JuridischForum.be

Kan de algemene vergadering beslissingen nemen die niet op de agenda staan?

Er stonden een aantal punten op de algemene vergadering.
Ik krijg nu plots een brief van de syndicus waarin staat dat er op de algemene vergadering ( waar ik dus niet bij kon zijn ) werd beslsist om boetes op te leggen aan personen die zich niet aan bepaalde regels houden.

Het gaat hiet over 1 bepaalde regel, nl het stallen van goederen op gemeenschappelijke plaatsen. Over andere inbreuken op de basisakte wordt er niets gezegd.

Nu is het al twijfelachtig of VME zomaar boetes ken opleggen ( staat niet in de basisakte ) en er is geen huishoudelijk regelment. Het lijkt erop dat ze slechts 1 persoon hiermee willen treffen.

1. Kunnen ze dit beslissen als dit niet op de agenda staat? ( anders was ik uiteraard naar de vergadering gegaan )
2 Kan de VME zomaar boetes opleggen?

1. Kunnen ze dit beslissen als dit niet op de agenda staat? ( anders was ik uiteraard naar de vergadering gegaan )
2 Kan de VME zomaar boetes opleggen?

1. Neen
2. "Zomaar": neen.
2. "Boetes opleggen": Ja, maar onder bepaalde zeer strikte (en in feite zeer moeilijk realiseerbare) voorwaarden.

Kan dit ook niet indien er een quorum van 100% is?
Wij hebben de allereerste algemene vergadering volgende week, en ik neem aan dat er punten ter sprake zullen komen die nog niet op de agenda staan.

Neen, ook dan niet.

"Een beslissing over een agendapunt, dat niet prealabel op de dagorde stond, is nietig doordat de opgeroepen mede-eigenaars in de onmogelijkheid geplaatst worden op voorhand kennis te nemen van dit agendapunt, en daaromtrent voorafgaandelijk passend advies in te winnen." (Vred. Gent (5) 28 januari 1999 T. App. 1999, afl. 3, 20.)

Toch de rethorische vraag : wat indien alle eigenaars ( dus 100% van de quotiteiten ) fysiek aanwezig zijn ?

Hetzelfde antwoord. Die uitspraak van de vrederechter laat geen andere interpretatie toe.

Geldt dit ook voor het verleden ?
... dus netjes genotuleerde beslissingen die zijn genomen zonder dat ze vooraf of de agenda stonden en die nooit verder zijn aangevochten binnen de wettelijke termijn ?

Geldt dit ook voor het verleden ?
... dus netjes genotuleerde beslissingen die zijn genomen zonder dat ze vooraf of de agenda stonden en die nooit verder zijn aangevochten binnen de wettelijke termijn ?

Aangaande de post op 22 mei geplaatst; indien alle eigenaars fysiek aanwezig zijn en allen pro het betreffende punt stemden, ook al stond het niet op de agenda, dan stelt zich hier geen probleem. Iemand die pro stemt en daarna de beslissing gaat aanvechten pleegt rechtsmisbruik. Wanneer een pro stem werd gegeven op basis van verkeerde, onvolledige,... info, dan is het een ander verhaal.

Wat beslissingen uit het verleden betreft die niet op de agenda stonden. De notulen zijn de weergave van de beslissingen. De wet is duidelijk, wanneer onrechtmatige, onregelmatige dan wel bedriegelijke beslissingen niet (tijdig) in rechte werden aangevochten, worden ze na het verloop van deze protesttermijn definitief en onaantastbaar (tenzij zich een wijzigende omstandigheid zou voordoen).

Een andere bron die invloed kan hebben is het reglement van mede-eigendom. Als daarin staat dat enkel over de punten van de dagorde gestemd mag worden, kan men geen punten bijplaatsen tenzij men overgaat tot wijziging van het reglement van mede-eigendom.

Bovendien kunnen er mijn inziens ook problemen ontstaan wanneer enkele mede-eigenaars door middel van volmachten vertegenwoordigd worden. De lastgever is helemaal niet op de hoogte van het feit dat over die punten een beslissing zou genomen worden. Een voorbeeld hiervan is Vred. Nieuwpoort 8 oktober 1996 T. App. 1997, afl. 2, 16: "Wanneer op de dagorde vermeld is dat tot benoeming van de beheerder wordt overgegaan, dan blijkt uit die algemene omschrijving onvoldoende dat de algemene vergadering de keuze heeft tussen twee kandidaten voor deze functie. De niet op de algemene vergadering aanwezige mede-eigenaars, die een volmacht verlenen aan een derde teneinde in hun plaats aan de stemming deel te nemen, worden hiervan aldus onkundig gelaten zodat de beslissing om een welbepaalde syndicus aan te stellen in deze omstandigheden onrechtmatig is en vernietigd moet worden."

Ik zou dan ook geneigd zijn om niet toe te laten om punten die niet werden opgenomen in de dagorde niet te bespreken, al is het maar om latere problemen en discussies te vermijden.

Een andere bron die invloed kan hebben is het reglement van mede-eigendom. Als daarin staat dat enkel over de punten van de dagorde gestemd mag worden, kan men geen punten bijplaatsen tenzij men overgaat tot wijziging van het reglement van mede-eigendom.

Bovendien kunnen er mijn inziens ook problemen ontstaan wanneer enkele mede-eigenaars door middel van volmachten vertegenwoordigd worden. De lastgever is helemaal niet op de hoogte van het feit dat over die punten een beslissing zou genomen worden. Een voorbeeld hiervan is Vred. Nieuwpoort 8 oktober 1996 T. App. 1997, afl. 2, 16: "Wanneer op de dagorde vermeld is dat tot benoeming van de beheerder wordt overgegaan, dan blijkt uit die algemene omschrijving onvoldoende dat de algemene vergadering de keuze heeft tussen twee kandidaten voor deze functie. De niet op de algemene vergadering aanwezige mede-eigenaars, die een volmacht verlenen aan een derde teneinde in hun plaats aan de stemming deel te nemen, worden hiervan aldus onkundig gelaten zodat de beslissing om een welbepaalde syndicus aan te stellen in deze omstandigheden onrechtmatig is en vernietigd moet worden."

Ik zou dan ook geneigd zijn om niet toe te laten om punten die niet werden opgenomen in de dagorde niet te bespreken, al is het maar om latere problemen en discussies te vermijden.

Zoals aangehaald, wanneer alle eigenaars fysiek (dus IN PERSOON) aanwezig zijn, en allen keuren de beslissing goed, dan stelt zich geen enkel probleem, ook al schrijft het reglement van mede-eigendom iets anders voor.
Een eigenaar die tijdens een vergadering ja stemt, kan nadien deze beslissing niet met succes gaan aanvechten voor de rechter. Dit, tenzij de beslissing werd genomen op basis van verkeerde, valse,... info. M.a.w. wanneer er minstens één eigenaar fysiek afwezig is, dan zou ik het niet avonturen om te laten beslissen over onderwerpen die niet op de agenda staan ingeschreven.

Als dergelijk beding aanwezig is in het reglement dan moet dat gerespecteerd worden. Wanneer de algemene vergadering beslist om daarvan af te wijken, dan kunnen zij dit beslissen, maar dan moet moet de wijziging aangebracht worden aan het reglement en is een authentieke akte vereist. Dit is en blijft een wijziging van het reglement, ook al is het maar voor 1 punt.

Er is eveneens geen wettelijke bepaling die dergelijke bedingen in het reglement van mede-eigendom zou verbieden.

Als dergelijk beding aanwezig is in het reglement dan moet dat gerespecteerd worden. Wanneer de algemene vergadering beslist om daarvan af te wijken, dan kunnen zij dit beslissen, maar dan moet moet de wijziging aangebracht worden aan het reglement en is een authentieke akte vereist. Dit is en blijft een wijziging van het reglement, ook al is het maar voor 1 punt.

Er is eveneens geen wettelijke bepaling die dergelijke bedingen in het reglement van mede-eigendom zou verbieden.

Ik laat u in uw mening/in uw wijsheid.