er automatisch een link wordt gelegd naar een belangenvereniging, zelfs in het geval dat hij daar zou werken. Luc antwoordt hier toch altijd in zijn naam en voor eigen rekening en niet voor rekening en in naam van een belangenvereniging? (...)

Hiermee bevestig ik dat ik op fora waar ik deelneem, enkel en alleen spreek in eigen naam en voor eigen rekening. Ik werk niet meer, maar ben gepensioneerd na een actieve en intensieve loopbaan.

Mijn interventies zijn gebaseerd op eigen langjarige ervaring in de context van mijn en andere VME (buren, kennissen en familie). De kleinste telt 3 appartementen (enkel een schoorsteen en een dak gemeen) en de grootste +300.

Maar ook gebaseerd op mijn professionele ervaring en op mijn ervaring als vrijwilliger-bestuurder van vzw's.

Persoonlijk apprecieer ik de inzet van Pedro, maar heb wel een andere invalshoek dan hem op de problematiek van de mede-eigendom.

Voor wat de mede-eigendom betreft heb ik geen enkel professioneel belang, dan dat mijn appartement correct onderhouden wordt in een correcte beheerscontext. Toestanden zoals in Griekenland moeten ten allen prijze vermeden worden.

Frauduleuze toestanden leveren STEEDS een zogezegd voordeel op op korte termijn, maar ook STEEDS een cumulatief groter nadeel op halflange en lange termijn.

Daar ik gepensioneerd ben, zijn mijn financiële middelen beperkt en kan ik mijn appartement niet behandelen als een wegwerpartikel, maar moet ik het beschouwen als een investering en ook zo behandelen.

Nu ik nog de kracht en de mogelijkheden heb, wil ik mij inzetten, omdat ik straks die kracht niet meer zal hebben en alles zal moeten ondergaan. Het is een toen 90jarige buur die mij dat in detail heeft uitgelegd ergens in 2001.

In het geval de algemene vergadering een illegale beslissing neemt, dan moet de syndicus deze toch niet uitvoeren?
Neen, maar loopt dan wel risico ontslagen te worden door (kortzichtige) VME.

Zou de syndicus hier niet goed aan doen om op dat moment de sociaal- en fiscaalrechtelijke gevolgen van dergelijke beslissing uit te leggen? Ik vermoed dat de algemene vergadering normaal gezien zo'n beslissing dan niet zal nemen.
Mijn ervaring zegt me net het omgekeerde. Sommige syndici zijn avonturiers, maar aan de andere kant zijn de meeste VME's niet veel beter: meestal desinteresse (gemakzucht) en als er dan toch eens iets wordt doorgedrukt dan is het dikwijls iets illegaal zoals "zwartwerk".

Het is dus zeker geen zwart/wit aangelegenheid tussen VME's en syndici (waar soms nog eens ongenode huurders komen doorheen lopen als de spreekwoordelijke olifant in de porseleinwinkel).

(...) Het is dus zeker geen zwart/wit aangelegenheid tussen VME's en syndici (waar soms nog eens ongenode huurders komen doorheen lopen als de spreekwoordelijke olifant in de porseleinwinkel).

De pure kleuren zwart en wit bestaan niet, voorzover ik mij herinner uit mijn studententijd. Dus ben ik volledig akkoord dat er uiteindelijk een grijze beslissing dient genomen., maar wel zo licht mogelijk grijs.

De sociale groepsdynamiek maakt wel dat een zeer kleine meerderheid effectief weet wat er gebeurt, en dat zowel in kleine als in grote VME's. De bewering dat iedereen op de hoogte is, kan op basis van de wet van 2010 enkel gestaafd worden als de tekst van het dagordepunt, vermeld in de uitnodiging van de AV, expliciet vermeld dat de wettelijke voorschiften niet zullen gevolgd worden. Anders is de persoon, die het mandaat heeft van syndicus van de VME, de klos tegenover de strafrechter.

Appartementsgebouwen hebben zonder een "midlife groot onderhoud" een levencyclus van 25 à 50 jaar, afhankelijk van de mate van dagelijks en jaarlijks onderhoud. De eerste grote golf van de appartementsgebouwen werd opgetrokken in de jaren zestig. Deze uit die groep die onderhouden werden op basis van "minimale kostprijs" zitten nu op hun vel.