JuridischForum.be

Onderhoud, klusjes van gemeenschappelijke delen, gang, kelder, trap, ect ... (niet occasioneel)
mogelijkheden:
- onderhoudsfirma
- personeel (dienstencheque)
- vrijwillig uitvoering door mede eigenaar
- vrijwillige uitvoering door mede eigenaar met kleine vergoeding.
- vergoeding aan mede eigenaar (moeilijke materie) daar de dienstencheque uitgekomen zijn voor zwart werk tegen te gaan en voor de personen te verzekeren tegen een AB-ongeval, in orde te zijn met de sociale wetgeving)

1 - Met en onderhoudsfirma geen probleem, die hebben verzekering, BTW nummer ect ...

2 - personeel met dienstencheque geen probleem deze cheque dekt de persoon tegen arbeidsongevallen, ect ..., en dit is geen zwart werk. Hoe kan een appartements gebouw werken met zo'n dienstencheque vermits dat je dit in je aangifte belastingen mee kunt aftrekken?

3 - op vrijwillig basis door mede eigenaar: deze moet verzekerd worden tegen arbeidsongevallen, gemaakte kosten worden aan de hand van bewijskrachtige documenten vergoed (facturen, kasticket, ect...), geen sociale bijdrage, niets worden vermeld op het aangifteformulier inzake personenbelasting.
Maar hoe moet deze persoon tonen dat hij niet in zwart werkt bij controle, maar vrijwillige is? Wat indien deze persoon, gelden ontvangt van de RVA (werkloos, tijdskrediet, ect ... )? of gelden ontvangt van de ziekteverzekering (ziekenkast, verzekering)?

4 - op vrijwillige basis door mede eigenaar met vergoeding: alles van het bovenstaande gelden wat betreft arbeidsongeval verzekering en gemaakte kosten, maar tot hoeveel mag hij vergoed worden op jaarbasis zonder dat hij hiervoor een BTW nummer of wat dan ook nodig heeft? een aangifteformulier inzake personenbelasting? Mag geen gelden ontvangen van RVA (werkloos, tijdskrediet, ect...) of moet dit aangeven aan de betrokken diensten, alsook geen gelden ontvangen van voor ziekte? of deze hiervan ook op de hoogte te stellen.

5 - Vergoeding aan een mede eigenaar, wat als een mede eigenaar vergoed wordt? moet de mede-eigenaar een factuur opstellen voor zijn bewezen diensten? moet hij dit aangeven aan de belastingen? sociale bijdrage? moet hij een BTW nummer in bijberoep hebben? tot hoeveel mag hij op jaarbasis verdienen zonder BTW nummer, of zelfstandige statuut te moeten aangaan? zonder dit aan te geven, zonder sociale bijdrage.

- Occasionele gebeurtenissen, zoals gang onder water? en een bepaalde mede-eigenaar heeft dit als eerste gezien en begint te kuisen en valt, breekt een been? wie is hier aansprakelijk daar deze dan geen arbeidsongevallen verzekering heeft, en ook misschien eens per 10 jaar voorvalt.

Hou het bij 1 of 2. de andere mogelijkheden leveren op termijn gegarandeerd problemen op, is het niet tussen mede-eigenaars onderling dan met overheidsdiensten.

Onderhoud gemene delen mag niet met dienstencheques worden betaald omdat rechtspersonen ze niet mogen gebruiken. Een VME is een rechtspersoon...
Dus alleen optie 1 is aan te raden.

Tenzij er een aanpassing van de basisakte is, waarin vermeld wordt dat de mede-eigenaar van appartement xxx de verplichting heeft de totale gemene delen te kuisen, en dit in ruil voor een vergoeding van xxx € (geïndexeerd)
Ooit tegengekomen in een gebouw, en dat systeem werkte al een paar jaar zo. De eigenaar-huurder van het gelijkvloers diende de hele trapzaal tot en met de 6de verdieping, en de lift wekelijks te kuisen, in ruil voor een vermindering van de gemeenscappelijke kosten.
Of deze konstuktie wettelijk is weet ik niet, maar ik weet wel dat ze vandaag de dag in dat gebouw nog steeds wordt toegepast. De betreffende mede-eigenaar, die zijn gelijkvloers eigendom verhuurd als horecazaak, heeft ze zelfs opgenomen in de verplichtingen vermeld in zijn huurkontrakt, en zijn huurder dient er zich aan te houden.
VDB zal wel weten of dat mag of niet.

VDB ziet geen bezwaar tegen een dergelijk beding in het huurcontract maar heeft wel ernstige twijfels bij een dergelijk beding in een basisakte. Hiervoor vertrouwt hij echter op grotere experts in de wetgeving op mede-eigendom om er een oordeel over te vellen...

Vermoedelijk zal deze variante van de methode 2 stoten op problemen, zodra de VME onderworpen is aan de genormaliseerde dubbele boekhouding (concreet voor een VME met 20 Appt. of meer).

In dat type van kostengeoriënteerde boekhouding moeten de ontvangsten en de uitgaven afzonderlijk geboekt worden, en niet het saldo. Het zal dus zichtbaar worden dat de betrokken eigenaar een vergoeding ontvangt, al dan niet in natura. En dat kan op termijn problemen geven voor betrokkene en voor de VME bij niet-aangifte bij RSZ, fiscus, ... .

Voor mij is enkel de methode 1 werkbaar op korte en lange termijn.

Dat is ook het standpunt van M. WALCKIERS, secretaris-generaal van CIBRU (de Brusselse sectie van CIB België), gepubliceerd in het Franstalig tijdschrift "Le Cri" van AES-SNP van deze maand.

Hij is ook lid van het paritair comité 323 van de vastgoedsector. Lees blz 16 van het tijdschrift van december 2009 van SF 323:
http://www.sf323.be/files/SF323_nr2_DEC_NL_low.pdf

Jullie hebben blijkbaar gelijk: blijft er bijna alleen puntje 1 over.

Statuut "vrijwilliger" altijd voor een groep of organisatie of van een samenleving anders dan familie of privé-verband die ten goede komt voor de maatschappij, scouts, wit geel kruis, milieu groepen enz... En al op zich ingewikkeld daar dit ook al allemaal moet aangegeven zijn, aansprakelijkheid, verzekering, arbeidsrecht, ect.
En voor (forfaitaire) kostenvergoeding mag niet aan een bepaalde prestatie gekoppeld worden. Zo mag je niet zeggen ‘4 uur kuisen = 30 euro’. Dan is er immers sprake van een loon.

Een mede-eigenaar die het appartement onderhoud kan al op zich het statuut van vrijwilliger niet aannemen en moet zich in orde stellen met de wetgeving.

Wat nu? mijn syndicus heeft op een AV dit in de notulen genoteerd, " mede eigenaar X heeft zich vrijwillig opgegeven voor X euro per uur het onderhoud van het gebouw doet ".
Ik begrijp mijn syndicus niet, waarom is dit toegelaten?

Zal voorzichtiger zijn op AV en dit op de agenda laten zetten.