JuridischForum.be

Graag had ik wat meer duidelijkheid bekomen omtrent de werking van de bestaande rekeningen van een VME. De huidige situatie is: een VME met +/- 190 percelen. De VME heeft 3 rekeningen: een zichtrekening, een spaarrekening en het reservefonds.

Op de spaarrekening staat er een bedrag van +/- € 50.000. Dit is dus slapend geld waarmee vooral tekorten op de zichtrekening worden aangevuld. Daarnaast bezit de VME nog een reservefonds waar momenteel zo'n € 1600 in kas zit.

Zou het niet voordeliger zijn voor de mede-eigenaars en voor de werking van de VMEom een deel van de gelden van de spaarrekening over te brengen naar het reservefonds? En kan een mede-eigenaar bij verkoop zijn aandeel in het reservefonds terugeisen?

En kan een mede-eigenaar bij verkoop zijn aandeel in het reservefonds terugeisen?

Kort en goed: Neen. Je kan wel met de koper van uw appartement overeenkomen Dat deze iets meer betaald voor de aankoop.

Maar, kan de spaarrekening gezien worden als werkingsfonds (dus samen met de zichtrekening) aangezien deze spaarrekening dient om de eventuele tekorten op de zichtrekening (=het werkingsfonds) te delgen? En kan de verkoper dan niet zijn deel van het 'nog niet verbruikte' werkingsfonds terugeisen?

Neen.

Er dient een duidelijke afscheiding te worden voorzien tussen het "werkingskapitaal" en "reservekapitaal". Het eerste dient voor de courante uitgaven, zoals begroot, voor het lopende jaar. Het tweede is een "spaarpot", voor latere (hoge) investeringskosten, zoals vb.vervanging CV). Dit gezegd zijnde kan de AV beslissen de gelden op de een of andere manier te (laten) beheren. Mij lijkt een zichtrekening aangewezen voor het werkingskapitaal; een spaarrekening biedt een betere vergoeding voor het reservekapitaal.
M.i. kan men niet "automatisch" tekorten in het werkingskapitaal opvullen door het reservekapitaal aan te spreken. Dit is niet de bedoeling. Uiteraard is de AV wel bevoegd om hierover anders te beslissen. Collega Vandebos stelt het duidelijk nl. het reservekapitaal is verworven voor de VME en kan dus bij verkoop van een pand niet worden teruggevorderd. Wel kan de verkoper dit melden aan de koper en ermee rekening houden bij het bepalen van de verkoopprijs.

U gaat er blijkbaar van uit dat die 50000 reservekapitaal is. Volgens mij is dit werkkapitaal en dient een verkopende mede-eigenaar zijn deel terug te krijgen (in verhouding met de aandelen van zijn kavel).
Er moet toch in een verslag van vroeger vermeld staan met welk doel die 50000 werd vergaard? Zo niet, dit als agendapunt voor de eerstvolgende AV laten vermelden. Door wie en met welke frequentie werd dit kapitaal opgebouwd (mede-eigenaars, vergoeding schadegevallen?).

De € 50 000 waarvan sprake is staat op de spaarrekening van de vereniging van mede-eigenaars en is dus geen reservefonds. Dit bedrag werd voornamelijk bijeengespaard door overschotten zoals de jaarlijkse bijdrage van de mede-eigenaars die maar voor de helft als werkkapitaal gebruikt wordt en de overschotten van de waterrekeningen. Het verbruik van water wordt immers berekend volgens verbruik per mede-eigenaar met daarbovenop een vast bedrag van €45,00/teller. (Dit verklaart waarom de vereniging meer int aan waterverbruik dan betaalt aan de watermaatschappij).

Men kan stellen dat de spaarrekening eigenlijk de voorbije jaren aangedikt werd door een te hoge bijdrage van de mede-eigenaar. Dus ik vraag me af als dit spaarpotje door mede-eigenaars aangedikt werd en dit kapitaal niet aangewend wordt (behalve dan voor het aanvullen van de zichtrekening) kan een verkopende mede-eigenaar hier dan zijn deel van opeisen?

Een reservefonds dient geen specifiek doel te hebben. Het zijn de verstandige vme's die op het ogenblik dat de 10-jarige aansprakelijkheid vervalt onmiddellijk beginnen met de aanleg van een reservekapitaal. Als de AV beslist heeft in het verleden dat de overschotten op de spaarrekening worden gestort als reserve maken deze deel uit van de reserve, ongeacht de originele oorsprong van de fondsen.

Het eenvoudig op sofistische wijze herstellen van de vraag gaat niets veranderen aan de inhoud van artikel 577-11 of aan het genomen besluit van de AV.


Er is eerder een probleem met het feit dat de syndicus het reservefonds gebruikt om tekorten op de lopende rekening op te vangen. De mogelijkheid tijdens het jaar tekorten te hebben en een overschot op het einde van het jaar wijst op een redelijke accurate jaarlijkse begroting doch problematische opvragingen?