ik citeer R. timmermans, Handboek appartementsrecht, Kluwer, 2008, p 295 - 279
3.2.13. Uittredende mede-eigenaar
378. Het komt frequent voor dat een appartementseigenaar zijn flat verkoopt en zich een nieuwe eigenaar aanmeldt.
Tussen de onderhandelingen en het ondertekenen van de verkoopsovereenkomst verloopt door de band een tussenperiode zodat het de vraag is wie aan de beraadslaging op de AV zal deelnemen, de uit of de aantredende eigenaar.
In feite moet eerst worden gezocht naar het geijkte moment, namelijk de datum op de welke tussen partijen de eigendomsoverdracht plaatsvindt.
Daarbij moet rekening worden gehouden met artikel 1328BW, dat bepaalt dat "onderhandse akten, ten aanzien van derden, ofwel van de dag van het overlijden van degene of van één van degenen die de akten ondertekend hebben, ofwel van de dag waarop de hoofdinhoud ervan is vastgesteld in akten door openbare ambtenaren opgemaakt".
In geval van een verkoop betekent dit dat de eigensdomsoverdracht bij de ondertekening van de onderhandse koopovereenkomst plaatsvindt, tenzij de partijen conventioneel overeenkomen de eigendomsoverdracht te laten plaatsvinden op een later tijdstip, zoals bijvoobeeld de de ondertekening van de notariële akte.
Bij overdrachten in het kader van de woningbouwwet is wettelijk bepaald dat de rechten van de verkoper op de grond en de bestaande opstallen, met betrekking tot het te bouwen of in aanbouw zijnde appartment, dadelijk op de koper overgaan en de overgaan van de rechten van de te bouwen constructies geschiedt naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw geplaatst worden.
Bij de schenking van een flat geldt als datum van de overdracht de datum waarop de notariële akte van aanvaarding van de schenking wordt verleden.
In de praktijk van het appartementsbeheer is het natuurlijk de vraag of de syndicus wel tijdig in kennis van de overdracht gesteld wordt, want zulks is een elementaire vereiste voor een degelijk appartementsbeheer.
[Gedeelte dat refereert naar Frans recht]
379. De notificatie van de eigendomsoverdracht dient er bij een ter post aangetekende brief te geschieden zodat rechtszekerheid bestaat over de nieuwe titularis.
Zolang, naar Frans appartementsrecht, aan de syndicus de eigendomsoverdracht van een privé-gedeelte niet kenbaar is gemaakt, dient de syndicus slechts de oude appartementseigenaar uit te nodigen op de AV.
Naar Belgisch appartementsrecht kan men een vergelijkbare regeling conventioneel bedingen, door in het reglement van mede-eigendom te bepalen dat de uittredende mede-eigenaar gehouden is de syndicus zonder verwijl in kennis te stellen van de identiteit van de nieuwe eigenaar, bij gebreke waaraan steeds aan het laatst gekende adres de uitnodigingen mogen worden verstuurd.
Bij deze de mening van meester Timmermans.
Lees dus een nauwkeurig uw aankoopsakte en de statuten van het gebouw na.
Wat betreft de kennisgeving heeft de bouwheer/syndicus zich in een moeilijk parket geplaatst, als mede ondertekenaar is hij immers steeds automatisch op de hoogte van elke onderhandse koopovereenkomst.
U had gelijk.
