JuridischForum.be

Tijdens onze jaarlijkse Algemene Vergadering heeft de Syndicus een overzicht gegeven van de nieuwe appartementswet.
Bij de uitleg over het punt stemming in het PV wordt vermeld = "Stemming kan niet meer geheim gehouden worden (behalve voor persoonsgebonden materie).

Het BW stipuleert =
De notulen vermelden de aangenomen beslissingen, met de behaalde meerderheden en de naam van de Mede-Eigenaars die tegen hebben gestemd of zich onthouden hebben. Dit heeft tot gevolg dat geheime stemming voortaan uitgesloten is.

Gelezen op dit forum =
Iedere Mede-Eigenaar moet de gelegenheid krijgen tijdens de Algemene Vergadering om zijn mening ongedwongen te kunnen ventileren en zijn motivatie te verdedigen. Op het ogenblik dat er gestemd wordt, dient men de moed te hebben voor zijn overtuiging uit te komen.
Het kennen van de uitgebrachte stemmen is vitaal om de rechtsgeldigheid van de genomen beslissing te kunnen verifiëren of om nadien (bij een nee-stem of een onthouding) bezwaar te kunnen indienen bij de Rechter, middels geding.

Duiding = kan iemand een juiste toedracht geven? Wat bedoelt men concreet met persoonsgebonden materie?

Personeelsgebonden materie, problemen met mede-eigenaar, met syndicus...

Personeelsgebonden materie, problemen met mede-eigenaar, met syndicus...

Zelfs als punten over deze materie op de dagorde staan, kan men niet "geheim" stemmen, want elke stem dient het gewicht te krijgen van zijn aandelen+. Hoe kan dat bepaald worden als de stemming geheim is? En hoe kan men bij de vrederechter een beslissing genomen bij geheime stemming, als men niet kan aantonen dat men tegensgestemd heeft.
Vb: de aanduiding van een lid van de Raad van Mede-eigendom, die "vergeten" heeft te melden dat de zaakvoerder van de syndicus een aangetrouwde oom is.
Vb: een manifeste private kost is ten laste gelegd van de VME, waarbij de syndicus ook de rentmeester is van het betrokken appartement.

Art. 577-6 BW
§ 6. Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.

Art. 577-9 BW
§ 2. Iedere medeëigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.

Was inderdaad een beetje kort door bocht. Bedoelde dat indien de persoon in kwestie aanwezig is op de vergadering deze kan gevraagd worden tot na de stemming de zaal te verlaten. Wie tegen of onthoudend heeft gestemd zal weliswaar als zodanig in het verslag komen te staan.

Kan een Mede-eigenaar, tijdens de jaarlijkse Algemene Vergadering, aan de Voorzitter vragen dat de Syndicus, tijdens de deliberatie over zijn al of niet aanblijven, tot na de stemming de zaal verlaat.
Dit moet toelaten dat de Mede-eigenaars in alle vrijheid van gedachten kunnen wisselen.
In de praktijk blijkt immers dat de professionele Syndicus steeds de vergadering naar zijn hand tracht te zetten. Ook na het van kracht worden van de nieuwe appartementswet.
Zo ja, indien hij weigert? Wat dan? Kan men dit eisen? Voorziet de wetgeving iets in dit verband?

Wanneer er over de kwijting of de (her)aanstelling van de syndicus wordt gesproken, dan dient deze de vergadering te verlaten.

Wanneer er over de kwijting of de (her)aanstelling van de syndicus wordt gesproken, dan dient deze de vergadering te verlaten.

Zo niet kan de vrederechter vonnissen dat de specifieke beslissing onregelmatig is, en dus nietig. Maar als het gaat om de syndicus (zoals in dit geval) kan hij zelfs vonnissen dat alle beslissingen van de AV nietig zijn ("fraus omnia corrumpit").

Wanneer er over de kwijting of de (her)aanstelling van de syndicus wordt gesproken, dan dient deze de vergadering te verlaten.

Zo niet kan de vrederechter vonnissen dat de specifieke beslissing onregelmatig is, en dus nietig. Maar als het gaat om de syndicus (zoals in dit geval) kan hij zelfs vonnissen dat alle beslissingen van de AV nietig zijn ("fraus omnia corrumpit").

In de VME's waar ik lid ben van de AV gebeurt dit niet. De syndicus verlaat nooit de vergadering en noch over zijn kwijting noch over de verlenging van zijn mandaat wordt er gesproken of gedebateerd. De mede-eigenaars vullen allen gedwee hun stembiljet of formulier in zonder ook maar één enkele vraag te stellen en het resultaat is telken male, op één stem na : kwijting wordt verleend aan de syndicus, zijn mandaat wordt met één jaar verlengd, zonder geschreven contract.
Moeten deze vergaderingen hier dan als onregelmatig worden beschouwd en de genomen beslissingen als nietig worden beschouwd ?

B.

Moeten deze vergaderingen hier dan als onregelmatig worden beschouwd en de genomen beslissingen als nietig worden beschouwd ?

De bal spelen ipv de man. Uw doel is niet de syndicus af te zetten, maar te komen tot een correct beheer van de VME. Eén van de vereisten is dat de mandatarissen gekend zijn en hun relaties met de VME zowel statutair als contractueel ondubbelzinnig vastliggen.

Alle onderstaande brieven schrijven aan de VME, met een afschrift aan de “syndicus in feite”. Het is essentieel dat je de briefwisseling richt aan de VME.

Beginnen met een afschrift van het syndicuscontract te vragen ( per gewone brief of email).

Een rechtsgeldig en tegenstelbaar syndicuscontract kan slechts bestaan als het contract voor de partij “VME” getekend is door één of meerdere mandatarissen “ad hoc” die expliciet en nominatief zijn aangeduid door de VME.

De duur van het contract dient overeen te stemmen met deze vermeld in de PV van de AV. Geen duur vermeld? Dat punt is vermoedelijk om die reden alleen al onregelmatig.

De punten van de AV, vermeld na het punt van de “verkiezing” kunnen eventueel onregelmatig verklaard worden.

Last but not least dient de naam van de syndicus, vermeld in het contract, voor 100% overeen te stemmen met deze expliciet vermeld in de PV van de betrokken AV. Een vennootschap dient onder deze benaming vermeld te zijn in de KBO gegevensbank als "onderneming".

Zo geen antwoord, de vraag herhalen per AR (herrinnering). AR steeds aan de VME en de firma van de syndicus.

Zo geen antwoord, de vraag herhalen per tweede AR (= in gebreke stelling) en eraan herinneren (vanaf je eerste AR) dat als geen syndicuscontract kan voorgelegd worden een zweem van vermoeden bestaat kan gevraagd worden om het ereloon integraal terug te betalen voor de gewraakte periode, omdat niet kan aangetoond worden dat de VME een syndicus onder contract heeft.

In de derde AR voorstellen om het volgende punt op de dagorde te plaatsen (= eerste voorlopige maatregelen): “Vaststellen van het niet-bestaan van het syndicuscontract voor de periode X tot Y en overgaan tot het aanstellen van een toegevoegd voorlopig syndicus met als opdracht het invorderen van de erelonen welke betaald zijn zonder dat een syndicuscontract bestaat."

Zijn de statuten van uw VME al gecoördineerd? Zo neen, stel zelf een tekst specifiek voor (vanaf je eerste AR) ter uitvoering van Art. 577-4 BW, meer specifiek voor de uitvoering van de volgende in 2010 gewijzigde bepaling:

Het reglement van mede-eigendom moet bevatten :
..
4° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen;
…

Vraag expliciet dat dit punt ongewijzigd en integraal op de dagorde van de eerstvolgende AV geplaatst wordt en dat de tekst zelf van je voorstel ongewijzigd en integraal gevoegd wordt bij de uitnodiging. Vermeld ook dat dit punt in nuttige volgorde dient opgenomen in de dagorde (dwz voor een eventueel voorstel van de VME).

Voorgaande methode is een zeer langzame, maar relatief zekere methode, die geleidelijk aan de mandatarissen van de VME voor hun verantwoordelijkheid plaatst. Het is nuttig om een afschrift van alle aangetekende brieven ook te sturen aan de eventuele leden van de RvME, met vraag om de inhoud vn je brieven beknopt te melden in hun zesmaandelijks verslag (en de rekencommissaris zodra je het ereloon van de syndicus in vraag stelt).

Je kan je vraag hiervoor uitbreiden met het verzoek om het attest van de BA verzekering van de firma voor te leggen (de naam van de verzekerde firma dient voor 100% overeen te stemmen met deze vermeld in de PV en/of van het vermelde KBO nummer).