JuridischForum.be

Goede namiddag,
Dit is nm eerste post op dit forum.
Mijn vraag is als volgt.

Ik ben lid van de beheerraad (of raad van beheer) van een appartementscomplex van 50+ appartementen. Ik ben enigszins vertrouwd met recht maar ben geen jurist noch expert in vastgoedrecht.

Niettegenstaande mn persoonlijke relatie met de syndicus (jurist van vorming) goed is zijn er echter punten enkele punten van irritatie mbt het beheer van de medeeigendom. Ik wil (in kader van mn mandaat) informatie inwinnen bij een onafhankelijke jurist gespecialiseerd in vastgoedrecht. Uiteraad zal die hiervoor een honorarium aanrekenen. Kan ik (en hoe en onder welke voorwaarden) de kosten van dergelijke juridische consultancy op de gemeenschap verhalen. (c.q. heb ik hiervoor voorafgaandelijk een akkoord nodig van de algemene vergadering?)

met vriendelijke groeten.
nomic

Jawel. U kan natuurlijk zelf de kosten maken en deze op de volgende vergadering terugvragen via een punt op de agenda.

Het meest eenvoudige naar de toekomst toe is echter een punt op de agenda te laten plaatsen waarbij aan rme een klein jaarlijks budget wordt toegekend om oa dergelijke onkosten op te vangen.

In onderschrift vindt u een en ander terug dat u zal interesseren...

Dank je wel voor deze snelle reactie.
mvg
nomic

Met de jawel doelde ik erop dat u in de huidige situatie de toestemming van de av nodig zal hebben om de kosten te verhalen.

Vanaf 01.09.2010 zal enkel de RvME dit kunnen, vooraf een expliciet mandaat nodig hebben van de AV en is dit mandaat (opdracht & budget) beperkt tot hoogstens één jaar.

De toestand van voor de wet van 2010 is onduidelijk en fel afhankelijk van de juiste context. "Bijstand van de syndicus" verondersteld dat de syndicus akkoord gaat met de gemaakte onkosten, aanvaard dat ze dringend zijn en deze zelf besteld voor rekening van de VME.

Het lijkt me dat momenteel dit type van kosten vooraf moet toegestaan worden door de AV. Anders zijn het waarschijnlijk niet-recupereerbare privé kosten.

BW Art. 577-7 . 1, 1º, c) (-20 kavels) (Art. 577-8/1: analoog voor 20 kavels en +)

"Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom ongeacht welke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar.
De raad van mede-eigendom bezorgt de medeeigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.”

Het voorafgaand "akkoord" van de syndicus lijkt me totaal onlogisch. Immers, de Raad vertegenwoordigt de VME en dient zich dus onafhankelijk van de syndicus op te stellen. In geen geval mag deze de werking van de Raad dirigeren, noch belemmeren.

Dank je wel voor deze verduidelijking.

De volgende algemene vergadering zal plaatnemen na 1 september en zal dus onderhevig zijn aan de nieuwe wet op de mede-eigendom.

Wat betreft de syndics, tov de mede-eigenaars en RVME is ie een externe service provider die een service verleent voor een bepaalde vergoeding. Extreem gezegd: Het objectief van de Syndicus is minimale service voor maximale vergoeding, het objectief van de ME / RVME is maximale service voor minimale kost. Hiertussen dient uiteraard een compromis gevonden te worden.

Echter het (juridisch) advies van de (juridisch onderlegde en ervaren) syndicus naar de RVME zal/kan dus enigszins gekleurd zijn naar gelang zijn voorkeur naar een bepaalde oplossing dmv voor hem minder interessante opties en mogelijkheden te verzwijgen/vergeten.

Teneinde volledig en juist geinformeerd te zijn is soms extern juridisch advies (niet via Syndicus) aangewezen. Op de volgende AV zal ik hiervoor een budget aanvragen echter het lijkt me onlogisch dat voor de aanwending van dit budget de RVME hiervoor de goedkeuring van de Syndicus dient te hebben.

met dank
Nomic

ps Marc, inderdaad, jou post was iets sneller dan mn opmerking.

Het voorafgaand "akkoord" van de syndicus lijkt me totaal onlogisch. Immers, de Raad vertegenwoordigt de VME en dient zich dus onafhankelijk van de syndicus op te stellen. In geen geval mag deze de werking van de Raad dirigeren, noch belemmeren.

Enkel de syndicus vertegenwoordigt de VME. De RvB (en vanaf Sep de RvME) oefent een toezicht uit.

Het is juist omdat de syndicus in de huidige context de RvB indirect kon dirigeren, dat de RvB afgeschaft werd en vervangen door de RvM (verplicht vanaf 20 hoofdkavels) EN één afzonderlijke rekencommissaris. Om diezelfde reden kan de syndicus de agendapunten niet meer "filteren" EN kan de RvM zelf agendapunten op de dagorde van de AV plaatsen. De rekencommissaris moet in de praktijk, in geval van noodzaak (conflict met de syndicus), passeren over de RvM om een punt op de dagorde te plaatsen.

Het semesteriele verslag dat door de RvM wordt opgesteld, kan door deze rechtsreeks aan de mede-eigenaars verstuurd worden door de RvME zelf, op kosten van de VME. De syndicus heeft in iedere geval geen enkel recht van inzage vooraf, noch ander recht van censuur. In het geval van conflict kan de RvM dit verslag perfect zelf versturen.

(...) Het lijkt me dat momenteel dit type van kosten vooraf moet toegestaan worden door de AV. Anders zijn het waarschijnlijk niet-recupereerbare privé kosten (...).

Het is niet aan de syndicus om uitgaven, toegestaan door de AV, te weigeren uit te betalen.

Enkel de Vrederechter kan dat toelaten, mits hij "gevat" is door een mede-eigenaar die NIET voor deze goedkeuring heeft gestemd.