JuridischForum.be

De aanleiding voor mijn vraag is mijn grote ontevredenheid en ergernis met de afhandeling van de situatie door de syndicus.

Misschien goed om te vermelden: ik ben voor eerst eigenaar van een appartement. Ben voorheen nooit in contact gekomen met een syndicus.

Ik heb mogelijk een fout beeld van de taken van de syndicus en toets dit graag met jullie.

Het betreft een kelder, onder twee appartementsgebouwen (verbonden met elkaar, zelfde syndicus, gebouw uit 1964), met aan beide kanten van de keldergang private kelderbergingen.

Ik probeer het zo kort mogelijk te houden, maar helaas is het altijd meer tekst en uitleg dan je zelf denkt(/hoopt):

- volgens de samengesprokkelde informatie van de bewoners is er op 1 nacht tijd water in de kelder gestroomd
- er stond om 10u smorgens bijna 5cm water doorheen heel de kelder
- sommige bergingen hebben een verhoogde dorpel en andere niet
- de muren tussenin zijn van cellenbeton
- het water stond omstreeks 15u luttele centimeters verwijderd van 1 van de 2 liftschachten
- samen met 4 andere bewoners hebben we 3-4u lang met de middelen die we hadden het water weggepompt/opgezogen/weggedweild/…
- helaas, zodra we stopten rond 19u, kwam het water gestaag terug

Het nieuws is tot bij mij gekomen via een andere bewoner die op vakantie vertrok en naar de kelder was gegaan. Bovendien had 1 van onze oudere bewoners de syndicus verwittigd.

Ik ben onmiddellijk bij alle bewoners gaan aanbellen om hen op de hoogte te brengen. Voor zij die niet thuis waren, heb ik briefjes opgehangen.

Om 16u heb ik de oudere bewoner aangesproken om te vragen wat de syndicus zei en wanneer ze zouden langskomen. Blijkbaar was er al een loodgieter langsgekomen, heeft deze rondgekeken en gezegd dat er geen lek was. Het was grondwater. En is vertrokken.

Hier komt mijn frustratie:

Op geen enkel moment heeft de syndicus ons verwittigd. Bovendien heeft de syndicus ook genoegen genomen met “geen lek”. Terwijl de loodgieter geen toegang had tot alle bergingen (slechts 3 van de 20), er op dat moment nog steeds 5 cm water stond én het water richting de liftschachten liep.

Ik heb noodgevallen lijn van de syndicus proberen te bereiken om te vragen wat hun plan van aanpak is. Het heeft 3u geduurd en 4 pogingen direct achter elkaar voordat ik iemand aan de lijn had.

Het antwoord was simpel: we hebben de loodgieter gestuurd en die zei dat er geen lek was. Dus punt.

Ik dacht dat de syndicus in dit geval verantwoordelijk was voor de volgende zaken:

- Onderzoek en analyse: De syndicus moet de oorzaak van de wateroverlast onderzoeken en analyseren om de bron van het probleem te identificeren.
Maatregelen nemen: Nadat de oorzaak van de wateroverlast is vastgesteld, is het de taak van de syndicus om passende maatregelen te nemen om het probleem aan te pakken.
- Communicatie: De syndicus moet de mede-eigenaars op de hoogte brengen van de situatie en hen informeren over de genomen maatregelen en eventuele kosten die hieraan verbonden zijn.
- Opvolging en controle: Na het uitvoeren van de noodzakelijke reparaties en maatregelen, moet de syndicus de situatie blijven opvolgen en controleren om ervoor te zorgen dat het probleem volledig is opgelost en dat er geen verdere wateroverlast optreedt.
- Eventuele verzekeringskwesties: Indien van toepassing, als de wateroverlast schade heeft veroorzaakt aan eigendommen van de mede-eigenaars.

Zit ik er helemaal naast? Wat zijn in dat geval dan precies de taken van de syndicus?

Alvast bedankt!

https://www.vlaanderen.be/beheer-en-ond ... tsgebouwen

Indien het werkelijk grondwater is : is dit probleem niet simpel op te lossen.

Syndicus kan in ieder geval lekdetectie inschakelen of een gespecialiseerde firma.

https://www.vlaanderen.be/beheer-en-ond ... tsgebouwen

Indien het werkelijk grondwater is : is dit probleem niet simpel op te lossen.

Syndicus kan in ieder geval lekdetectie inschakelen of een gespecialiseerde firma.

Dank je voor je antwoord alvast!

Ik was ook op die pagina terechtgekomen, maar met mijn beperkte kennis vond ik deze niet duidelijk genoeg. Er staat enkel dat de syndicus verantwoordelijk is voor "technisch beheer: de syndicus zorgt voor de onderhouds- en herstellingswerken.", maar valt deze waterlast-situatie onder 'onderhoudswerken'? Onder 'herstellingswerken'? Alsook zie ik niets vermeld over 'communicatieplicht'.

Daarnaast maak ik me bijvoorbeeld ook zorgen over de aantasting van alle muren (er sijpelt ook water door de cellenbetonmuren tussen de kelderbergingen), alsook de mogelijkheid dat het water in de liftschachten stroomt (en ofwel onmiddellijk of mogelijks op langere termijn schade veroorzaakt, wie mag dan de kosten betalen).

De syndicus heeft een vrij onverschillige/onbekommerde houding naar mijn aanvoelen. Het is enkel door mijn boze telefoon dat ze nu een 'rioolteam' laten komen, maar ik merk dat ze dit met tegenzin hebben gedaan.

Het is de taak van de syndicus om de staat van de VME in goede toestand te behouden.
Het is natuurlijk wel de AV die beslist wat er moet gebeuren en de syndicus voert uit en de RVME houdt daar controle op.
Maar in dit geval is het een zaak van hoogdringendheid, en dan moet de syndicus ingrijpen ( zonder eerst toelating te vragen ) en het nodige laten doen om verdere schade te voorkomen en te herstellen.
Wat betreft grondwater zal het niet eenvoudig zijn om dat op te lossen. Maar ik zie dat hij al een rioolteam laat komen dat is al een juiste stap. Even wachten op het verslag.
En dan als agendapunt op de AV of een BAV plaatsen.

Of de blokpolis verzekering zal tussenkomen zal afhangen van de oorzaken. De opsporingskosten zullen zij misschien wel dragen.

Uw ongerustheid is terecht. Maar indien een RVME in jullie VME : deze ook aanspreken om druk op de ketel te zetten.

Indien de syndicus deze zaak niet overmaakt aan de verzekering; zou ik u aanraden om toch zelf aan aangifte te doen bij deze blokpolis en desnoods uw eigen verzekering inschakelen.

Gezien er aan enkele kelderbergingen reeds verhoogde dorpels staan, is dit waarschijnlijk geen recent probleem. De meest snelle en goedkoopste oplossing in deze is een dompelpomp plaatsen op het diepste punt van de kelder en permanent uitpompen. Het waterdicht maken van een kelder is een zeer dure job, die voor verschillende eigenaars meer kan kosten, dat 1 jaar huur.

Gezien er aan enkele kelderbergingen reeds verhoogde dorpels staan, is dit waarschijnlijk geen recent probleem. De meest snelle en goedkoopste oplossing in deze is een dompelpomp plaatsen op het diepste punt van de kelder en permanent uitpompen. Het waterdicht maken van een kelder is een zeer dure job, die voor verschillende eigenaars meer kan kosten, dat 1 jaar huur.

Volg u zeker.

Een dompelpomp is natuurlijk een hulpmiddel en gezien de omvang van het water zal er duchtig moeten uitgepompt worden.
Maar uiteindelijk lost het probleem zich niet op.
En het waterdicht maken is een zeer dure job, en dikwijls zonder garanties ( zeker niet bij veel grondwater ) op definitieve oplossing.
Heb hier bij ons in de buurt verschillende VME's met dit probleem. Soms een bodemloze put.
Het is soms het resultaat van bouwen op goedkope gronden met een achtergrond.